“三条红线”预警，房企闯关半年报，这10位大佬都说了些什么？

撰文/ 卢泳志

编辑/ 缪凌云 

2020年，房企在疫情中开启了征战的步伐，在半年报发布之际，“三条红线”的出现再次让房企们慌了脚步。

日前，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

据多家媒体报道，此次明确的房企融资管理新规是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

这便是在此之前业内广为流传的“三条红线”。除此之外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

来源：Wind，天风证券研究所

天风证券研究所数据显示，在销售额较高的50家房企中，同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企有12家。

一位财经评论人分析指出，这些踩红线的房企将要对照新规要求，逐步降低自身的财务杠杆，以达到合规经营的目的。这样就硬性倒逼房企更加积极主动地去降杠杆、去库存。

在上半年业绩发布会上，各房企高管除了对上半年业绩进行总结，并制定下半年战略方针外，一众房企大佬都对“三条红线”也发表了自己的观点，并且表明了企业的应对之道。

恒大夏海钧：有信心达标

中国恒大副主席兼行政总裁夏海钧指，这几年房地产调控取得了非常好的成绩，销售价格稳定，老百姓预期稳定，房地产回归居住属性。

中国恒大副主席兼行政总裁夏海钧

对于“三道红线”的监管融资政策，夏海钧相信，国家对金融机构和房企的管控，都是希望房地产业健康、稳定、快速的发展，恒大坚决支持房地产调控，公司战略会严格向这些指标靠拢，尽快实现房地产稳健增长。

今年年初，恒大提出了高增长，控规模，降负债的大的战略目标。

夏海钧认为，房地产发展到一定阶段，不能靠规模取胜，而是靠效益取胜。稳定一个合理的价格，快速增加销售额和现金回笼可以确保有效降低集团的银行贷款和负债。

旭辉林中: 转向均衡与多元投资

“行业迈入强竞争态势的挑战，企业一定要去适应，甚至在这种竞争下胜出。”旭辉集团董事会主席林中为旭辉提出了未来20年的目标，其中第一个要达成的，便是成为一家“全球化的世界500强企业”。

旭辉集团董事会主席林中

关于近期的金融风险防控措施，林中表示，该政策可以防止未来行业出现一些金融性的风险，对于旭辉等相对均衡的企业而言来说其实是有利的。

林中续称，“没有回款没有利润的销售那就是耍流氓。我们会在价格和销量上做一个平衡，不会去做大幅度的割肉式跑量。”

旭辉给未来三年的增长幅度划定在15%左右。“如果是权益后，那增幅可能会更快一点，因为我们这两年在不断提升权益比，权益后每年年化增长可能会在25%以上。”

融创孙宏斌：今年是最从容的一年

2020年是融创中国登陆香港资本市场的第十年，孙宏斌直言：“今年是我们上市10年，我们对自己的成绩还是特别满意的。”

融创中国主席兼执行董事孙宏斌

融创的负债率下降成地产圈讨论的焦点。据悉，融创中国将今年的净负债率目标定为120%，并表示，到明年这一数值将控制到100%以下。

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”孙宏斌认为，融创上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。

龙湖吴亚军：坚持自律、稳健发展

在业绩会上，龙湖管理层不止一次称：“有信心达成全年销售目标。”

据悉，龙湖2020年销售目标为2600亿元，上半年已完成目标42.73%，下半年可售资源为3000亿元，照此算，50%左右的去化率即可达标。

龙湖集团董事长吴亚军

半年报数据显示，龙湖没有指标踩到“三条红线”。龙湖集团CFO赵轶坦言，新规对龙湖影响不是太大，因为龙湖在绿档里，而且巧合的是绿档负债额的增幅是年化15%，而龙湖做的预算策略也是增幅15%左右。

龙湖集团董事长吴亚军对此补充指出，龙湖虽然三条线都没有踩，但是并不会因此沾沾自喜，下一步要进一步坚持自律，做好稳健发展的准备。

金茂李从瑞：降负债、强管理

2020年2000亿销售目标不变，2022年实现3000亿。金茂的信心来源于稳健增长的销售数据，更来源于城市运营的潜力与土地储备的底气。

中国金茂首席执行官李从瑞

中国金茂首席执行官李从瑞提到，今年全国土地溢价率有所提升，但手中有粮，心中不慌，金茂还是会走的比较稳健一些。

实际上，“金茂已经勒紧裤腰带，过紧日子两年了。”数据显示，截至6月30日，金茂资金杠杆率69%，相较2019年底下降了5个百分点。

李从瑞坦承：“过去几年，公司看到了市场高速发展的机会。未来，我们会改进工作，逐步控制负债。”

