炸了媒体群的第三天，保利公布中报，经营性现金流下降256%！

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

上周五晚，地产界朋友圈一度被保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利地产”）的“退群”事件刷屏。

事发于保利北京媒体群，保利北京副总文灵要求群内媒体人转发七夕活动预告链接，并称“没转发的移出本群”，此举立刻引发群内部分媒体人的不满，并纷纷自动退群。

“退群”事件部分群聊记录

面对媒体纷纷退群，文灵霸气回应：“能有被吹捧的时刻，就能接受被踩踏的勇气，谢谢抬举，也领教了大家的傲气。”随后此事便在地产圈迅速传开，甚至扩至更大范围。

“退群”事件部分群聊记录

就在“退群”事件发酵的第三天，8月24日晚，保利地产发布了2020年半年报。

半年报显示，2020年上半年，保利地产实现营业收入736.77亿元，同比增长3.59%。实现归属于母公司股东的净利润101.2亿元，同比增长1.69%。

不少业内人士分析认为，对于保利而言，这样一份成绩单绝对称不上优秀，也与前几天保利北京副总文灵在“退群”事件中的态度形成了一定的反差。

经营性现金流同比下降256%  

虽然保利地产半年报中，大部分主要数据趋稳，但有一项数据下降十分明显。

半年报显示，保利地产上半年经营性现金流从去年同期的162.28亿元降至-252.44亿元，降幅达255.56%。

事实上，保利地产经营性现金流为负并非首次。从2010年至2014年，保利地产的经营性现金流分别为-224亿元、-79亿元、30.9亿元、-97.5亿元、-104.58亿元。不过，今年上半年的经营性现金流波动幅度超400亿元属于罕见，且创下负值新高。

对此，保利地产表示，“销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加”是导致经营性现金流大降的主要原因。

半年报显示，2020年上半年保利地产实现签约金额2245.36亿元，同比减少11%，成交面积1491.8万平米，同比减少9%，计算得到签约均价15051元/平米，同比亦下降2%。

究其原因，疫情因素必然在内。第一季度受疫情停工停产影响，Q1保利地产实现签约金额710.21亿元，同比下降35%左右。第二季度随着疫情缓解，保利地产5-6月签约金额同比增加10%，6月单月签约688.53亿元。

不过，贝壳研究院分析也指出，疫情冲击下，保利地产虽积极采取包括线上销售等手段加快推货速度，并严抓回款，但半年度签约金额累计同比仍低于全国整体水平，主要原因还在于保利地产主要布局一二线核心城市。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，虽然长三角和珠三角上半年贡献金额分别提升25%和28%，尤其广州和佛山单城市贡献值超过150亿元，南京贡献金额翻倍达到100亿元，但整体看，贡献50亿级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个，可见部分城市恢复速度较慢，拖慢保利地产整体销售速度。

此外，保利地产上半年净利率同比小幅下滑，债务规模扩大带来了成本上升。

保利地产上半年净利率18.07%，同比下滑0.15%；上半年资产负债率为77.66%，净负债率则从2019年的56.91%反弹到了66.05%。同时，有息债务中，占比近七成长期借款规模以21%的速度增长，仅次于短期借款的增长速度，使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点。

图片来源：企业财报

贝壳研究院分析指出，虽然凭借信用优势，保利发展的融资成本仅为4.84%，远低于行业均值，但随着债务规模的不断扩大，仍将带来财务成本的上升，一定程度上削弱企业的盈利能力。

斥资820亿元拿地  同比提升54%

保利地产半年报中，明显呈现一增一降，除了上述经营性现金流大降，保利地产的拿地金额和面积明显增加。

半年报显示，上半年保利地产实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米较去年同期同比提升19%。拓展成本820亿元，较去年同期提升54%。新增平均楼面地价也上涨至8328 元/平方米。2019年，保利的新增土地储备楼面地价为7564元/平方米。

上半年，保利地产拿地集中在38个核心城市，达到了86%的取地占比，进一步增长了7%的占比。其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。

世界四大会计事务所之一的德勤调研表明，有约半数企业会选择调整战略，主要压缩2020年的公司预算，不过超过75%的企业都表示并无缩减拿地预算的意向。但像保利地产这边，2020年上半年购地金额不降反升了五成的也属实少见。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，土地款项的大额支出，也可以解释保利地产经营性现金流净额大幅下滑的原因。而保利地产大举拿地的背后，是其对于规模的渴求。

也有佐证上述说法的分析称，保利地产如此积极调整土地布局城市，和2017年董事长宋广菊提出的未来三年要回到行业前三有直接关系。

保利能否“重回前三”？

时间往回退几年，保利地产还一度稳居房地产“第一军团”，与万科、金地、招商并称为“万保招金”。但在2017年，保利地产突破3000亿销售额大关的时候，行业龙头格局却从“招保万金”变为了“碧万恒融”。

当年，保利地产就提出“重回前三”的目标，并制定“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的“345”战略，即未来每年业绩增幅为1000亿元，2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。

提出此目标后，保利地产在多个方面展开了措施。比如推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，用激烈鼓舞员工干劲；资源整合方面，则先后完成对中航集团旗下地产项目收购，同时保利置业股权收购也有进展；布局方面，则一直在调整拿地区域，逐渐以一二线城市和重点城市圈为主。

但据过往年报数据显示，2017年、2018年、2019年保利发展分别实现签约销售金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元，据此目标计算，保利发展并未完成5000亿元销售目标。

与此同时，保利地产与其他龙头房企的差距也在逐年拉大。去年财报数据显示，排名第四名的融创中国全年合同销售额约5562.1亿元，高出第五名的保利发展将近1000亿元，而房企前三的门槛，更是提升至6000亿元。

地产分析师严跃进表示，按照目前的状况来看，保利地产要“重回前三”仍面临许多挑战。2019年房地产市场已处于下行状态，今年受疫情影响这一状态只会回稳而不会“超前”。保利地产在年初的业绩会上并没有再提出年度销售目标，这或许也是出于对市场前景不确定性的担忧。

2017年提出的“重回前三”计划仍未实现，如今保利地产“重回前三”的决心还有多大，把握又有多少？欢迎留言评论！