大变局与新动力，丁祖昱解读中国房地产新征程

他的思想正在影响中国房地产的未来，他是丁祖昱。

2018年1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在汶水路116号的“新静安体育中心”举行。我们共聚一堂，相信未来，谋划更辉煌的未来，这是继去年对中国房地产市场进行系统性分析和全面前瞻之后，新一次的回顾和展望。

在进入房地产市场化第二十年的关口，丁祖昱以一个亲历者，参与者，深度解读了过去的2017年楼市，回溯了中国房地产2017年的坎坷与收获，并预测了2018年即将而来的大变局与新动力。

回首1998年房改以来20年的征程，可以说，中国地产业一直身处黄金时代螺旋而上。

接下来的一年，三年，五年，甚至二十年，中国房地产市场的征程会有哪些常数？会有哪些变数？

丁祖昱评楼市此次发布会的一大亮点是，回顾了去年发布会的八大预言，这八大预言分别是：去库存+调控并存，17年6月—9月是密集点、永不落幕的老一线（北京、上海、深圳、广州）、潜力巨大的新一线(南京、天津、杭州、武汉)、迅速崛起的准一线(重庆、郑州、成都、苏州)、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)、海南变天、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……)，未来千亿是主流。

用今天的眼光来看，昨天，都被今天一一验证。

丁祖昱对资本市场的判断十分精准，2017年预测的几大蓝筹股，万科、恒大、保利、碧桂园、中海、龙湖、新城、阳光城、融创、旭辉，都涨势惊人，去年一年，恒大涨幅高达458%，融创涨幅达到了425%。

在中国房地产新一程里，最重要的已经不是生产要素的存量优化，而是生产要素的变量重组，更是新时代的信息重组和发展理念重组。

这是丁祖昱评楼市的意义和价值所在，丁祖昱用庞大的数据来解构地产行业，重新理解地产行业，相信行业的有未来。

今天，丁祖昱对市场做了更多理性而前瞻的判断。2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家，强者愈强。

丁祖昱预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，这么庞大的市场容量简直难以想象，未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%！

在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家，据统计，近期有50家房企都提出了千亿计划，在这样的大背景下，丁祖昱预测，千亿房企即将再度扩容。

对于“特色小镇”这样的热门话题，丁祖昱同样做了犀利的解读，小镇已经成为房企新增土储的重要方式。不过，住建部公布了403个“国家级特色小镇”名单，省级小镇达到了979个，房企提出的小镇目标有500个，对此，丁祖昱表示，一哄而上，小镇乱象。

市场格局巨变，这些城市2017年的成交状况如何？克而瑞的大数据显示，一线成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市成交持续火爆。

数据透露出许多城市的秘密，2017年城市商品住宅成交面积TOP10中，成交面积最多的是重庆，成都和武汉。

2017年城市商品住宅成交金额TOP10中，成交总价最多的城市依次是杭州、上海和重庆。

真实的房价、50强房企最青睐的城市，丁祖昱通过一组翔实的大数据，做了理性的分析，同时对多家房企的下一步做了前瞻性的预判。

租赁市场也是2018年的热门话题，租赁市场迎来了政策红利，丁祖昱从人口基数、未来住房供应量、未来租赁住房供应量来多纬度分析了这一前景。

今年丁祖昱用数据做了一些客户白描，男性和女性的购房决策、看房和买房人群年龄分析、一线客户外溢占比、投资客占比、投资占比、贷款比重等可以分析出到底哪些人在买房。

在丁祖昱主题演讲的最后，重头戏还是预测，对市场有极强研判能力的丁祖昱今年的十大预测分别为：房产税落地、限价不放松、总规模微降、看好的城市（杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆）、最具潜力的三线城市、租赁市场发展方向、特色小镇大洗牌、前四强三万亿、千亿阵营新晋者、2018年大蓝筹等。

此外，丁祖昱在地产圈的朋友们，易居中国董事长周忻、原华远地产董事长任志强、旭辉集团董事长林中、中南置地董事长陈凯也分别做了主题演讲，对企业、对行业做了不同方向的解读和判断。

通过数据、通过判断，输出对行业的理性理解，这正是丁祖昱评楼市每年举办的意义所在。

新常态下，“上下求索”更为重要，只有不断思考和学习，才能在行业体量高系数膨胀的情况下，在调控的广深度和细腻度前所未有的环境下，保住已经在握的强者恒强地位，或者实现难能可贵的弯道超车。