央企保利也变了！|地产

撰文|蜜妹  来源|闺蜜财经

可能很少有哪个冬天比2024年的1月还冷。

南方暴风雪、北方大降温，房事冷清、股市跌惨。无论是身体还心理，很多人都在接受轮番暴击。

最近，房企逐渐发布2023年业绩预告，情况似乎不容乐观。一个征兆就是：连稳得一批的央企保利，利润也罕见、持续、大幅下滑。    

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最近，保利发展率先披露2023年业绩快报，理论上先披露的应该大都不会很差。实际上保利发展的部分数据也还可以。比如营收约3471.47亿元，同比增加23.49%。但值得注意的是，2023年保利继续增收不增利：

营业利润约243.22亿元，同比减少29.89%；

利润总额约246.71亿元，同比减少30.11%；

归属于上市公司股东的净利润约120.36亿元，同比减少34.42%；

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约117.45亿元，同比减少34.66%。

文初蜜妹之所以用罕见、持续、大幅三个前缀来形容保利此次利润滑坡，因为事实确实如此。

如下图东方财富统计的历年数据，加上最近保利披露的2023年业绩预告，等于是从2014年到2023年这10年里，保利发展归属净利润下滑的年份只有2021、2022、2023年。   

这三年里，保利的该项指标下滑幅度分别是5.39%、33.01%、34.42%，持续扩大中。虽然2023年看上去降速略有刹车，但这是在2022年该项指标已经同比大幅下滑的低基数上，再次下滑了更多。

图表来源|东方财富（特此感谢！）

而且我们知道，2022年情况特殊，2023年实际上本来大家对楼市是抱有一些期待的。如今看来，这个期待落空还不算，数据能不能稳住都是个问题。

更多详细指标还要等具体年报出了后才能看到，在业绩预告里保利只是简单提及了数据升降的原因，称：报告期内营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

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从销售来看，保利的2023年已经算很不错。此前根据克尔瑞统计的数据，其当年全口径销售额、权益金额都排在百强房企榜首，分别为4276.0亿元、3057.1亿元。

2022年，保利发展还排在第二，上述两项数据分别是4573.0亿元、3068.0亿元，蜜妹计算了下，2023年这两个数据同比分别下降6.5%、0.36%，大幅跑赢大盘。  

图表来源|克尔瑞（特此感谢！）

百强房企整体来看，根据克尔瑞的统计，TOP100房企2023年销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。

2023年百强房企强者恒强的迹象明显，其中TOP10房企销售额均值2744.0亿元，同比下降11.7%；

TOP11至TOP30房企销售额均值851.1亿元，同比下降17.8%；

TOP31至TOP50房企销售额均值420.6亿元，同比下降19.0%；

TOP51至TOP100房企销售额均值198.3亿元，同比下降28.2%。

实际上，无论是保利发展还是百强房企整体，从销售额上看到的数据都是相比2022年有明显止跌趋势的。

数据显示，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。其中，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；

TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；

TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

不过从保利发展的数据来看，这种企稳态势只是让营收增长，并未体现在利润上。    

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截至2023年12月31日，保利发展总资产约14299亿元，同比减少2.85%；归属于上市公司股东的所有者权益约1988.4亿元，同比增加1.28%。

在业绩快报发布的同时，保利发展还发布了一系列公告，其中包括《2023-2025年股东回报规划》，提到未来三年分红比例不低于40%。

还有大股东增持计划。最新进展显示，截至2024年1月22日，保利发展实控人中国保利集团有限公司（简称“保利集团”）根据增持计划已累计增持公司A股股21,400,044 股，占公司总股本的0.18%，累计增持金额为人民币20,062.92 万元，已达到增持计划金额下限的80.25%。这有利于稳定股价。

近一年来，保利发展股价已经近乎腰斩，每股价格从近19元的高点跌到如今的个位数。截至2024年1月23日收盘，价格为8.75元。

然而，腰斩已经算是上一年房企股价里比较稳定的状态了，还有更惨的，蜜妹就不多说。看到股吧里还有人喊着抄底，真是为他们捏把汗……

图表来源|东方财富（特此感谢！）    

在蜜妹看来，无论是对保利发展还是其他房企来说，2024年变得尤为关键和重要。因为2023年基本可以确定的一点是，房地产供求关系已经发生根本变化。无论是投资者还是房企，都应该放弃幻想，面对房地产行业越来越趋近制造业的现实。

接下来的问题是：在此基础上，针对房地产行业的政策会如何演变？房企们如何在新形势下寻找发力点，并成功转型？这事关房企的命运，甚至关乎整体经济的走向。

本文未注明数据均来自于上市公司财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。