金地集团站上风暴口，为什么说是又一次“错杀”？

来源/尺度商业

此前一天，金地集团又一次遭遇“股债双杀”，再次让地产行业站上舆论风口。导火索有些戏剧性——董事长凌克因身体原因辞职。市场的想象力蔓延，多数人认为这是管理团队的正常交接，不该过度解读。却也有人阴谋论，认为其中“必有隐情”。

为此，金地集团当晚再次发布公告，强调凌克辞职确因身体原因，此次新老交接，是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。

根据公开资料，凌克出生于1959年，今年64岁，担任金地董事长身份超过25年。官方对他的评价是，「恪尽职守，兢兢业业，衷心感谢」。

根据报道，在过去的长期工作中，凌克很拼，工作模式是996的Plus版本——7116模式，即早上7点钟上班，晚上11点下班，一周连续工作6天。

据地产大V董小姐透露，三个多月前，凌克就在金地高层小范围透露，退意已决。最早今年年初，内部已有风声流传，以为他会在今年 5 月董事会换届之际，宣布退休。

「在公司外部看来，看似是忽然辞职，但内部不算意外。感觉公司内部对此还没有外部的讨论声音大。」

现年52岁的黄俊灿，有着清华大学五道口金融学院、金融EMBA的高学历，1992年就加入了金地集团，同样也有超20年的金地履历。

在过去一段时间，房企爆雷，评级下调，成为推倒房企信用崩塌的多米诺骨牌，业内公认的万科、龙湖、金地等“绩优股”多次上演股债双杀的“剧本”。观众几近麻木。在资本市场眼里，迄今为止，至少这几家明星级公司都守住了「底裤」：

第一，至少目前还没有债务违约；第二，过去三年，还在盈利。

此次金地集团的人事变动引发的反应。究其原因，受此前多家房企暴雷影响，市场神经保持紧绷，导致了情绪错杀。

金地基本面剖析

深入剖析金地集团基本面，到底是不是虚惊一场？这个问题关系不仅一家龙头企业的声誉和经营，还有股东和债权人的切身利益，值得仔细推敲。

识人断事，都讲究要有依据。既然市场担心金地集团的财务风险，我们不妨把目光投向该公司的财务数据，尤其是外界敏感的债务和融资数据。

翻开金地集团财报，其“三好学生”的基本面并没有发生改变，被“错杀”得有点冤。

数据显示，截止半年报，金地集团的资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%维持低位，持有货币资金达460.8亿元。

有息负债中，银行借款的占比达70.84%，公开市场融资占比为28.98%，其他融资占比为0.18%。债务融资加权平均成本进一步降低至4.39%。债务结构方面，长期负债占全部有息负债比重的62.85%，债务期限结构趋于合理。

融资方面，根据半年报数据，金地集团获得中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行、光大银行等多家金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币930亿元，尚剩余授信额度1602亿。

9月份，金地集团公告，第二大股东福田投控拟为公司融资提供增信支持，展现了股东对公司和现任管理团队的支持态度。对公司长期发展的看好。

据金地10月17日公告显示，金地集团目前生产经营情况正常，2023年三季度，公司月度销售额已连续三个月环比回升，截至9月底，销售排名位居行业第11位。

金地集团管理团队年轻化，交接平稳，本该被视为利好。

从另一个角度而言，对于信奉长期主义的价值投资者来说，这或许不失为一个布局良机。

地产新周期下剩者为王？

股神巴菲特的老师格雷厄姆最尊崇的投资理念就是“捡烟蒂”理念，所谓捡烟蒂，是用来描述那些市场价格远远低于其内在价值的股票。而市场价格低于内在价值，用资本市场的财务指标阐述，即是一家公司的净资产低于股票在交易所的市值。

金地集团会是价值投资者的“烟蒂”吗？梳理半年报可知，金地集团净资产超过600亿元，而10月18日收盘，公司总市值243亿元，出现了倒挂。不难看出，金地集团本就具有估值优势，经过昨日被“错杀”，估值性价比更为明显。

事实上，不少专业的券商机构也给予金地集团“买入”或“推荐评级”，显示对该公司投资价值的认可。

2023年7月，国内券商龙头中金公司建议关注万科、金地、龙湖、绿城等运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业头部的优质公司。

平安证券认为，金地集团高度聚焦高能级城市，区域深耕卓有成效，重视现金流管理，债务结构保持良好，维持“推荐”评级。

西南证券认为，经营性业务多元拓展，将为金地集团创造更多的增长极。事实上，多元化的稳步扩张，不仅增加业绩“增长飞轮”，也使得企业的抗风险能力更上台阶。

房地产新周期，行业正在经历变革，向更高质量发展，不可避免一些房企出现风险，甚至面临被清出牌桌。而一些严守财务纪律，抗风险能力更为出色的房企也将更容易得到市场的青睐目光，或许还会上演一出“剩者为王”的戏码。