碧桂园莫斌：平稳健康发展

面对上半年的各项数据及未来的发展规划，碧桂园总裁莫斌更愿意外界从更长远的市场环境来打量碧桂园的发展。

碧桂园总裁莫斌

莫斌称，“平稳健康发展的市场，对碧桂园就是最大的利好。”

事实上，自去年以来碧桂园一直在对财务指标进行优化，力求健康的财务水平以及稳定的净借贷比率，因为这直接影响着碧桂园信用评级的提高，从而进一步影响融资渠道及融资成本。

对于市场上盛传的“三条红线”，碧桂园CFO伍碧君表示，这个融资信号对于碧桂园来说仍是安全的。“在三个监控指标里碧桂园都属于比较好的状态，资产负债率我们也会再进一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。”

世茂许世坛：控制负债

对于今年3000亿的销售目标，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，下半年可售货值约4000亿，只要完成47%就可达标，很有信心可以超额完成，但暂时不太合适去提高目标，因为还有比较大的不确定性。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛

许世坛说，如果满分100分，他给世茂打80分，扣的20分在于利润还要提升，一二线的好产品还要更多，区域的考核还要更有针对性，这是过去几年做得不够好的地方。

在许世坛对世茂的各项指标划线中，针对负债方面，他提出，未来五年净负债率目标仍控制在60%以下，同时争取每年有序下降利息成本。

至于近期讨论比较多的“三条红线”以及住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，在世茂看来，此举主要是为了控制房地产负债。

中南建设陈锦石：没有必要被关注

关于2300亿元的销售目标，中南建设董事兼副总经理陈昱含表示，对今年的销售目标信心还是非常充足，虽然有一定难度，过程中铺排节奏也是前低后高，7月份完成997亿元，三季度争取可以在1400、1500亿元左右。

中南建设董事局主席陈锦石

关于公司未来是否进入行业前十强，中南建设董事局主席陈锦石在会上说道：“其实现在一直在16、17（名）徘徊，这是我们最希望的。我们一般控制在15左右就够了，没有打算非要冲10强。”

他进一步补充道：“因为还有各种外来因素把控，所以太大之后，从这一次三道红线来看，中央是在关注我们，没有必要被他们关注了、盯住了，这也不是最佳状态，所以我们控制在15左右到20之间。”

正荣黄仙枝：平衡与提升

正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝表示，集团把2019年到2021年的计划目标定为是追求可持续的高质量发展。

正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝

黄仙枝指出，目前更关注实现集团的财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升，规模要保持增长，但不会因为规模牺牲财务安全、牺牲盈利。

正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮指出，近年集团的权益比例确实在大幅地提升，目前权益比例达到64%，并表的比例达到86%，预期后续的权益比例仍然会维持60%到70%之间，而每个项目的合作控制在2到3家，这样一是项目上有比较多的主动性，第二是磨合效益效率都会达到最高的程度。

绿城张亚东：聚焦利润

对于今年展望，绿城中国董事会主席、执行董事兼行政总裁张亚东称，投资方面，今年计划完成2500亿，权益部分不低于600亿。合同销售方面，今年大概就是2500亿。

绿城集团执行董事兼行政总裁张亚东

他续称，以前绿城在投资方面存在问题和遇到困难，投资不均衡，所以现在展示当前的业绩，都是历史上投资问题的集中反应，所以搞好投资是我们的重中之重，是各项工作的前提和基础。

张亚东认为，今年最主要的四个字就是聚焦利润。对于目标，张亚东表示，如果不出现黑天鹅、灰犀牛事件，实现2500亿目标是大概率。

他还介绍，2020年的可售货值是3600亿，这不包括今年拿的项目，如果以今年一二季度拿到的项目来看，一二月份我们拿了600亿货值，全年大概要拿2500亿的货值。