传裁员30%，踩入千亿门槛后的时代中国，什么情况？

这个年，时代中国的员工是过不好了。

本来他们还沉醉于欣喜之中。2020年全年，时代中国控股有限公司（01233.HK）（以下简称时代中国）销售金额踩线首过千亿规模。据公告显示，时代中国全年累计合同销售（连合营项目销售）金额约1003.81亿元。较2019年的783.6亿元，同比增长28.1%。

然而，业绩上去了，等待他们的却是裁员。

据自媒体“猫哥观地产”发文爆料，春节前，时代中国在集团总部以补偿“N+1”的方式实行裁员，裁员比例达20%至30%，不少部门都是按顶格30%的比例来裁掉员工，部分部门甚至裁员一半人数。

对此，时代中国向无冕财经回应说：“时代中国在组织架构和人事上确有调整，但年底的人事变动在各行业都属于普遍情况。此次架构与人事的调整，是企业已持续多年的数字化转型战略的一部分，裁员的传闻并不属实。”

公关辞令不能掩藏实质问题。裁员风波的背后，折射出时代中国冲击千亿过程中的哪些问题？

 销售过千亿，增速却是近五年最低

时代中国在2020年全年的销售金额达千亿规模，以1003.81亿元达到千亿目标。据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》（销售榜）显示，时代中国排行全国房企第43名，较2019年第46位的排名微升3位。

千亿规模达标之后裁员，实际上已早有先兆。

在冲击千亿目标前，时代中国曾大规模进行招兵买马。2018年，时代中国董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄曾提出，时代中国最晚2020年要实现千亿目标。

为完成目标，2017年、2018年间，时代中国员工人数猛增。据“界面新闻”统计，时代中国员工从2017年底的7492人增加至2018年末的9502人。在强力冲击目标之下，2018年，时代中国的销售业绩同比猛增45.5%，至605.9亿元。2019年，时代中国的合约销售金额约为783.6亿元。

与此同时，时代中国陷入裁员风波。在2019年底，时代中国员工数量比2019年中期减少6737名，为5955名。虽然时代中国曾对“界面新闻”解释，员工减少主要因物业板块拆分上市所致，却未透露具体“拆分”人数。

2016至2020年五年间，时代中国从293.3亿元规模冲击至千亿，增速一度高达50%。但在2019年“裁员”之后，时代中国销售业绩增速急踩刹车。

2019年，时代中国销售增速从2018年的45.6%，骤减至28.3%。至2020年，时代中国虽突破千亿规模，但增速达近五年来最低，约为28.1%。

▲2016年至2020年，销售额在逐年上升，增速却在逐年下降。图片来自澎湃新闻。

2020年3月，时代中国2019年业绩发布会上，岑钊雄表示：“公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”

在当时，岑钊雄还将2020年的业绩目标定为823亿元。在业界看来，这个目标较为保守，亦表现了时代中国降速求稳的目标。

在2020年上半年，时代中国的销售仅为325.7亿元，增速仅为4%。业内机构出现了时代中国销售业绩掉队、无望冲击千亿销售额的质疑声。

但是到了下半年，时代中国的营销力度突然加大，包含旧盘推新和新盘加推动作频繁。至2020年11月，时代中国超额完成全年度销售目标达102%，成为全国五家提前完成全年任务的房企之一。由于业绩目标较为保守，2020年末，时代中国完成销售目标122%的“漂亮数字”。

 负债规模上行，融资压力趋紧

伴随着冲击千亿门槛的，还伴随着负债规模上行。2015至2019年，公司负债总额从366.1亿元增长至1253.9亿元。在2020年中期，负债总额已达1371.10亿元。

▲2015年至2019年，负债规模逐年上行。图片由无冕财经制作。

在现金流方面，时代中国近三年投资现金流与经营现金流多为负值。2017年至2019年间，其投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元及-142.42亿元。在经营现金流上，则分别为-65.85亿元、-5.23亿元及7.98亿元。

从三条红线指标上看，至2020年中期，时代中国资产负债率为80.1%，净负债则为71.0%。现金短债比出现下滑，为1.43。在三条红线中，踩中一条。

随着融资监管环境趋紧，时代中国也苦恼于融资压力。2020年，时代中国频频融资发债，以“借旧还新”，包括公司债、私募、境内债等，期限囊括4至7年。

此外，时代中国或许存在隐藏债务之嫌。时代中国2019年末共有联营企业13家、合营企业43家。通过梳理其中账面价值超过1亿元的19家合营、联营企业的股权结构，你会发现其中只有7家的合资方为品牌房企或国企，占比36.84%，其余合资方均为股权投资机构、异常个人或民企，颇为诡异。

业内人士推测，一般来说，非并表项目公司的合作方为金融机构或异常民企，则存在明股实债、故意出表，隐藏债务的可能性。

▲时代控股的长期股权投资中，重点联合营企业股权结构列示表（单位：亿元）。图片由无冕财经制作。

 旧改风险环伺，土储较为集中

时代中国在发展路线中，期望通过城市更新，实现弯道超车。仅在2020年上半年，时代中国城市更新项目新增约30个，合计累计超过150个。

2020年上半年业绩会上，岑钊雄对媒体表示在拿地策略方面，依然以优先选择城市更新项目为主，聚焦大湾区的城市更新项目。

但超车之路，道阻且长。

虽然，时代中国押注旧改近十年，在房企运作城市更新项目时，却一直伴随有运营周期长、投入资金量大、转化速度低等风险。

2020年上半年，时代中国旧改项目之一的广州黄埔红卫村项目收益兑现，带来11.94亿元的其他收入及收益。

值得注意的是，时代中国入主红卫村项目已有10年之久。2010年，时代中国与广州红卫经济联合社订立旧改合作协议。长达十年的时间里，因为拆迁安置等原因，迟迟无法开发动工。直至2019年末，该项目才开始正式转化。

同策研究院分析师丁垚分析，旧改项目增加了资源积累、内部管理和协同成本，运营效率降低，项目运营周期5至8年很常见；其次，很难保证拿地和产出的平稳性。

面对其他约150个城市更新项目，时代中国面临的难度可想而知。如何让前期大量积累的旧改项目尽快兑换产出，已然成为时代中国的棘手问题。

项目布局较为单一，是令时代中国遭遇业内诟病的另一方面。据2020年年中报显示，截至2020年6月底，时代中国共坐拥约2179.5万平方米的土储，但约有9成坐落在广东省内。此外，清远、广州、佛山是时代中国的重仓之地，分别占总土储的23.8%、19.1%及12.6%。

克而瑞认为，按照企业当前的去化速度推算，可以满足3至4年的销售需要。但区域分布过于集中，一旦政策有所收紧，或者区域市场出现压力，都会对企业的销售带来一定的影响。

在此情形下，背负增速放缓、债务承压、旧改项目周期长等情况，加之楼市调控升级等外部压力，时代中国的难关还有很多。

种种迹象表明，销售金额首过千亿规模只是一个象征性节点，时代中国要应付的难题，还有很多，裁员只是先兆而已。