大湾区会被房价绑架吗？

原创 金一边 

来源 金角财经 

大湾区，中国未来经济最有前景的区域之一，最近最火的不是科技、不是创新、不是GDP，而是房价。

深圳一个网红楼盘开盘时，打着刚需盘的旗号，起价都要2000万。最后买房的几乎全都不是刚需者。由于这个楼盘价格比周边二手盘低不少，几乎买一套就赚500万元，引发了万人打新。这些看起来都老生常谈了，但这次最魔幻的，要数“众筹打新”、“借票代持”，这些骚操作震惊了全国。

被惊动了的还有新华社，新华时评直称，对楼市这热潮需要“硬核”举措，暗示要出台房地产税，从根本上解决问题。

紧接着，央行党委书记、银保监会主席郭树清，与中国金融学会会长、原央行行长周小川两位大佬接连发言，明确指出要坚决抑制房地产泡沫。郭树清甚至直言，房地产是现阶段金融风险最大的灰犀牛。

大湾区的中心城市之一，深圳，曾经是要被打造成先行示范区的，现在的样子，更像是房价的先行示范区。

大湾区，真能摆脱楼市的绑架吗？

众筹与打新

1992年，邓小平南巡途中经过了深圳，说了很多话。其中一句是，“改革开放的胆子要大一些，敢于试验，大胆地闯”。

同一年的8月初，，深圳开始了第二次新股认购抽签表发售的宣传。预备发售500万张认购抽签表，抽签表的价格是100块一张，中签比例10%。每个身份证限购一张抽签表，每人限持10张，每张中签表可认购1000股。

时称，打新。

那之前，中国的股市刚刚兴起没多久，有些脑子灵活的人，已经靠着炒股票在一两个月内就赚了几万元。

巨大的财富效应吸引了数以百万计的人参与到其中，深圳的邮政系统都为此奔忙起来，陆续收到来自外省的一麻袋一麻袋的身份证——全是用来打新的。按照现在的行话来说，叫做代持。

销售点排出来的长队像长蛇一样转过了几个弯，排队的人一个贴着一个，男男女女都搂住前面那位排队者的腰或是扶着肩膀，而后面一位也重复着同样的动作。不喜欢也没办法，大家都奔着一个目标去，炒股，赚钱。

28年过去了，深圳人在2020年的冬天里，最热闹的事情仍然是“打新”，但这次，他们的目标从股票抽签表，变成了房子。

11月25日，备受关注的深圳网红豪宅项目“润玺”开启线下选房。均价13.2万/平的润玺推出1171套房源。

以最小面积100平计算，新房和旁边二手房总价的价差有500万。这意味着，打新的人，打到就至少赚500万。

然而这个楼盘的房子，总价都在1000万以上，光认筹金就至少要350万元。

更魔幻的是，根据《华润城润玺一期销售方案》，润玺一期按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。

按照这个规则，这个楼盘针对的目标客户是无房的刚需群体，并且设置了相应的政策来保障刚需能买到房。

这座城市里究竟有多少刚需买得起1000万一套的房子？

据易居研究院数据显示，在全球80城房价收入比当中，深圳为43.5，也就意味着在深圳若一个家庭想买一套房，不吃不喝需43.5年才负担的起。据深圳人社发布的《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》，2019年深圳工资的平均值为7361元/月。

大多数刚需，似乎都买不起2000万一套的刚需房。那么，这些房子都被谁买走了？

事实上，这场打新热中，最为人瞩目的不是“买到就赚500万”，而是“众筹打新”和“代持”。

场外的人通过各种奇葩操作，绕过了层层补丁堆起的政策壁垒。

在深圳的炒房圈里，从资金到代持协议，各个环节都会有资深的专业人士为你提供解决方案。

大致就是，如果你要参与打新自己买房，资金不够，有人给你提供资金；如果实在买不起，可以找几个朋友一起买，有人帮你起草协议，解决其中的法律问题；如果除了“无房”这个资格，什么都没有，中签也是可以换钱的，帮没有资格但有钱的人买房，可以赚个十几万、几十万的过路费，如果号排在前面，这个数字还可能更高，据说能值200万。

代持的操作也是五花八门，有几个朋友共同分担所有费用，并签订合同卖出后收益平分的情况；也有老板与多位员工共同认购，双方各出一半资金，各还一半月供，并约定工作满数年后，员工回购老板的份额的情况；用“穷”亲戚的名额，以借贷形式签代持协议，按每年8%-10%左右的利率，把钱“借”给自己的亲戚用于买房的情况……

最后，这个楼盘吸引了9690批购房者参与摇号，冻结诚意金总共约340亿元。26日当晚全部清盘。其中有相当大的比例是众筹、代持者，据凤凰财经报道，有估计称超过30%，也有人说将近80%。

