美的置业再现高溢价拿地，千亿之后如何保持规模增长？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

1月25日，美的置业斩获了2021年开局的第一宗地块，继续重仓长三角区域。

该宗地块位于浙江义乌北苑街道国贸大道与机场路交叉口北侧，美的置业通过69轮竞价，以31.38亿元拿下，溢价率达到了77.3%，楼面价达到25009.29元/平方米。此举也刷新北苑及义乌高层地块成交楼面价新高。

经过了解发现，美的置业自2018年上市以来，在土地市场表现强势，多次有超过50%的高溢价拿地表现。去年6月，美的置业同样在义乌以溢价率51.41%，拿下义乌经济技术开发区地块。

对于在义乌高溢价拿地，美的置业对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，这是算过账才拿的地，溢价率不是绝对的，它和土地定价有关，也和房企对该城市、板块、地块未来的预期有关。拿这块地是属于正常补货行为，长三角作为美的置业深耕的区域，未来会坚持长期发展。

高溢价拿地背后的财务表现

在与其它房企的竞争中，频繁在土地市场高溢价拿地，需要强大的财务能力做支撑。

风云地产界发现，美的置业2020年上半年除预收款资产负债率为78.61%，净负债率86.8%，现金短债比2.26，按照监管部门最新设置的“三道红线”，其2020年踩线资产负债率一条，获得一张黄牌。

从现金短债比来看，美的置业2020年上半年持有现金及银行结余为259.96亿元，短期债务压力并不明显。但拿地价格的上升，会间接增加成本，影响企业毛利率表现。

2015年，美的置业毛利率从21.51%增长至2018年的32.72%。2018年10月上市之后，美的置业在土地市场多次通过高溢价拿地的背后，其毛利率开始有所下降。

数据显示，美的置业2019年毛利率下降了0.4个百分点，为31.62%，2020年上半年，毛利率继续下降至26.38%。

除了毛利率变化，美的置业在冲击千亿的规模过程中，经营现金流状况也并不乐观。

2016年提出千亿计划之后，美的置业经营现金流连续3年为负数。2016年至2018年，经营现金流分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。直到2019年，美的置业经营现金流由上半年-82.66亿元，年末转正为5.95亿元。

2020年上半年，美的置业在公开土地市场上，仍保持不少高溢价拿地表现。在这期间，美的置业经营现金流为-66.95亿元。

由此来看，造血不足，土地市场表现强势的美的置业，财务压力并不小。对于房企高溢价拿地，知名地产分析师严跃进曾表示，某种程度上也体现了部分房企补充库存和增加投资的战略决策。

后千亿时代的规模之路

房企强势拿地，往往会让人联想到规模的增长。

2019年，美的置业经过前期的投资积累，提前一年晋升千亿。虽成功突破千亿大关，但美的置业略显后劲不足。

在实现千亿之前，2015年到2019年，美的置业分别实现签约销售额111亿元、206亿元、507亿元、790亿元和1012.3亿元，增速分别为85.59%、146.12%、55.82%和28.14%。

可以发现，美的置业的增速，在2017年时达到高峰，随后逐渐下滑。最新数据显示，美的置业2020年实现合约销售额1261.6亿元，增长速度为24.62%，继续处于下降状态。

一面是强势的拿地表现，一面是业绩增长出现乏力。

易居企业集团CEO丁祖昱曾指出，2020年后，房地产将进入无增长时代，未来规模房企亦会出现负增长现象。这一迹象在2020年已有显现，2020年前11月百强房企中，有4家千亿房企增速为负。

可见千亿规模并不是房企的护身符。美的置业作为新晋的千亿房企，其规模化之路还只是开始。

不过，据风云地产界了解到，美的置业对于规模化之路似乎并不那么看重。

关于未来的规模增长，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐曾表示，美的置业3-5年增速在20%左右就可以了，经济差的年份稍微“左”一点，经济好的年份稍微“右”一点。

在规模与安全的取舍之中，郝恒乐还表示，在规模增长基础上，公司更关注经营性现金流和利润、总体负债上的考量，而不是短期追求某个流量。

谈及千亿时代后的目标，美的置业还直接表示，未来会聚焦实现有利润的规模，有质量的增长。面对“三道红线”，后面会继续保持财务稳健性，持续主动降杠杠，更多地依靠精准投资、产品溢价、管理升级，而不是加杠杆来实现规模增长。

未来是否如此，或许还需要时间来告诉我们答案。