泰禾债务重组路径基本清晰

上个月，好猫在一篇文章里调侃：

被套牢的深圳院子，意外成为泰禾手里最优质的一块资产，最终可能会扮演拯救泰禾的关键先生。

这两天的重组进展，印证了好猫的这一推测。

昨晚，深圳泰禾房地产开发有限公司（简称“深圳泰禾”）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（简称“深圳中维”）和长城资产深圳公司签署《债务重组协议》：

重组本金120.03亿元；

债务从2020年4月18日展期至2023年12月18日；

泰禾集团提供担保额160亿元。

三天之前，珠海保税区启航物流有限公司（简称“珠海启航”）与民生银行深圳分行签署借款展期协议，18亿元贷款从2020年12月20日展期至2022年6月10日。

珠海启航是深圳泰禾名下唯一子公司。

这两份债务重组协议，透露着无奈，但又有着十分的诚意。

无奈之处在于，长城资产和民生银行本身就是所对应项目的债权人，如果项目烂尾，债务回收率不容乐观。

诚意之心在于，长城资产给出了长达三年半的展期时间，给到了泰禾充足的资产盘活时间。

深圳泰禾、深圳中维、珠海启航对应着深圳院子、坪山泰禾中央广场、珠海泰禾中央广场三个项目，均处于停工状态，其中深圳院子未开盘，后两个项目仅售出少部分物业。

从财报上的信息来看，这三个项目是目前泰禾权益最高、资产最大、债权关系最清晰的项目。

深圳院子当年拿地价格57亿元，加上后期投入，泰禾总投资已高达98.89亿元；

坪山中央广场拿地价格57.2亿元，项目首次开盘后因违建遭遇监管，也出现了部分购房者退房，目前泰禾总投入也已高达93.7亿元；

珠海泰禾中央广场为并购项目，2016年股权并购价12亿元，截至到目前总投入高达52.77亿元。

也就是说，这三个项目沉淀资产超过200亿元，对应着138亿元的债务，就算资产变现打一些折扣，债务重组成功的概率也较高。

从债务重组，可以看出泰禾债务危机的肇因。

从2015年开始，泰禾全国各地高价拍地、并购项目，广东的这三个项目就是高价“站岗”，同时遭遇市场严厉调控，泰禾的资金链苦撑几年后断裂。

在世茂挑挑拣拣之时，黄其森也曾将广东这三个项目摆上货架，后来也是因为价格原因未被成功出售。

最终债权人也实在没有办法，只能“矮子里面挑高个”，无奈且有诚意的签订债务展期协议，期待再等几年，泰禾能够找到接盘人（购房者）实现解套。

好猫的上一篇文章《泰禾可算有了一点好消息》也谈到，北京院子二期的债权人华融资产，也于近期与泰禾签署了债务展期协议。

因此，泰禾的债务重组路径已经基本清晰。

先从泰禾集团、大股东泰禾投资层面，将目前最优质资产与债务相对应进行展期，以实现优质资产盘活，从而盘活全局。

接下来的问题就是，泰禾能否实现资产顺利变现，这对泰禾团队、产品、以及销售策略，将是一个新的挑战，好在万科入局有助于做出改善。

对于那些没有抵押的信用债债权人而言，有一些债主也曾跟好猫说：

如果限制股东分红、高管薪酬，同时追加资金分配优先顺序，再加点增信措施，那我也只好同意债务展期。

很显然，泰禾如要完成所有救赎，必须付出不一般的代价。