为刚需者打造的楼盘，最终还是让刚需者愈难，甚至让富者愈富。

手持现金的人们看不到限购下的购房门槛，不看户型不看面积，连风险也完全忽略，眼中只有套利。

高房价，莫名变成了深圳全民的狂欢。当然，这种狂欢，并不只在深圳。

被深圳推高房价的大湾区

在深圳，买房是一条比做生意来钱更快更稳的路。

就拿这次打新来说，打新一套房子保底赚500万，这是什么概念？

根据东方财富数据，全国沪深A股的上市公司中，2019年全年利润不足500万的有整整500家。

一套房的利润，就可以把这么多上市公司甩在身后。做生意还不如炒房，这在深圳已经成了一句类似格言的存在。

但相信这句话的，岂止是深圳而已。

深圳除了要做全球标杆城市，现在还是粤港澳大湾区的中心城市，驱动大湾区发展的主要引擎之一。

深圳一有动静，周边也就跟着一起蠢蠢欲动。这其中，深圳客爆炒大湾区的景象，已经遍地开花。

距离广州市中心珠江新城50多公里的南沙区，因为一条深中通道而遭爆炒，10个月涨了27%。

深圳隔壁的东莞，在中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房同比指数里,，其房价近一年房价同比涨幅29.13%，排在全国第一位。

在二手房市场上，东莞在6月涨幅第一次超越深圳，之后又是连续两个月，涨幅称霸全国第一。

二手房价从5月19911元/平，上涨至9月第1周的23204元/平，三个月涨幅达16.54%！

同为深圳邻居的惠州，今年来也是连续多个月份实现了房价上涨。

整个大湾区，似乎都在朝着房价比规划跑得还快的路上，一去不回头。

对比这些区域的本土购房者，拥有雄厚的财力的深圳客“流窜”到惠州、东莞、南沙，堪称是降维打击。

毕竟，一出手就买2000万刚需盘的深圳客根本不需要在乎房子质量，他们是一头头凶猛的狼，只想从这些地方咬下一口肉。

周边城市的房价也随着深圳客的进入，被他们所绑架，被迫随着深圳楼市的动向而随风起舞。

这也就将整个大湾区，变成一个炒房者扎堆的地方。

但是回过头去看，最开始对大湾区的规划不是这样的。

粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，2019年末总人口已超过7000万人，2019年的GDP合计高达11.59万亿元。

这是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。

中央对粤港澳大湾区有五个战略定位

一是充满活力的世界级城市群。

二是具有全球影响力的国际科技创新中心。

三是“一带一路”建设的重要支撑。

四是内地与港澳深度合作示范区。

五是宜居宜业宜游的优质生活圈。

显然，设立粤港澳大湾区的初衷，是要搞创新，而不是在房价上创新高。

具体到大湾区各个城市来看，不同的区域有不同的使命。

比如最近被炒得比较火热的几个城市。

深圳：高新技术产业主导；

惠州：青年创新创业基地、新技术产业开发区；

东莞：新兴产业研发基地、先进制造业中心，世界工厂；

中山：高新技术产业中心、重点发展制造业。

广州：制造中心、金融中心、核心门户城市。

而整个大湾区的产业发力点，更多聚焦在高新技术产业、制造业、金融业等方面。没有一个城市说自己要做房地产大发展的标杆。

但是，房价已经成了掣肘大湾区发展的重要问题。显然，粤港澳大湾区核心城市，存在房价和房租过高的问题，尤以深圳为甚。

比如说惠州，按照规划要成为青年创新创业基地。但是青年创业最重要的问题之一，就是生活和经营成本。

可以试想，当惠州这类城市的生活和经营成本越来越高，势必将逼走一大批还在打拼中的青年们。

就像旁边的深圳，虽然房价节节攀升，但内部的疾病已经有了征兆。

2019年，深圳常住人口增量为41万，虽然总量不低，但和前几年平均每年56w的数据相比，呈现明显下降趋势。而与此同时，杭州超越深圳，2019年外来人口大增55.4万，成为全国第一。

暴涨的房价无疑会增加企业的经营困难。因为无论是办公成本，还是用人、物价水平，都会随着房价的上涨而变得让其难以支撑。

对一般制造业来说，如果房价已经涨到足够高，员工的薪水就很难满足他的要求，这些企业就必须搬到外地去。

据腾讯科技报道，深圳市创新发展研究院学术委员会执行主任南岭曾表示，深圳面临制造业的外移，像华为把手机总部和华为大学搬到东莞；中兴通讯也把产能放到河源。

由此可见，高房价、高房租最终将导致产业空壳化、人才流失，城市核心竞争力下降。

为了对冲这种风险，深圳乃至大湾区的一众城市，也尝试了许多方式。

大湾区拒绝炒房

今年7月，深圳市住建局组织了一批人去长沙。

长沙在全国300多个城市的楼市中，以调控得力而闻名。

从中部地区主要城市房价来看，2020年3月武汉二手房挂牌价达15855元/平方，合肥二手房挂牌价达14312元/平方，郑州二手房挂牌价达13415元/平方，长沙垫底，二手房挂牌价达10112元/平方。

