海航投资将出售铁狮门项目，“黑石路径”能否复刻成功？

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

时隔两个月，海航投资集团股份有限公司（下称：海航投资）终于回复了深交所此前对其下发的2019年年报问询函。

在海航投资的回复中，除了说明去年主业仍为地产，公司正处于转型过渡期外，还用大量篇幅交代了关于铁狮门项目的情况。

海航投资称，铁狮门三期项目预计将于2020年下半年完成交易，项目更加倾向于在物业稳定运营后再持有一定时期再行出售。

铁狮门项目无法明确具体出售时间

2019年，海航投资的营业外收入3153万元，同比增长71.1%。构成海航投资的利润主要来源是，海航投资以海南恒兴创展股权投资基金有限公司（底层资产为铁狮门二期项目曼哈顿写字楼）100%股权及6亿元债权置换关联方海投控股所持有的海南海投一号投资合伙企业（海投一号底层资产铁狮门三期项目为纽约市写字楼）77.7%的有限合伙份额。

铁狮门三期2019年四季度运营报告与前期运营报告内容存在较大差异，存在项目退出时间延后、需要公司额外出资的情形。

对于铁狮门三期项目目前的情况，海航投资称，铁狮门三期项目已临近完工，预计将于2020年下半年完成交易。

海航投资还表示，因租户装修需要，预计将在2021年第三季度完成主要部分的装修工作，同时要求海投一号额外追加部分租户装修补贴及租赁中介费等费用，总计逾2000万美元。

根据沟通，铁狮门更加倾向于在物业稳定运营后再持有一定时期再行出售。目前，铁狮门无法明确具体出售的时间，将综合考虑市场条件以及最大程度地创造价值的目标，而采取不同的策略。

该项目于2020年1月31日与荟同学校（Whittle School & Studio）完成整租合同签署，针对以上情况，海航投资与铁狮门沟通，要求对方就铁狮门三期项目退出时间延后、额外出资的合法性等问题做出合理解释，并明确告知铁狮门海航投资不同意任何追加投资，但未收到明确答复。

目前双方仍在答辩阶段，暂未涉及违约金事项，后续公司将继续密切配合律师完成相关维权准备工作并及时披露相关事项进展。

海投一号对铁狮门三期项目持股比例为59.25%，公司关联方美洲置业有限责任公司对铁狮门三期项目持股比例为40.75%。美洲置业计划出资1.13亿美元，实际出资6892.24万美元，且实际出资额中5476.79万美元为海投一号对其提供的借款，美洲置业需按照合同约定定期向海投一号支付利息。

关于美洲置业是否具备履约能力，海航投资表示，根据公司与美洲置业的沟通情况判断，经公司审慎考量，对方有充分的履约意愿和履约能力。如出现到期未偿还债务的情况，公司可从美洲置业投资于铁狮门三期项目中的收益分配中获得补偿，用于资本或债务返还，避免给上市公司带来利益损失。

联手铁狮门或复刻黑石路径

大约在五年前，以地产业务为主的海航投资开始探索转型。

海航投资选择美国房地产开发项目作为转型的一个切入点。不过，对于美国的房地产开发，海航投资并不熟悉，因此，海航投资找到了美国一流的房地产开发商铁狮门。

公开资料显示，铁狮门成立于1978年，是商务办公写字楼最顶级的开发商和管理运营商，尤其擅长将房地产开发与管理密切结合。在全球财富500强中，23%即116家公司为铁狮门的现有租户。

此后，海航投资便多次联手铁狮门，开始了一系列的“花式操作”，推进其在金融投资方面的转型。

2015年，海航投资全资子公司亿城投资基金在海南设立了一只基金——恒兴聚源，用来投资美国纽约房地产开发项目。

恒兴聚源作为 LP（有限合伙人） 以不高于1.92亿美元，认购铁狮门指定的基金管理公司（“铁狮门 GP<普通合伙人>”），合资成立一家有限合伙企业（“铁狮门合资企业”）。

海航方面：恒兴聚源LP（有限合伙人）负责投资。铁狮门方面：由其一家关联公司作为GP（普通合伙人）负责管理运作。

海航投资的投资目标为购入一块位于纽约的土地所有权，为项目收购额外开发权，为支付项目的先期和开发费用。 

一个月后，海航投资与铁狮门再度拓展合作范围。海航投资宣布，与铁狮门签署了战略合作框架协议，双方将在境内外房地产开发和投资领域的全面合作。

2016年春节前夕，海航投资发布公告，披露了美国曼哈顿地产投资计划。公告称，海航投资与铁狮门将于曼哈顿哈德逊商圈合作建立“最先进的、A级商务写字楼”。事实上，这次合作更让外界关注的是其复杂的模式。

公告披露具体细节，海航投资全资子公司恒兴创展与海航美洲置业共同注资约2.70亿美元，于美国设立一个“海航LP（有限合伙人）”。被设立的“海航LP（有限合伙人）”再成立全资子公司“海航GP（普通合伙人）”，与此同时，美国铁狮门也成立“铁狮门GP（普通合伙人）”。

据此，“海航LP”作为有限合伙人，“海航GP”和“铁狮门GP”则作为普通合伙人，三者再共同出资约2.71亿美元设立合伙企业“海航JV（合营公司）”。其中，“海航LP（有限合伙人）”出资99.7%，“海航GP”出资0.1%，“铁狮门GP”出资0.2%。

到此，从海航投资到“海航JV（合营公司）”，中间已有三层关系，第四层关系则是，“海航JV（合营公司）”将进一步以LP（有限合伙人）的身份投资一个“海航REIT”，并在其中占约82.27%的份额。

这样复杂的金融操作，很容易让人联想到在投资界赫赫有名的黑石集团。黑石集团正是凭借其在房地产市场的精准投资，让房地产投资成为其最受瞩目和最赚钱的业务，也让其成为更大规模的资产管理机构。

据媒体报道，自2009年以来，黑石已经投资超过500亿美元于地产业务，黑石的半数利润一度都来自地产基金部门。

海航投资发布曼哈顿计划时，《观点地产》曾指出，以海航投资与铁狮门的几次合作来看，海航投资显然也想要像黑石一样，用金融方式操作地产项目，以此受益。只不过，要想像黑石一般通过大手笔收购地产公司以获取更大收益，海航投资未来还有很长一段路要走。

如今，铁狮门项目不及预期，海航投资未来的路似乎依旧不是很明朗。