国家统计局：11月销售投资跌幅扩大，全年规模降至五年前

来源/丁祖昱评楼市

2022年12月15日，国家统计局公布了2022年1-11月宏观经济和房地产行业数据。

总的看，11月份我国经济顶住疫情反弹等多重压力，总体上保持恢复态势。但国际环境复杂演变，世界经济继续走弱，国内疫情反弹影响加大，市场需求不足，经济恢复动能减弱。

房地产方面，整体市场仍延续下行态势，单月销售和投资规模分别扩大10pcts和4pcts至33%和20%。累计同比降幅走势趋平趋缓。

纵观2022年下半年商品房销售情况，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。

11月销售同比降幅再扩大，预期“翘尾”无望

国家统计局数据显示，2022年1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

单月来看，11月全国商品销售面积和金额分别为10071万平方米和9816亿元。同比分别下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度扩大，较1-10月扩大10pcts和8.5pcts。二者环比分别上涨3%和4%。

由此看来，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即。

具体来看，月均销售规模底部持稳。7-11月商品房销售面积整体趋于稳定，除9月强销期外其余4个月份商品房销售规模维持在10000万平方米和10000亿元上下，已有止跌姿态。

但需要注意的是，11月商品房销售面积环比仅上涨3%。环比涨幅远小于往年同期水平。

一方面，虽然疫情管控全面解禁，但是民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退，加之管控解除后短期阳性病例有增无减，实则当前还是处于疫后恐慌期，客观上也会对购房产生消极影响。

另一方面，核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息，对于短期成交回升也会有一定的积极作用，但是对于广大弱二线和三四线城市而言，全面需求透支很难通过短期政策调节改善，因而也面临较长的低位盘整期。

预估2022年全年商品房销售面积和金额分别将达13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%和27%。

全国销售价格环比再降，一线同比涨幅继续回落

在发布房地产行业数据的同时，国家统计局也发布了2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

同比来看，2022年11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与上月相同。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月全国商品房销售均价9747元/平方米，环比回升1%但仍处于万元以内。新一轮的降价仍在多个城市广泛开展。

新开工、土地购置，同比降幅进一步扩大

国家统计局数据显示，2022年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积896857万平方米，同比下降6.5%。其中，住宅施工面积633916万平方米，下降6.7%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积81734万平方米，下降39.5%。房屋竣工面积55709万平方米，下降19.0%。其中，住宅竣工面积40442万平方米，下降18.4%。

单月来看，11月房地产开发企业房屋施工面积7963万平方米，同比下降53%；新开工和竣工面积分别为7910万平方米和9144万平方米，同比下降51%和20%，环比分别下降12%和上涨61%。

2022年下半年至今，整体呈现“新开工连续疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势。2022年全年预计三者分别完成90亿平方米、12亿平方米和8亿平方米，同比分别下降7%、40%和18%。

国家统计局数据显示，2022年1-11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降54%；土地成交价款7591亿元，下降48；二者降幅分别较1-10月扩大0.73pct和0.84pct。

单月来看，11月土地购置面积和土地成交价款分别为1023万平方米和1530亿元，二者同比下降58%和51%，降幅较10月扩大5pcts和1.05pcts。

2022年11月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，北京、上海、杭州土拍热度回升，但素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。

11月开发投资额不足万亿，为近五年新低

国家统计局数据显示，2022年1-11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

单月来看，11月全国完成房地产开发投资额9918亿元，环比下降4.5%，同比下降19.9%，较10月降幅扩大3.9pcts。

2022年下半年至今，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点。至11月全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。

虽“三支箭”尽出，但截至11月末房企到位资金情况尚没有改善，2022年全年预计完成开发投资额13.2万亿元，规模回到五年前，增速同比下降10.8%。

三季度以来房地产市场利好颇多。连续的金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持，但政策端支持力度加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。

新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足，随着后续“保交付”工作做出实际成效后，或将传导至新房市场。

当前楼市下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。多数城市为完成全年供地计划，整体累计规模同比腰斩、底价托市等现状不会改变，整体土拓投资仍将保持低活跃度。