主题乐园，被地产“拖垮”

来源/地产知识橘

“黑色星期五”过去四天后，华侨城集团终于迎来了市场监管总局、国务院安委会办公室和国务院国资委三部门的联合约谈。

从27号晚间，网传深圳欢乐谷过山车追尾，大批游客受伤，当晚，欢乐谷官宣8人入院，到29日，伤者骤增，一共28人受伤，4人至今滞留ICU……

当我们回溯的时候，发现，如此重大的事故，已经不是第一次发生在华侨城旗下的文旅项目里。

华侨城，到底怎么了？

闭园损失，十分惨重

碰撞事件发生至今，是深圳欢乐谷大门紧闭的第五天。

对于这家内地主题乐园的鼻祖来说，闭园的损失，十分惨重。

虽然暂时无法从公开渠道获取欢乐谷的实际收入，但可以类比的是，同等规模的上海迪士尼乐园，年均收入达到87亿元——

换算下来，闭门一天，就意味着减少了近2400万收入。

据此估算，这次事故给深圳欢乐谷，以及背后的华侨城集团带来的直接经济损失，至少上亿。

但，这并不是华侨城当下面临的最大危机——

最大的危机，是连年亏损之下，叠加安全隐患频繁暴露，可能导向的负反馈螺旋。

市场这么好，为什么还亏钱？

先从经营状况说起吧。

在刚刚公布的三季度财报里，华侨城的营收同比增长了8.5%，但是，归母净利润却亏了近33亿元。

这不是华侨城第一次亏损。

从去年开始，华侨城就开始走下坡路，巨亏109亿元，是上市多年来的首次浮亏。

销售毛利率也是不断滑坡——

但是，明明今年以来旅游行业一片向好，就连华侨城自己也披露，公司旗下文旅企业合计招待游客的人数也远超往年，同比增长大超5成。

那么，为什么华侨城还会亏钱呢？

被房地产拖垮

要回答这个问题，我们先看下华侨城的主要盈利模式。

众所周知，一开始，华侨城是做主题公园起家的。

上世纪90年代初，深圳锦绣中华一炮而红，开业一年便收回成本，随后，世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标一一亮相，华侨城从此走上“文旅航母”的神坛。

但华侨城并不满足于此。

和国内很多重仓文旅的开发商类似，2015年后，它盯上了蛋糕更大的房地产业务——

以文旅之名勾地，以低价获得大量优质的土储，以大型主题乐园来聚集人气，抬升周边房价地价，再通过住宅销售收回资金，反哺文旅的建设。

这样一条发展道路，2020年前几乎稳赚不赔。

就拿南京华侨城欢乐谷项目来说吧。

2016年末，华侨城以35亿元的总价，摘得南京城北两宗地，平均楼面地价约5000元/平方米。

2020年11月11日，南京欢乐谷正式开园，而配套的大型住宅楼盘翡翠天域早在2018年就上市开卖，打出的广告语是“在公园里生活”，均价25500元/平方米。

销售均价相当于地价的五倍，文旅+地产模式获取的超高利润，可见一斑。

但突如其来的三年疫情，改变了这一切。

旅游业受到冲击不说，文旅地产更是近乎腰斩。

更关键的是，华侨城布局过于下沉，有近六成的土储位于三四线城市。

三四线的楼市目前是何等光景？大家都有目共睹。

于是，从2022年开始，华侨城的营业收入就开始明显下滑，到了2023年上半年，房地产业务的收入已经缩减到了去年全年的五分之一。

注：华侨城没有分拆单独的纯旅游收入，旅游综合业务也包含着部分地产项目

大家都知道，文旅是妥妥的重资产高投入行业，不像地产行业快进快出，而地产行业不景气，资金回笼不顺，会直接影响到文旅的日常资金运转。

面对这样的窘境，华侨城不是没有在自救。

从去年开始，华侨城就不断“卖子求生”。

先转让重庆、云南多家公司的股份，今年，更是把核心的上海苏河湾项目摆上货架。

苏河湾资产包主要有上海宝格丽酒店，相信大家对这个名字并不陌生了，后者经常在各路短视频中出现。

官网显示，上海宝格丽11月1日当晚最低的入住价格为6000元/晚，最贵的接近26万元/晚。

如此寸金寸土的项目都被抛售，捂了这么多年，华侨城到头来连利息也赚不回，可见华侨城的经营现状之紧张。

有趣的是，说到华侨城的存货减值计提，似乎也是有些水分的。

此前有媒体报道，华侨城在2022年年报上的巨额减值计提，做了很多“糊涂账”。

难不成，华侨城是想趁机一笔出清，之后来个业绩困境反转？

没有谁会愿意成为代价

都说有钱好办事，没钱，就自然不太好办了。

华侨城旗下各种业务板块，陆续出现了大大小小的问题。

比如说，房子的交付。

前不久，上海浦东唐镇华侨城纯水岸的业主在维权时，不禁发出这样的感叹——

“天下苦华侨城降品质久矣”。

前期宣传时，外立面为铝板+玻璃幕墙，但新房快要完工交付时，却发现变更为大面积的涂料，楼盘的颜值和品质感急剧下降。

在领导留言板上随手翻了一下，关于华侨城的都是减配、学校和商业未落实、延期交房等留言。

又比如，文旅项目的安全事故。

其实，早在过山车碰撞事件发生前，深圳欢乐谷就因为安全问题，被处罚了两次。

2018年11月，深圳欢乐谷“欢乐干线”追尾，华侨城被罚款了20万；

今年6月，由于“特种设备安全问题”，华侨城又被深圳市市场监督管理局罚款3万元。

但很显然，运营商并没有上心。

可是，主题乐园不注重安全问题，真的是要出大事的。

说句不好听的，盖房子为了省钱，用的材料差点，顶多渗水、外墙开裂，真出现垮塌压死人的情况还是少。

但游乐园的大型游乐设施都是高危项目，一旦因为省钱，没有做好定期检查，设施维护不到位，那是人命关天的事情啊！

我想，没有谁会愿意成为那个代价。

改革速度还是慢了

最后，去年4月，华侨城的领导层换班了。

新上任的董事长对集团进行了改革，厘清各板块业务，把一直诟病没有单独披露业绩的纯旅游业务，分拆了出来。

如今看来，这个改革速度还是有些慢了。