超级主力登场！保险资金获准投资公募REITs，第二批或再现火爆认购

来源/新经济E线

据银保监会官网11月17日消息，为进一步丰富保险资产配置结构，助力盘活基础设施存量资产，提高直接融资比重，近日中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

来源：银保监会

《通知》主要内容包括明确机构资质要求、设定投资标的条件和完善风险管理流程等。其中，保险机构投资公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金），应当符合《通知》规定的资质条件，投资管理能力和监管评级达到相应要求。

中国银保监会有关部门负责人就《通知》答记者问时表示，基础设施基金的风险收益特征与保险资金需求相吻合，能够较好匹配保险机构的投资特性。

具体而言，基础设施基金以基础设施项目作为底层资产，项目运营周期较长，强制派息分红，能够提供长期稳定的现金流，和保险资金长久期属性相匹配；基础设施基金和股票、债券等大类资产的相关性较低，有利于保险资金开展分散投资。此外，基础设施基金的发行标准统一，信息披露程度较高，接受社会公众监督，为保险资金参与基础设施项目提供了标准化投资品种。

可见，保险资金具有期限长、规模大、来源稳定等特性，这与基础设施项目融资需求天然契合。同时，基础设施基金也为保险资金参与基础设施建设提供了新的投资工具。

统计数据表明，截至2021年9月末，保险资金通过债权投资计划、股权投资计划等产品，累计投资交通、能源、水利、棚户区改造等基础设施领域3.31万亿元，为在建项目和补短板重大项目提供了融资支持。

第二批或再现火爆认购

另据新经济e线了解，近两月来第二批共计4只公募REITs陆续进入发行审批流程，现有2只REITs认购在即，分别为华夏越秀高速REIT（180202）和建信中关村产业园REIT（508099）。此前，上述两只产品于2021 年11月12日获得发行批文。其中，华夏越秀高速REIT将在深交所上市，建信中关村产业园REIT则将在上交所上市。

按照发行流程，建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT已于11月19日开始网下询价，反响热烈。两只REITs将在11月26日至2021年11月29日期间集中进行认购缴款。业内预计，参照首批公募REITs募集发行时首日即抢购一空的空前盛况，叠加首批公募REITs上市至今的超额收益，本月即将认购发行的2只公募REITs产品极有可能再现火爆认购的一幕。

具体来看，华夏越秀高速REIT为特许经营权REITs，投资于汉孝高速公路，收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入，以及其他收入。预计2021年、2022年的现金分派率分别为7.70%、7.87%，预计项目内部收益率为6.80%，基金存续期限为50年。

建信中关村产业园REIT为产权REITs，投资于建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券，取得北京中发展壹号科技服务有限责任公司全部股权，标的基础设施项目包括互联网创新中心5 号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园内。预计2021年、2022年现金分派率分别为4.62%、4.78%，基金存续期限为45年。

据基金招募说明书披露，华夏越秀高速REIT预计发行规模为19.55亿元，募集份额3亿份，询价区间为6.512元-7.499 元，根据预计发行规模推测的发行价格为6.517元，处于询价区间的0.47百分位；建信中关村产业园REIT 预计发行规模为26.121亿元，募集份额9亿份，询价区间为2.851 元-3.350元，根据预计发行规模推测的发行价格为2.902元，处于询价区间的10.29百分位。

第二批基础设施REITs各类投资者的初始发售比例

新经济e线注意到，两只REITs在战略配售、网下、网上的初始配售比例较为相似，均有70%左右份额分配给战略配售投资者，扣除战配后的70%为网下初始发售份额，扣除战配后的30%为公众初始发售份额。对于网下投资者来说，华夏、建信REIT的单个配售对象的最低拟认购份额数量分别为100万份、6300万份，最高拟认购份额数量为6300万份、18843万份。

其中，华夏越秀高速REIT的原始权益人为越秀（中国）交通基建投资有限公司，原始权益人战配比例为30%；建信中关村产业园REIT 的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，原始权益人战配比例为33%。

经测算，若以建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT询价区间的最低价发行，2只公募REITs的估值溢价分别为最低价的20%和17%，即使以最高价发行募集，项目资产估值的溢价仍可以达到最高价的2%，投资者掘金公募REITs的获利空间仍可观。二者项目资产估值分别约为每份3.41元和7.62元。

首批上市后流动性分化

新经济e线观察首批基础设施REITs上市以来的日均成交额情况发现，产品之间流动性分化较为明显。其中，上市以来流动性最好的产品是中金普洛斯仓储物流REIT，日均成交额达0.36亿元，而流动性最低的产品则是红土创新盐田港仓储物流REIT，日均成交额为0.08 亿元。产品规模上，最大的REITs是平安广州交投广河高速公路REIT，规模达91.14 亿元，规模最小的REITs为中航首钢生物质REIT，规模仅13.39 亿元。

据悉，首批公募基础设施REITs采取封闭式的运作方式，基金成立以后投资者无法在场外进行申赎操作，但在基金上市后，投资者可以在交易所市场根据交易价格进行买卖。交易价格的形成因素较为复杂，供求关系、政策波动、市场情绪等因素均可能对交易价格带来一定影响。

考虑到封闭式基金在上市后通常会面临一定的流动性不足问题，为了保证基础设施REITs在上市期间平稳运行，沪深两市交易所规定基金管理人原则上应当选定至少1家做市商提供双边报价等相关服务，首批9只公募基础设施REITs选定的做市商数量平均有4家。其中，红土创新盐田港REIT选定2家做市商，数量最少；平安广交投广河高速REIT选定7家做市商，数量最多。

从二级市场表现来看，截至11月16日，深交所的四只REITs中，中航首钢生物质REIT是表现最好的REITs，较发行价涨幅达到34.53%，而表现最差的是平安广州交投广河高速公路REIT，较发行价下跌0.12%。上交所上市的五只REITs 产品中，富国首创水务REIT和中金普洛斯REIT涨幅均较大，分别为26.65%和24.65%，而表现最差的是东吴苏园产业REIT，涨幅仅8.99%。

值得关注的是，首批REITs上市以来价格波动较大。表现最好的中航首钢绿能REIT年化收益率达109.91%，年化波动率为26.10%；其余REITs的年化波动率也大多在12%以上，仅浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT波动率相对较低，分别为9.20%和5.54%，对应年化收益率分别为37.69%和5.54%。

另据申万宏源研究表明，从首批上市REITs与申万A股及中证全债指数的年化收益率及年化波动率分布来看，除了平安广州广河REIT的年化收益率为负之外，其余产品的年化收益率均高于申万A股以及中证全债指数。但就年化波动率而言，中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT 以及中航首钢绿能REIT的波动率均高于申万A 股，表现出较高的风险。

此外，首批9只基础设施REITs当前的P/FFO数据也显示，市场对于特许经营权REITs的估值普遍低于产权REITs。主要是特许经营权REITs更偏债性，而产权REITs 更偏股性。【说明：P/FFO为相对估值法，FFO（Funds from Operations）是经营产生的现金流，P是REITs的价格。如果P/FFO比同类其它REITs高，则认为该REITs价格高估】

若按照今年11月16日收盘价以及三季报更新的可分配金额计算，首钢绿能的P/FFO为14.78倍，在所有项目中最低，中金普洛斯REIT的P/FFO为88.26倍，在所有项目中最高。而且，相比上市首日的P/FFO，所有产品的估值均有不同程度的提高，尤其是产权REITs的估值上涨明显，需要注意交易风险。