融信142亿豪赌杭州，馅饼还是陷阱？

此次融信与滨江合计228亿拿下杭州7宗地块，每宗地块的溢价率均达到了封顶，有6宗地块转入竞自持，其中4宗地块的竞自持比例达到了17%以上，其中融信单独拿下的萧山区31号地块，自持比例达到了29%。

海哥请教了多位杭州市场的业内人士，对于融信此次触顶拿地均不看好，如果考虑自持的成本，多个地块的实际楼面价，已经接近政策最高销售价格。

如萧山区的31号地块，将近1/3的自持面积将实际楼面价推高至38000元每平，而限价政策下，毛坯均价仅为42500元每平；34号地块的楼面价与毛坯销售均价间的差价仅有5000元。

再来看，融信与滨江合计拿的三块自持面积17%的地块，如果考虑自持成本，三块地的实际楼面价分别为5.4万每平、5.46万每平、2.64万每平，而政策限价分别为6.75万每平（带精装修）、6.6万每平（带精装修）、3万每平（毛坯均价），其间的差价最多1.35万元（带精装修），最少不到4000元，可想而知，其中的利润有多薄。

融信中国此次是否会再一次因拿错了地而折戟杭州，从以上的拿地和销售均价中，已可以看出端倪。

业绩暴雷，评级连遭下调

之所以海哥格外操心融信此次杭州拿地，而且还帮融信特地算了一笔账，免得重蹈当年静安地王后的覆辙。

毕竟在如今的市场环境下，不拿地未必会死，但拿错一块地，很有可能就挂掉了。

看融信2020年的年报，可以说是有点惨的。

年报显示，2020年，融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下滑6.14%；毛利润53.1亿元，同比大降57.42%；净利润34.94亿元，同比大降40.71%；实现归母净利润24.28亿元，同比下滑23.02%，负债比率由2019年末的70%上升至83%。

利润率方面，融信2020年的毛利率为11%，同比下降了13个百分点，净利率7.23%，下滑近37个百分点。

（图：融信中国2020年财报数据）▼

融信中国的港股股价，也从去年7月最高点的8.17元每股，下跌至5.38元每股，跌幅超过34%。

显然，二级市场已经从去年的中报业绩中嗅到了撤退的信号。

少数股东的融信

海哥还从融信中国的年报中看出了极有意思的一面，年报显示，公司506.59亿元净资产中，归属于控股股东融信中国的仅为177.13亿元，而少数股东权益占比达到了329亿元，非控股股东权益占比达到了65%。

这到底是谁的融信？

如果少数股东权益再增加5%多一点，那融信中国从股权上看将没有实控人了。

当然，这并非不可能，2019年的少数股东权益为248.82亿元，2018年219.15亿元，2017年为177.95亿元，三年时间，少数股东权益增长几近翻番；

与此同时，少数股东占比也常年保持高位，从2017年的57.9%、2018年的61.5%，2019年的60.3%，一直到去年的65%。

不过同期的少数股东应占利润与权益占比却严重不匹配。

近三年的年报显示，2018年-2020年非控股股东应占利润分别为11.58亿元、27.29亿元，10.66亿元，分别占当期净利润的30%、46%、33%，这对于少数股东权益占比常年在60%的融信中国来说，显然是不匹配的，其中有相当部分的“明股实债”。

这一点，安信证券一份研报称，融信中国非控股权益占比高于TOP30中位数水平39.1%，存在表外不确定性。

的确，通过“明股实债”操作，隐藏负债的确是业内通行做法，但隐藏部分过高，则无疑加大了财务风险，对投资者也是极大的不负责任，更何况融信自身的权益占比只有35%。

此外，土储方面融信中国也不是很丰厚。年报显示，2020年，公司新增土储项目50个，新增土储面积约872万平方米，权益代价约284.4亿元。

截至2020年底，公司在手项目共计247个，总土储约2871万平方米。这一土储体量在千亿房企中算是靠后的。

对此，标普认为，融信中国的土地补充需求仍将居高不下，可能会阻碍对债务增长的控制。截至2020年底，融信中国的未售土地储备总量约为1900万平米，标普预计仅能支撑两年左右的增长。

加之融信中国经营的9个重点城市都受到新的土地集中拍卖政策的影响。标普认为，这将导致未来一到两年内土地来源的不确定性增加，这也可能给融信中国的现金缓冲带来压力，因为新的拍卖政策可能需要更高的存款。

而从融信这次在杭州土拍市场中的表现来看，标普显然低估了融信拿地扩张的速度，也低估了融信宁可要规模也不惜牺牲利润的决心。

而这一波高价地是否会成为拖垮融信的“阿喀琉斯之踵”，且拭目以待。

毕竟，倒在“地王”上的苦，融信不是第一次尝到了。