土地成交超2000亿！杭州遭遇调控升级，重仓者滨江、绿城如何破局？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

继长三角多个城市调控升级之后，杭州也加入调控升级队伍当中，这是今年第五个城市楼市进行调控升级。

1月27日，杭州楼市新政从多角度，全方位的进行了一次调控升级。从新房到二手房，无房家庭到高层次人才，均有涉及。

图片来源：杭州房产管理局官网

整理来看，杭州发布的新政重点内容大致为：有落户未满5年限购1套，赠予房产者限购3年；新房中签率≤10%的房源，限售5年，优先购买热点商品限售5年；二手房增值税免征年限由2年升至5年；2018年4月4日后，无住房记录满3年，定为无房家庭；高层次人才买房，需无自有住宅满3年，才可享受。

知名地产分析师严跃进表示，目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。

不过与上海、深圳相比，杭州调控政策并没有做更多强制性的要求，对于外地人社保、法拍房、离婚等购房限制也未提及，更多是针对现有市场中投资和投机过热现象的补丁。

火热的杭州

在国家强调“房住不炒”的大背景下，杭州出台这样的调控升级政策，并不让人觉得意外。

去年以来，杭州的房地产市场就一直表现火热。疫情反复，7月和9月调控升级，并未对杭州楼市成交造成多大影响，依旧表现亮眼，领跑全国市场。

数据显示，杭州2020年全年新房成交面积1610万平米，较去年提高12%；成交金额突破4557亿元，同比涨幅达15%；成交均价为28311元/㎡，同比上涨3%。全年二手房成交也已超过10万套，同比涨幅达到25%。

据中指研究院统计，在2020年top20的涨幅城市中，杭州楼市价格整体上涨8.9%，累计涨幅全国第二，仅次于东莞。

这样火热的背后，离不开杭州的“抢人大战”。2019年以来，杭州就放宽了人才落户政策和投靠迁移政策，去年又进一步有所放宽，将全日制本科学历落户、全日制专科学历落户杭州的条件由原来的社保要求交满一年调整为到账一个月，同时还取消大专紧缺专业限制。

大量的人口流入，也提高了市场购买力。据《每日经济新闻报道》报道，2020年杭州新引入的35岁以下大学生就超过了30万人，新杭州人的居住问题，急需得到解决。

此次无房家庭政策的变化，就是一个信号。知名地产分析师严跃进表示，这个政策真正让一些刚就业的、确实无房产的人才等享受购房政策，而一些“看似无房、实则有房”的家庭则会难以享受。

2255亿元土拍背后的房企

杭州房价上涨，楼市表现火热，无疑是对房企的利好。2020年以来，房地产市场的强劲表现，也反哺在了土地市场上。

风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，杭州近几年来土地市场表现同样火热，连续两年土地成交排行全国第一，去年有所下降，依旧位居全国第二位。2020年，杭州共计推出了133宗宅地，成交面积1608万平方米，同比下降10%，揽金2255亿元，同比下降2%，呈现出量缩价涨的趋势。

去年2255亿的土地成交背后，还诞生了两宗百亿地王地块，分别被杭州本土房企绿城和滨江拿下，成交总价为107亿元和106亿元。

除此之外，杭州还有9宗地块楼面价超过3万元/平方米，滨江和绿城分别以楼面价42607元/㎡和39786元/㎡，位居前两位。值得一提的是，作为杭州本土表现最为强势的滨江，去年超3万元/㎡的地块拿下了四宗。

中指研究院数据统计，去年杭州土地成交排行榜中，本土房企滨江和绿城拿地规模遥遥领跑，分别为382亿元和233亿元，融创和万科分列三四位，拿地规模为88亿元和86亿元。在杭州拿地前二十中，还有龙湖、华润、绿地等众多头部房企的影子。

2021年开局的调控政策，对于去年拿地激进的房企会有何影响，不得不心生疑惑。

对此，风云地产界致电联系了滨江和绿城两家重仓杭州的房企，双方均未做出任何回应。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，杭州的政策大基调还是以稳定杭州楼市为主，对杭州楼市中长期发展还是利好的，对于一些过热的项目会起到抑制作用。

对于去年拿地激进的滨江和绿城，高院生认为，这两家房企项目大多属于偏改善和高端的项目，作为本土房企，本身用户忠诚度也很高，昨天的政策对他们影响是比较有限的，不会是特别大。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄同样认为，此次政策力度其实较为温和，并未涉及到打击假离婚等现象，对新房市场短期交易量会小幅下降，长期影响不大，对当地房企，应该不会造成太大影响。