融创变速 | 孙宏斌的放与收

自2017年以黑马之姿闯入房地产销售前五之后，融创从未让人失望。

8月22日，融创中国发布2019年中期业绩，宣布上半年实现营业收入768.4亿元，同比增长65.83%；净利润102.86亿元，同比增长61.70%，增长率领跑行业。

去年下半年以来，房地产作别高速扩张，步入平稳增长区间，头部房企增速纷纷回落，融创有此成绩实属不易。更难得的是，融创没有在高速增长中迷失。

2019年以来，其主动调整拿地节奏，放缓发展步伐，拥抱更加理性的市场。当被问及销售排名之时，孙宏斌笑言：“第五也挺好。”时移世易，人们或许要开始适应一个不再以“买买买”著称的孙宏斌。

业绩爆发领跑行业

经过前几年的高速扩张后，融创中国正迎来业绩收获期。2019年1—6月，融创中国实现营业收入768.4亿元，同比增长65.83%；净利润102.86亿元，同比增长61.70%，增速领跑行业。值得注意的是，公司上半年实现扣非净利润为94.84亿元，同比增长233%。这说明其主营业务在利润增长中发挥了更大的作用，归母净利润含金量大幅提升。同时，公司上半年销售毛利率为25.19%，达到2013年以来最高水平，盈利能力明显改善。
整体来看，近几年融创的业绩表现都不俗。

2016年—2018年，公司营收从356.61亿元上升至1262.45亿元，复合增长率高达88.15%；归母净利润从24.78亿元增加至165.67亿元，复合增长率为158.54%。截至目前，融创延续了此前快速增长的风格。销售方面也不遑多让。
2017年，融创以140.3%的增长率取得合同销售金额3620.1亿元的好成绩，一举冲入房地产销售排行榜前四，奠定了行业地位。今年上半年，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为人民币 2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。
国家统计局数据显示，1—6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。融创销售增速高于全行业增速，仍然稳居头部地位。

战略变速 “稳”字当头

俗话说，花无百日红，没有企业能一直维持高速增长，融创亦不例外。今年上半年，宏观经济瞬息万变，房地产行业迎来短暂小阳春之后回归理性，“房住不炒”已成共识，稳健发展成为头部房企的共同选择。
孙宏斌行事向来大开大合，该出手时果断出手，该收手时也绝不拖泥带水。今年上半年，过去几年以激进著称的融创开始迅速收缩战线，调整拿地节奏，严控拿地标准，将流动性充裕提升到战略高度。
2019年1月—4月，融创获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为21%，此后更是非优质项目不碰，拿地节奏大大放缓。业绩发布会上，孙宏斌直言，下半年没有拿地指标，除非有特别好的机会。不仅如此，资金使用效率和财务安全被提上日程。融创方面透露，接下来公司还将继续加速销售、释放经营现金流，保持流动性宽松的同时，确保净负债率在2019年底显著下降。
截至6月30日，融创账面现金高达1380亿元，较上年末增长15%。现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍，流动性较为宽松。行政总裁汪孟德表示，未来公司主要依赖经营而不是融资来获取现金流的增长，且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。
一言以蔽之，“稳”字当头。

5700亿优质土储锁定未来业绩

房地产业绩短期看销售，长期看土地储备。土地储备不足的房企，任凭管理如何精细，也是巧妇难为无米之炊。
融创敢于主动放缓拿地节奏，其庞大的土地储备规模给足了底气。截至中报发布日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，仅今年下半年，其可售资源就达到5722亿。更重要的是，融创全部土地储备货值中，超过83%位于一二线城市，下半年可售货值超过80%位于一二线城市。
“小阳春”之后，楼市下行压力加大，市场也迎来分化期。具体表现为，三四线城市房价、成交量齐齐“退烧”，一二线城市却继续坚挺，成交量同比甚至有所上升。融创的土储结构有效避免了三四线楼市回调对自身业绩的影响，在行业整体下行的压力中，优质土储为其带来的比较优势还将持续凸显。据悉，上述土地平均成本仅为4307元/平方米，而同期销售均价超过15000元/平方米，公司利润空间不可谓不丰厚。
优质的土地储备结构叠加丰厚的利润空间，融创在很大程度上已经提前锁定未来业绩。

文旅打开想象空间

房地产行业挥别黄金时代，“买地—盖房—销售”的粗放发展模式已经走入穷巷，围绕地产主业延伸布局、精耕细作方可拥抱未来。
今年年初，融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局：作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产，作为“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。其中，融创文旅将是继地产之后的新亮点。
2018年年初，融创成立融创文旅集团，在成功整合了万达文旅团队后，形成了从设计、建造到运营的完整架构。当前，融创文旅集团直接负责文旅城酒店、购物商场及主题公园等的运营。
2018年年报中，上市公司已将文旅城建设及运营作为一个独立业务分部进行公开披露。数据显示，文旅城分部上半年贡献了超过10亿元营收，毛利润为3.93亿元。该部分毛利率超过36%，比房产销售高了10个百分点，盈利能力不容小觑。
随着融创文旅城相继开业，该分部营收规模扩大，文旅城或将成为继房地产销售之后又一重要利润增长点。
今年6月，广州、无锡两大文旅城开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业出租率100%；无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%。数据表现相当抢眼。
截至目前，融创文旅目已经全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店，未来想象空间不容小觑。精细化发展的时代，诸如文旅城之类的新业务板块将为融创地产主业注入更多活力，同时赢得更大的腾挪空间。

一收一放、一粗一细之间，孙宏斌完成了从“楼市黑马”到“地产巨头”的身份转换，融创也宣告步入下一个发展阶段。