这全仰赖长沙严格的调控。长沙甚至还给房地产开发企业的平均利润率设立了天花板，只有6-8%。

深圳从长沙取经之后，一回来就推出了715新政。

社保要求提高到3年、夫妻离异住房套数三年内有效、豪宅税统一到750万、免增值税由三年延长到五年，每一项都是对投资者的当头一棒。

毫无预兆地突袭楼市后，深圳二手房市场乏力，连金九银十都没带动，成交量近乎断崖式下跌。

11月，东莞也学习深圳，带队去了长沙调研，还表示“长沙市在落实‘房住不炒’、‘一城一策’方面创造了独特的经验，有效地保持了房价稳定，值得我们多方面借鉴学习。”

其中深意，不言自明。

但仅此而已，就能够压制住深圳人几乎融在基因里的炒作思维吗？

可以看到的是，在深圳出台715新政后，二手房领域的确降温了，但市场的热情全都转移到了新房领域，由此也引发了打新潮。

这让调控房价变成了更为复杂的问题。

如果说过去的调控只是政府和地产商之间的过招，政府可以有很多办法管理好地产商。比如给房地产企业制定的“三条红线”，就是一个大杀器。

现在的楼市调控，似乎变成了监管和一大群个体之间的博弈。而个体则比企业更加灵活。

例如润玺一期，已经制定了诸多措施来限制购房者，但仍挡不住“众筹打新”和“代持”的方式绕过这些壁垒。

有人就评论说，要控制房价，只要两招就够了：严格限售制度+房地产税，直接抬高房产持有人的持有成本，让炒房者在高杠杆、房产税，以及必须长时间持有的三重重压之下不攻自破。

然而，调控房价不是一个二元论的问题，不是高了就让它降，跌了就让它涨。

房价在每个城市，显然不只是一个经济问题，也是一个牵涉面极广的重大社会、政治问题，是一个结构性问题。

比如地方政府的土地出让金。财政部最新数据显示，2018年地方政府性基金预算本级收入71372亿元，其中土地使用权出让收入65096亿元，占比高达91.2%。

再比如，在金融系统内房地产贷款占新增贷款的比例越来越高，从2010年的25.4%已经升到了2017年的41.5%。

换句话说，如果房价暴跌，看起来受损的是拥有房子的老百姓和企业，但事实上真正遭殃的还是拿着房地产作为抵押品的银行，以及依靠卖地获得重要财政收入的地方政府。进而，房价的暴跌可能引发系统性的金融风险，而地方政府的财政也将因此受到冲击。

因此，调节房价对于政府而言，是一个需要不断平衡和博弈的过程。

这次的润玺打新，就极大挑战了政府应对能力，怎样去解决与个体之间的博弈，将是一个长期的过程。

从这个角度来说，大湾区会否被房价绑架这个问题很难准确回答。

不过，新华社的回答就很大胆了。

逼出房产税这个核武器？

深圳乃至整个大湾区突如其来的打新热潮，已经触怒了许多人。

深圳市住建局昨日发布消息回应“代持炒房”，称“正在研究综合调控政策。”

715新政余温未消，新政似乎又在路上。

但最狠的不是深圳住建局研究中的“综合调控政策”。

11月28日，新华社发布时评文章，提出抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。

什么硬核举措是可以抑制打新热？

文中，新华社给出了答案：房地产税。

具体来说，是这样表述的：加强对持有环节的调控、让税收杠杆发挥更大作用、科学建立合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收到釜底抽薪之效”。

在这段话里，新华社还用了一个词：“釜底抽薪”，这个词语的原意，就是指“从根本上解决问题”。

这意思再明确不过，房地产税，就是解决楼市热火的根本性措施。

房产税在国内早就已经是一个被说烂了的话题，这头“狼”无数次被传要来了，但每一次都爽约了，尽管也曾经在高层研究过，但是始终停留在讨论层面。

新华社这家国家通讯社出面直接暗示要出台房产税抑制楼市热火，这样的场景极为罕见，甚至可以说前所未有。

这次深圳楼市的高温能不能逼出房地产税，从而给已经被架上火炉的大湾区楼市降降温？

从新华社直接抛出“房地产税”这个“核弹”的反应来看，似乎不是不可能。但正如前文所说，调控房价的博弈不是一拍脑袋就能决定的问题，否则全面推行房地产税的事，不会说了这么多年仍然无法成行。

所以，短期来看，这个核武器不会立即摆上台面。但既然新华社已经表露了这个意思，房地产税或许也就成了随时悬在空中的剑，指不定什么时候，就落地了。