不差钱的房企，搞砸了

来源/地产知识橘

最近，美的置业发中报了。

从相对靠前的发报时间，可以感觉出美的置业的自信，但交出的成绩单吧，就有点……

不仅经营指标清一色地往下走——

 而且，上半年的销售额直接腰斩——

当然，现在整体都是下行的，单说美的置业一家往下可能并不公允。

但可供对比的数据是，今年上半年，Top 50房企销售额的平均降幅不过50.74%，这个数据还包含了大量类似于恒大、佳兆业这种，因为爆雷导致业绩暴跌80%的开发商。

况且，跟同行相比，美的置业并没有太大的资金压力，也没有同行普遍面临的“流动性危机”——

简单来说就是没那么差钱，所以并不会因为现金流枯竭引发开工、交付等一系列问题，那为啥美的置业的销售额跌幅，居然还高于行业均值呢？

这就蛮奇怪的。

就像我们此前在《黄档“白衣骑士”起来抄底了》所写的，因为背靠一个“制造业基因”的大股东，美的置业是真的不差钱。

首先，集团能输血。

2017-2020年，公司从集团取得的资金输血比例，一直稳定在20%左右。

其次，美的置业在信用、资本面获得的支撑，令一众房企望尘莫及。

今年以来，美的置业作为优质民企的代表，和龙湖、碧桂园一起，收获了监管层对于公司境内发债的帮扶。

就在这周，市场传出好消息——

美的置业即将发中票了，由招商银行、浙商银行和民生银行三家一起，创设信用保护工具。

如此特别的优待，放眼望去，真没几个民企能享受得到。

在财报上，美的置业也秀了一把“财力”——

账面躺着305亿元现金，平均融资成本降低至4.6%，比隔壁的“宇宙房企”碧桂园还低，此外，还有尚未动用的银行授信额度为1056亿元。

说白了，1000多亿的额度可以算是美的置业的“尚方宝剑”了，只要财务不恶化，银行大佬们还是很愿意锦上添花的。

那么，重点来了，为啥美的置业完全不缺钱，却依然活不好这一生，哦不，卖不好这个房子呢？

这就要从它的开发模式说起了。

美的置业擅长并习惯于做合作开发。

2020年新增的60个项目里，只有12个是由自己独立操盘；

而去年公布的300多个项目里，合作项目的占比达到1/3。

而且，美的合作的对象，大多以民企为主。

当友商们自身难保，这样的开发模式，意味着美的随时要成为“接盘侠”。

这不，从去年底开始，美的就被迫不停接下各位合作伙伴的股份。

彼时，很多开发商还没躺平，还在竭尽全力为自己寻找过冬的棉袄，美的置业当时已经为爆雷的花样年和资金紧张的雅居乐接盘。

随后，春节复工回来，打着“提升操盘比例、保障业主权益”的旗号，又收购了出险房企金科和正荣的4个楼盘。

在业绩会上，管理层透露，美的置业自去年启动收并购动作以来，已经完成了29个项目的股权交易，这财大气粗的架势，比龙头大哥万科还要凶猛。

不过话说回来，虽然沉迷于接盘，但花出去的钱并没有给美的置业带来太多资金上的困扰。

公司高管透露，上半年的交易蛮划算的，收购9个项目只花了15亿元。

这可能是因为，这些合作项目大部分都在二三四线城市吧，本来也没有很值钱……

总之，在过去开发商蒙眼冲规模的年代，各种股权合作、并表的加杠杆手段能给房企带来成倍的业绩增长。

但是，当行情往下，合作开发模式，犹如三国火烧赤壁时相连的战船，太容易被拖累了——

更关键的是，还带来了毛利率下降、资金调度不力、明股实债等隐忧。

同时我们发现，在“优化员工”方面，美的置业也很积极。

与去年底相比，半年时间就“蒸发”了2400多人，相当于员工总数的六分之一。

当然，销售额锐减的另外一个原因，是美的置业的土储结构。

虽说近年来，美的置业在有意识地调整资产质量，但我们看到，截止今年上半年，美的置业一线城市的土储一直稳定保持在1%的比例，四舍五入之后，约等于没有。

就算有，区位也让人捏一把汗。

就拿广州和上海举个栗子吧。

我们翻了一下去年年报，美的置业在北京和深圳没有项目，而广州和上海的楼盘，分别处于远离广州市区的南沙，以及……离上海市区更遥远的崇明岛。

还好二线城市的土储面积挽救了一把颜面，加上最近的收购动作，美的置业在二线城市及以上的土储占比从几年前的50%出头，来到了今年上半年的67%。

剩下的，就是大量的三四线城市了。

但如今三四五线小城的楼市现状是怎么样的，相信大家伙心里基本都清楚的——

这一轮楼市周期中，三四线城市的回调力度比一线二线城市要大得多，也正因为如此，深受影响的宇宙第一房企，上半年的股东应占净利润，同比下滑96%。

于是，我们看到美的置业管理层宣称，接下来会进一步聚焦到25个城市甚至更少，以现金流为先，确保项目的安全。

已经有了比别人更大的牌面，理应玩得比别人更好才对。

但我们看到，被老师官方背过书、表扬过的好学生，还是在这次期中考试中，考砸了。

以上为正文，来自熊先生