孙宏斌将再添一家上市公司？年收30亿的融创服务即将“登港”

作者 | 李红梅

编辑 | 缪凌云

来源 | 风云资本界

8月6日，融创中国（01918.HK）发布公告称，集团建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司——融创服务控股有限公司（简称：融创服务）于港交所主板上市。

同日，融创服务向港交所递交招股书，正式启动上市计划。汇丰和摩根士丹利担任联席保荐人。

分拆完成后，融创中国仍将持有融创服务50%以上股权，后者继续纳入合并报表。值得注意的是，融创中国董事局主席孙宏斌家族持有融创中国45.11%股权，为大股东。

融创服务并未披露募资金额和估值，不过此前市场曾给出10亿美元的猜测和传闻。一旦上市成功，专注高端物业的融创服务，也将成为近几年房企拆分物业上市热潮中又一颗亮眼的新星。 

深耕一、二线物业服务，合约、在管面积双双过亿

融创服务成立于2004年，在中国提供物业管理服务的历史已逾16年。涵盖融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大业务板块，拥有壹级物业管理资质。

风云资本界（微信公号：sxkcg666）注意到，融创服务专注为国内一线及二线城市提供物业管理服务，管理业态涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）、城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关）等。

除物业管理服务外，融创服务主要提供面向房地产开发商的非业主增值服务（例如咨询、开办服务及销售协助服务等）以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。

规模方面，风云资本界（微信公号：sxkcg666）注意到，融创服务的合约面积与在管面积双双跨过了1亿平方米。

招股书显示，截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积由2017年的5743.7万平方米，增长至2018年的9689.6万平方米，并进一步增长至2019年的1.58亿平方米，并截至2020年5月31日达到2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%。覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。

在管面积由2017年的1998.8万平方米，增长至2018年的2855.9万平方米，并进一步增长至2019年的5296.3万平方米，并截至2020年5月31日达到1.01亿平方米，实现年复合增长率95.2%。融创服务于中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业。其中，有86.2%位于中国的一线及二线城市。

值得注意的是，截至2020年3月31日，融创服务平均物业管理费约为每月3.4元/m²，其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米2.9元。

去年营收近30亿

风云资本界（微信公号：sxkcg666）注意到，融创服务的盈利能力也不容小嘘。

招股书显示，融创服务营收由2017年的11.11亿元，增长至2018年的18.42亿元，并进一步增长至2019年的28.27亿元，三年复合增长率为59.5%。此外，由截至2019年3月31日止三个月的5.36亿元继续增长34.1%至2020年同期的7.19亿元。

与之相对应的，融创服务的利润由2017年的0.43亿元增加至2018年的0.983亿元，并进一步增加至2019年的2.7亿元，三年复合年增长率高达150.7%。值得注意的是，今年第一季度，其利润由去年的0.14亿元增至0.67亿元，同比增长高达394.9％。

此外，融创服务2017年-2019年经营利润分别为1.37亿元、1.73亿元、3.56亿元，对应的经营利润率分别为12.4%、9.4%、12.6%。2019年第一季度至2020年第一季度经营利润分别为2598万元、7416万元，经营利润率分别为4.8%、10.3%。

在资金方面，截至2019年底，融创服务拥有现金10.9亿元，同比大增193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。

由以上数据可知，无论是规模还是盈利能力，融创服务都处在高速发展中。而短短三年在业绩上能取得飞跃式增长，离不开融创服务自身的定位——走高端精品路线。

此外，非业主增值服务也成为融创服务高增长的重要引擎。

招股书显示，融创服务非业主增值服务比重从2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，已经超过了物业管理服务收入占比。而增值服务的毛利率往往高于物管服务，高占比成为其盈利能力提升的有力抓手。

并购出新天？

更值得关注的是融创服务的并购行动。

去年11月，融创服务收购了主要布局西南区域的成都环球世纪。数据显示，截至2020年3月31日，这家公司的在管建筑面积为4.1百万平方米。

今年5月，融创服务又并购了业内知名的开元物业。招股书显示，截至2020年3月31日，开元物业管理290项物业，在管面积达37.3百万平方米。

业绩方面，开元物业2017年-2019年的综合总收入分别为5.57亿元、7.26亿元、8.68亿元。2019年1-5月及2020年前5个月，开元物业综合总收入分别为2.79亿元、3.28亿元。

综合利润方面，开元物业2017年-2019年分别为0.52亿元、0.66亿元、0.63亿元。2019年1-5月及2020年前5个月，开元物业综合利润分别为0.21亿元及0.32亿元。

对于开元物业对融创服务高增长的贡献，融创服务在招股书中提到，“于2020年5月8日，融创服务收购了开元物业管理（一家多业态、综合性物业管理服务商，其在管物业由独立第三方房地产开发商开发）的控制性收益。由于进行业务扩张（包括收购开元物业管理），于2020年5月31日，我们的合约建筑面积增至226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。于同日，我们管理共计635处物业（包括405处住宅物业及230处非住宅物业）在管总建筑面积达100.6百万平方米，覆盖中国26个省、自治区及直辖市的79个城市”。

开元物业的加入，无疑为融创服务再添一员猛将。

值得注意的是，开元物业财务上的贡献，目前还未并入融创服务业绩记录期，需要待2020年5月8日之后并入财务报表才能知晓。但从招股书披露的开元物业相关财务数据来看，未来融创服务的财务表现值得期待。

尝到甜头的融创服务自然也会在并购方面继续发力。

此前，融创管理层曾表示，今年有比较多的整合和收、并购机会。而在招股书中，对于融创服务此次上市的募资用途，第一个就是用于需求与物业管理主业或社区运营相关公司的战略性投资及并购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业领先地位。

只是不知道，融创服务能否通过买买买，再买出一个融创中国。

在目前大的经济背景下，房地产行业除了产品品质，物业服务的深度无疑是房企的有力竞争点。融创服务还有多少想象空间，又能为融创中国增加多大规模，拭目以待。

最后，你享受过融创服务的物业服务吗？体验如何？欢迎评论区留言讨论。