50亿拿地！华侨城再闯上海滩，刷新多项记录

撰文/ 尹璐

编辑/ 卢泳志 

竞拍者们都志在必得，现场3次上调地块增价幅度。

主持人将地块增价幅度从开始的100万增加到24轮后的200万，30轮后又调整为500万，在38轮竞拍后上调至1000万元。

72轮之后，竞拍基本在5号和4号之间展开，双方互相加价，对峙至232轮。最终，华侨城笑到了最后，将该地块揽入怀中。

232轮举牌 华侨城50亿落锤

7月21日，上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，最终由4号华侨城以50.01亿元竞得。成交楼面价4.42万元/㎡，溢价率19.07%。

当天，该地块吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城以及上海本地国企金桥集团5家大房企参与竞拍，可以说创造了今年上海土拍最火热的场面。

与此同时，该地块创下了4年以来上海浦东新区住宅用地成交楼面价的新高纪录。据中指数据统计中心显示，在2016年5月由保利竞得的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块为区域内最高楼面价，当时为4.36万元/㎡。

资料显示，该地块为居住用地，总出让面积56522.9㎡，建筑面积113045.8㎡，起始价42亿元，楼面起价3.71万元/㎡。

根据出让文件，该地块要求受让人应按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。这就意味着，在扣除15%自持面积后，地块可售部分的楼面价达到了5.20万元/㎡。

值得一提的是，此番华侨城勇夺的这宗地楼面单价，或许将会把上海外环外地价推上一个新高度。

58安居客房产研究院分院院长张波预测，以当前楼面价来看，华侨城未来该项目的入市价格保守会在7万元/㎡以上。

也有部分业内人士测算，以如此高的价格挂拍，一两年后项目入市价格或超8万元/㎡。

风云地产界（微信公号：fydcj888）就上述消息联系到华侨城方面，对方称目前项目未来的入市时间及价格还未确定。

时隔四年，重返上海拿地

距离上一次在上海拿地，已经足足过去了四年。2016年1月，华侨城联合华润以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块，此后在上海便再也没有拿地动作。

上海中原地产分析师卢文曦对此分析：华侨城如今在上海没有太多土储，这意味着将要淡出市场，所以必须要及时补仓。

风云地产界查阅2020年4月华侨城公布的2019年年报也可看出，2019年华侨城新增土地储备项目共计47宗，全口径土地面积624.70万㎡，主要分布于山东、江苏、广东、深圳等地，上海无新增土地储备。

从其累计土地储备情况看，华侨城累计土地储备共129宗，总建筑面积4605.09万㎡，总剩余可开发面积2533.02万㎡。

其中上海土地储备占8宗，合计建筑面积80.2万㎡，占总建筑面积的1.74%。剩余可开发建筑面积24.08万㎡，占总剩余可开发面积的0.95%。两项占比均在1%徘徊，土地储备匮乏。

    来源：华侨城2019年年报

文旅华侨城的进击模式

华侨城是否真是担心退出上海市场而被迫拿地？反观一下华侨城近几年的财务数据及拿地情况，便可知晓一二。

据华侨城2019年年报显示，华侨城全年新增土地项目共47个，权益对价494.16亿元。当年销售项目共53个，权益销售金额为641.55亿元，拿地销售比达到77%。

数据显示，2019年TOP100企业拿地销售比均值为22%，2018年为32%。可见，华侨城77%的销售拿地比与行业平均水平相比高出不少。

此外，据WIND数据显示，2018年至2019年华侨城拿地总价分别为477亿元和494亿元，而2019年其总销售额也不过约641亿元。

    来源：华侨城2019年年报

不过，华侨城房地产业务2018年毛利率以68.8%远超万科、绿地等各大房企。2019年，华侨城毛利率更是高达74.6%。

众所周知，与传统房地产公司相比，华侨城有其独特的经营模式。从之前“旅游+地产”的商业模式到近几年提出的“文化+旅游+城镇化”的发展模式，究其根本都依然是地产反哺旅游的文旅开发模式。

从数据来看，不管是营收还是毛利率，旅游业务的营业收入在短期内都远不及地产。但华侨城并没有放缓在文旅项目上的步伐，积极拿地也是其对文旅产业发展的一种支持。

在这条双产业反哺的路上，“文旅华侨城”仍需要继续苦行。