碧桂园紧急买断“涉密”图书 到底要隐瞒什么？

作者：李曌阳

来源：明天财讯

商业机密被写入书里出版，碧桂园坐不住了。

近日，有网友称其一个多月前即在网上预购的《我在碧桂园的1000天》，已被告知出版方不再出售。明天财讯（ID：nextcaixun）查询了国内各大电商平台，目前这本图书都处于缺货状态。

该图书是由碧桂园前CFO、执行董事吴建斌所著。从目前流出的章节以及图书介绍来看，在这本书中，吴建斌除了表明自己和碧桂园的关系外，还详细介绍了碧桂园的内部架构和管理、财务观点、资本运作、共享机制以及碧桂园曾经遭遇的困难，同时也有不少谈到关于碧桂园董事局主席杨国强本人及其家族的内容。

作为此书的出版方，中信出版社曾在1月8日发布过一封延迟函。当中提到：由于该书内容需要进行部分修改，故此书出版时间推迟。                                         

吴建斌于2014年4月至2017年3月就职于碧桂园。在其任职的3年时间内，碧桂园的规模快速发展，销售额实现了从1288亿元蹿至3088亿元的大跨越。在吴建斌入职的第一年，一直备受现金流压力的碧桂园，也首次实现销售回款超过1000亿。

吴建斌在碧桂园任职期间着实立下不少汗马功劳，但是在跳槽之后将碧桂园这段经历写入书中此举也引起了众多业内人士的非议。

据媒体报道，由于吴建斌此书涉及太多不想让外人知道的秘密，碧桂园内部已经将这本书回购，并忙着将市场上流出的书买断，甚至部分赠书，也正被试图索回。《我在碧桂园的1000天》这本书中到底描述了碧桂园的哪些机密，恐怕已无从知晓。

2017年，吴建斌从碧桂园突然离职令市场颇为震惊。

吴建斌此前在中国海外发展有限公司任职近26年，2014年4年月加入碧桂园担任首席财务官和执行董事。

在吴建斌任职的3年时间内，碧桂园的规模快速发展，销售额实现了从1288亿元蹿至3088亿元的大跨越。在吴建斌入职的第一年，一直备受现金流压力的碧桂园，也首次实现销售回款超过1000亿元。

吴建斌对碧桂园的融资也起到了举足轻重的作用。在吴建斌入职的第二个月，碧桂园就首次进行了私募。然后又开始供股集资，做俱乐部贷款，发公司债和资产支持证券等。吴建斌曾表示，在中海期间，能用的融资工具，自己在碧桂园都用过一遍。

融资成本过高曾是碧桂园的痛点。数据显示，2013年碧桂园的加权平均利息率为7.34%，吴建斌曾希望利息成本能从8%下降到5%左右。

公开数据显示，碧桂园2016年上半年的银行及其他借款的加权平均利率，从上一年度的6.98%降至4.92%，成本下降2%。这对有息债务超过千亿的碧桂园而言，能节省出超过20亿的利润。

2017年1月4日晚，碧桂园公告称，公司执行董事、首席财务官吴建斌将于4月1日起离职，其首席财务官及公司财务委员会主席职务由碧桂园财务资金中心总经理伍碧君担任。至于离职的原因，碧桂园公告称是吴建斌计划投放更多时间于个人兴趣（摄影及写作）方面。此外，碧桂园两名执行董事及一位独立非执行董事也递交了辞任书，于同一时间离职。同时，碧桂园还任命了新的财务官。

《中国房地产报》报道称，吴建斌的离职与中海地产的一些人和事有关系，或涉及被调查。此事也是导致他2014年离职中海的原因。

让人意外的是，就在4个月后，吴建斌出任阳光城执行董事兼首席财务官一职。

吴建斌离职碧桂园之后，碧桂园的业绩不仅没有受到影响，2017年的业绩反而刷新了地产界的多项纪录。

中国指数研究院数据显示，截止2017年末，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，一举成为地产行业的龙头。

碧桂园2017年未经审核运营数据显示，碧桂园与2017年全年合同销售建筑面积约6066万平方米，销售金额达到5508亿元，同比增长高达73.37%。这一数据不仅仅是碧桂园的历史销售金额最高纪录，也是中国房地产行业迄今为止的最高纪录。

2017年7月20日，美国《财富》杂志发布2017年世界500强排行榜，其中，碧桂园以230.4亿美元的营业收入首次进入世界500强。

碧桂园成为行业龙头，除了其在房产销售上的数据惊人，碧桂园在资本市场上也一路高歌。1月11日，碧桂园股票创出了自上市以来的最高价格，股价达到19.16港元/股，市值突破4000亿港元。

碧桂园也选择了乘胜追击，在1月17日还公布了一份30亿股权融资计划，包括配售10亿美元新股和发行156亿港币的可转股债券。此次交易体量大，定价对公司有利，反映了公司及交易本身备受资本市场追捧，不少投行机构也纷纷给出积极评级。

众所周知，2016年9月以来房地产市场遭遇多管齐下的严厉调控，限购、限售、限签、限价、限贷、限商等一系列限制令楼市迅速降温，碧桂园在这样的大背景下还能创造出销售金额同比增长73.37%的奇迹，或许这就是《我在碧桂园的1000天》中未能公开的机密所在。

数据显示，2017年地产市场格局剧变，一季度一线城市销售占比5.2%，二线城市34.7%，三四线城市60.1%。到了9月份，一线城市占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三四线城市增加到了66.7%。

2017年中期业绩发布会上，碧桂园首次披露，公司可售资源为人民币1.51万亿元，包括目标一线城市可售资源为4575亿元，目标二线可售资源4797亿元，目标三四线城市可售资源5690亿元。

碧桂园总裁莫斌在公开场合曾多次强调，碧桂园的战略是一二三四五火力全开，没有发生重心转移，只是更加平衡。因此也享受到了这波三四线城市的地产红利。

部分业内人士表示，碧桂园之所以在这几年内销售金额连续翻番，跟碧桂园的杀手锏之一的同心共享项目密切相关。同心共享项目是通过让碧桂园员工入股项目，跟投获益，通过超额利润分红，让所有人更关注为企业创造价值。

碧桂园2017年上半年年报披露，已申报同心共享项目733个，累计合同销售额达约人民币4727亿元。自2014年碧桂园同心共享机制实施以来，2015年有两位区域总经理年收入超1亿元，到2016年有6人获上亿元年终分红，企业自有资金年化收益率近70%。

业内人士表示，2018年碧桂园定下的目标是保底8000亿元，冲击10000亿元。而吴建斌所写的《我在碧桂园的1000天》或深度解剖了碧桂园在地产尤其是金融方面的运作模式。在如今地产限购、金融监管力度逐渐加大的情况下，碧桂园自然不希望其商业秘密暴露在大众面前。还有一种可能是涉及碧桂园内斗故事，碧桂园方面当然也不愿意公开。

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