半年10家物管企业赴港上市，超60%的高复合增长能否持续？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

今年上半年，物管企业赴港上市，再掀热潮。

6月24日，荣万家生活服务和合景悠活两家物管企业同一天向港交所提交上市申请。6月26日，又有一家内地房企的物管企业佳源服务递交了上市招股书。

这也出现了一周之内三家物管企业扎堆申请上市的景象。

半年10家物管企业赴港上市

近年来，受资本市场的看好，物管企业投资价值凸显，上市也逐渐成为热潮。据了解，2019年就有10家物管企业成功上市，截止目前已有近30家物管企业在香港和内地上市，上市阵容扩大趋势明显。

受港交所青睐，今年物管企业赴港上市热情不减。据风云地产界（微信公号：fydcj888）不完全统计，今年已有10家物管企业向港交所递交申请。

2020年物管企业申请表

赶在上半年结束前，物管企业上市节奏加快明显。除了上述图表统计已经申请的公司，之前已传言许久的金科集团旗下的物管企业金科智慧服务赴港IPO申请也在近日获中国证监会受理。

据了解，今年以来已有弘阳服务、金融街物业、正荣服务等多家物管企业已经通过了港交所聆讯，距离上市更进一步。而2019年下半年递交上市申请表的建业新生活、烨星集团等物管企业已经在今年上半年成功登陆了港交所。

业内人士分析表示，受今年疫情影响，物管企业服务的专业性和成长性逐步得到了投资认可，目前港交所物业板块逆势上涨明显。

在物业股如此受青睐的情况下，房企热衷于分拆物管企业上市的意愿越来越明显。据了解，目前还有10余家房企已经公开表示计划分拆物业板块赴港上市。

高复合增长，可持续成隐患

物管企业受资本看好，透过其招股书能够窥探一二。

风云地产界（微信公号：fydcj888）发现，三天内相继递交了上市申请书的合景悠活、荣万家生活服务和佳源服务，高复合增长率成为这三家公司共同的亮点。

据招股书显示，合景悠活2017年到2019年收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率为55.8%；净利润分别为4414万元、7968万元和1.85亿元，复合年增长率达到104.7%。

作为荣盛发展旗下的荣万家生活，2017年到2019年收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.5亿元，复合年增长率为32.8%；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元，复合年增长率为62.2%。

2019年受排名乌龙影响的房企佳源国际，其分拆上市的物管企业佳源服务的复合增长率同样表现优异。

据公开资料显示，佳源服务2017年到2019年收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%。同时净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%。

关于复合增长率，长期的统计证明，最出色的公司才能达到长期20%的复合增长率。当前物管企业表现出的高复合增长率，对于其目前的行业环境来讲，展现出强大的增长潜力。

在高增长潜力的背后，风险同样较为明显。例如近三年处于高复合增长的荣万家服务，其招股书就披露公司大部分收入由荣盛发展集团开发的物业提供。

有业内人士曾表示，物管企业目前成长主要源于背后的房企，能给他们带来多少确定性的增长。当大型房企新盘推出的时候，其物业管理服务也就顺理成章的得到增长。

例如国内首家上市的物管企业彩生活，上市后营收经历了2015年至2018年的四年快速增长期，在2019年时，营收增速由2018年的121.7%下降至6.4%，下滑非常明显。同样表现出增速大幅下滑的还有雅生活服务、绿城服务等物管企业。

行业集中度加速提升

对于目前的物业发展来讲，行业正处于快速发展阶段，随着存量市场的不断增大，物管企业也在逐步摆脱仅作为房企附属产品的状态。

据中指研究院统计，2019年百强物管服务企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38％，整体经营业绩保持快速增长。

面对行业的发展，房地产分析师张波对此表示，物管企业正经历快速增长期，目前是他们对资金需求最大的时候，未来能上市的企业，才能大概率活下来，进而有资格瓜分市场。

据了解，目前物业行业的集中度不断加强。数据显示，2016至2019年物业服务百强企业的市场份额得到快速提高，已经从市场份额的29.44%，提升至43.61%，强者恒强态势逐步加强。

随着行业集中度逐步加深，不少物管企业通过选择上市融资进行扩张以求生存。

数据显示，截止目前港股上市的23家物管企业，融资净额共计超237亿元。2019年新上市物管企业的资金用途中，用于战略投资和收并购的资金比例较之前的上市公司，提高了约10个百分点，占资金比例达到60%-70%，继续加速推动行业集中度。

面对目前房企旗下物管企业争相上市的现状，知名地产分析师严跃进也认为，目前多数房企分拆物业上市，都是出于做大品牌影响力和提高市场占有率的目的。