恒大：明年“三道红线”全部转绿

来源：好猫财经

截至2019年底，恒大的有息负债为7999亿元，货币资金2288亿元，总股东权益为3585亿元，净负债率为159.3%。

一年前的业绩发布会上，恒大发布了详细降负债目标：未来三年，恒大计划减少有息负债4500亿元。

到了2020年底，恒大的有息负债为7165亿元，货币资金为1807亿元，总股东权益为3504亿元，净负债率为153%。

数字下降并不明显，但这似乎只是债务到期节奏的问题。

到了2021年一季度底，恒大有息负债已进一步下降至6740亿元。如果货币资金、总股东权益与去年底保持不变，则净负债率为140%。

当然，恒大一季度销售回款同比增长了17%，股东权益方面也有继续融资，实际净负债率应该比140%更低。

也就是说，一年三个月时间，恒大在保持权益和货币资金没有大幅下降的情况下，偿还了1259亿元的有息负债。

对于这样一个体量的房企来说，确属不易。

偿债资金主要来自于两个方面，销售回款同比增加了1800亿元左右，权益融资800多亿元。

去年降负债计划中，恒大计划未来三年每年减少3000万平方米土地，当时恒大的土地储备建筑面积为2.93亿平方米。

到了2020年底，恒大土地储备建筑面积下降至2.31亿平方米。

从这里可以看出，加快销售、减少拿地支出，才是降负债的“王道”。

今天的业绩发布会上，恒大进一步细化了降负债方案。

到2020年底，有息负债进一步下降1500亿元至5600亿元，其中一季度已超额完成降负债任务425亿元。

未来两年，土地储备年均再下降1500万平方米，土地储备总规模控制在2亿平方米左右。

到2022年中，有息负债下降至1500亿元；到2023年中，有息负债下降至3500亿元。

按照这个计划，恒大在今年年内，净负债率就将下降到100%以下，符合“三道红线”的要求。

净负债率达标的时候，现金短债比大概率也将达标。至于最难达标的资产负债率，恒大计划在2022年底完成转绿。

“大规模发展和暴利时代结束了。”恒大的果断降负债，是基于对房地产发展趋势的分析。

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧认为，房地产的金融属性将慢慢转变为实体经济属性，房地产回报水平将回归社会平均水平。

对于这样一个曾经追求高速规模增长的房企，恒大对于中国商品房整体市场规模判断相对审慎。

夏海钧认为，“三条红线”、“两项集中”以及各个城市的综合调控政策，将使得市场回归平稳，价格趋于稳定，整体销售规模会稳定在15万亿左右。

刚刚过去的2020年，中国商品房销售规模突破了17万亿规模。有些房企预判，销售规模将进一步上探至20万亿元。

对规模审慎之外，夏海钧对房企集中度也不乐观，他的理由是就算“三道红线”全部转绿，有息负债增长也只能不超过15%。

夏海钧对恒大发展充满信心，在这样的背景下，他认为恒大做出了充分反应。

首先是在租赁住房、城市更新、人才住房领域加大布局力度，恒大不久前引入深圳人才安居集团、广州城建集团为重要股东，未来合作空间巨大；

其次是围绕房地产同心圆，全面覆盖布局衣食住行、文旅康养等多元产业领域；

再次是构建科技数字闭环，赋能一线业务发展，为数亿客户提供全方位服务。

备受瞩目的恒大汽车，许家印在业绩会上宣布，恒大汽车将于年底试生产，明年实现大规模销售交付。

可以预见，随着“高增长、控规模、降负债”战略继续推进，以及数字科技赋能下的多元产业生态圈不断升级扩容，一个“新恒大”正在快速成长。