楼市，还在筑底

来源|丁祖昱评楼市

数据很直观。CRIC监测的重点30城，11月成交面积1261万平方米，同环比齐降。这是在10月成交集中放量后迎来的又一次回落。且11月成交规模仍在近五年最低位。

一个积极信号是，重点30城前11月累计成交同比增2%。增幅较前10月有所收窄。

各城市同环比跌多涨少。成都是前11月成交规模最高的城市，且单月同环比和累计同比均为正增长。同样单月同环比和累计同比实现正增长的城市还有深圳、西安、珠海和厦门。

二手房市场在缓慢修复，重点城市涨跌参半。

市场仍处于缓慢复苏中。

一线城市热度回落，北京、上海和广州成交环比还在下降，仅深圳在政策推动下成交环比小幅上升，其中北京环比降幅最大，降幅达到了18%。

值得注意的是，深圳在一轮政策推动下，成交震荡上升，是四大一线城市中唯一一个同环比齐涨，且累计同比为正的城市。另据深圳住建局披露的数据显示，深圳11月一手住宅成交了2773套，环比增加4.5%，同比增加7%。成交套数创近5个月新高。

相较于一线城市，二三线城市成交环比回落，且降幅超一线，累计同比保持正增。

一些热点城市表现亮眼，比如成都。11月成都新建商品住宅成交面积为163万平方米，同比增长17%，环比增长18%。前11月累计成交1737万平方米，同比增长4%。单月成交规模和累计成交规模均排在重点30城首位。

此外，热点二线城市中西安和杭州单月成交规模紧随其后，排在重点30城中第二和第三位。

热点恒热的特征非常明显。实际上，成都、西安和杭州成交表现亮眼受两个方面因素影响，楼市放松政策持续发酵，叠加优质项目集中入市，带动刚改和高端改善需求入市。

从涨跌情况来看，11月珠海环比上涨46%，领涨30城，此外厦门、西安涨幅也比较明显。

整体来看，重点30城仍然是跌多涨少，同环比下跌的城市均有19个，其中郑州、合肥、福州和昆明跌幅在20%以内，筑底行情延续。

武汉和重庆经历了10月的集中放量后，11月成交大幅回调，跌幅均在50%以上。

事实上，根据CRIC调研，多数城市10月下旬项目来访、去化均有转降趋势，与此同时，武汉、长沙等部分楼盘因打折降价销售迎来老业主维权，以价换量策略被暂停也是导致成交回落的因素。

另外，佛山、东莞等湾区城市11月成交虽然小幅回升，但累计同比跌幅仍在10%以上，这也意味着这些城市仍处筑底阶段，购买力尚未完全修复。

二手房市场好于新房的趋势仍在延续。

据CRIC预计，11月重点监测的17个城市二手房成交面积为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。累计数据来看，前11月重点17城二手房产成交面积为7718万平方米，累计同比增长32%。

重点城市涨跌参半。

南京和苏州二手房成交环比领涨重点17城，涨幅均接近20%；深圳和北京环比涨幅均在10%以上。北京市住建委和深圳市住建局公布的数据也释放出积极信号，比如北京11月二手住宅网签套数达到12545套，环比增长17.8%。

政策利好刺激对二手房成交的推动作用开始显现。

以深圳为例，11月22日，深圳连发两条松绑政策，调整普通住宅标准，同时下调二套住房最低首付款比例，统一调整为40%。降低了二套置业门槛和二手房交易税费负担，有利于促进二手房特别是中高总价段房源的成交。据深圳市住建局公布的数据，深圳全市二手住宅成交3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%。

也有一部分城市因前期政策效果减弱，二手房市场重又恢复冷清。典型如青岛和杭州，二手房成交均出现明显回调，环比下降两成左右。

同比数据来看，受去年同期基数偏低影响，有七成城市成交规模同比正增长。典型如成都和深圳，改善需求集中释放，同比涨幅接近50%。

不过仍有城市二手房市场持续低迷。比如东莞和厦门，成交不及去年同期。而厦门更甚，前11月二手房累计成交同比尚未回正，成交仍然维持负增长。

整体来看，二手房市场正在缓慢复苏。如果后续没有利好政策刺激，年末重点城市二手房成交大概率持稳。

11月市场保持下行走势，供应放量并未带动成交回升，取而代之的是，整体市场热度进一步回落。

2023年还剩下最后一个月，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。

分化仍将是接下来各城市的关键词，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量。

但多数城市，还将延续筑底行情。