房企管理红利=取消周末休假？

来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）

12月开始的前一天，重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）的员工们，收到了一封来自人力资源中心的“倡议书”。

HR们倡议，红星企发助理总经理及以上人员取消12月的周末休假；助理总经理以下的员工自我加压，主动放弃周末；领导班子成员、部门负责人要深入一线“零距离”开展工作。

倡议书言辞凿凿，取消周末休假的原因是：

2020年全年指标任务完成愈加紧迫，全体员工要变不可能为可能，把可能变为无限可能。

好猫一开始也有“为有牺牲多壮志，敢教日月换新天”的豪情，不过细思极恐，房地产走过土地红利、金融红利，终于还是走到了管理红利：

人力高周转。

红星企发最后一个月取消假期，无非是想通过突击“抢收”，加快回笼资金，让数字更加好看，这和碧桂园的极简组织，一个人干三个人的活，没有本质的区别。

管理红利不是任人打扮的小姑娘，不是想有时就有，不想要时就放一放，毕竟相对于成百上千亿元的债务，员工薪酬只支出那么几亿元。

掩耳盗铃式的管理，在房地产积重难返的风险敞口中无济于事。

红星企发是红星地产的运营平台，后者在地产行业的名气不大，但它的母公司大家一定都认识，那就是“家具大王”车建新的红星美凯龙。

2017年开始，车建新向地产业务发起凶猛进攻，全国大量拿地。今年本应是收获硕果的时候，而疫情突然袭来，此时此刻红星地产正遭遇经营挑战。

上半年，红星地产实现销售额223.05亿元，只有去年的四成左右；实现营业收入31.84亿元，同比下降20.97%；经营活动现金流入146.77亿元，同比下降17.45%。

这是销售、回款下降的信号，相反是红星地产的的存货（土地储备、在建项目）余额持续增长，已经超过600亿元，占总资产的近六成。

全行业降负债大环境下，红星地产却仍然逆势加杠杆。

不完全统计，今年红星地产一共拿了11宗商住地，耗资166.81亿元。车建新还以私人公司，47亿元接盘了融创出售所持金科股份。

截至6月末，红星地产土地储备在2000万平方米以上，按照去年的销售量，足够四年以上的开发量，一般公司只储备3年左右开发量。

新增土地势必需要加大投入，开发压力又将进一步带来融资压力。

红星地产的融资渠道并不顺畅，且融资压力渐露苗头，上半年筹资活动现金流入为83.10亿元，同比下降44.93%。

上半年，红星地产的投资活动、筹资活动净现金流均为负，如果销售不畅，再融资出现问题，公司将面临现金流压力。

2019年，红星地产向控股股东红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“美凯龙控股”）借了40亿元永续债。

作为控股股东，美凯龙控股能对红星地产有一定的资金支持力度，但实际上，美凯龙控股在2020年自身难保。

上半年，美凯龙控股实现营业收入99.08亿元，同比下降21.19%；实现净利润13.96亿元，同比下降49.88%。

截至2020年6月底，美凯龙控股的有息负债为959.83亿元，较年初增长13.97%；其中一年内到期的有息负债为382.37亿元，占比39.84%。

相对应的，货币资金只有228.81亿元，现金短债比低至0.6，美凯龙控股将迎来偿债高峰期。

目前，美凯龙控股的融资渠道仍算畅通。不过从2018年开始，美凯龙控股的发债期限明显变短，所发行公司债的期限由5年、7年缩短为3年、5年，发债利率也呈现上升趋势，由2016年的5.3%最高上升至今年初的7.2%。

12月1日，美凯龙控股成功发行公司债“20红星05”，最终发行规模为25亿元，3年期票面利率为6.88%，3+2年期产品未能发行。

2017年之前，泰禾黄其森也在不停买买买，最终的结果是无法自我救赎，这是逆势加杠杆的前车之鉴啊。