地产圈“打工皇帝”创业，还是在给资本打工 || 深度

来源/无冕财经  作者/方斯嘉  编辑/陈涧

地产圈的又一位“打工皇帝”，选择创业。

从1995年入行，至今27年，朱荣斌在地产圈摸爬滚，任职过的房企有中海、富力、碧桂园、阳光城，这些企业各有特色，在中国地产史上都能占据篇幅。

一些地产人，将朱荣斌的职业生涯视为典范。但另一些人也认为，朱荣斌只不过是活在时代红利之下。

在行业下行这会儿，朱荣斌又出现了。

“他（指恒隆集团陈启宗）说他喜欢说熊市，熊市是珍贵机遇。这句话我高度认同。”今年8月，地产圈明星职业经理人朱荣斌，在2022博鳌房地产论坛上说了这些话。

而就在不久前，朱荣斌一边拉来中海、碧桂园、阳光城的前员工们，另一边拉来大型民营、粤系的资本玩家，在海南又搞起了房地产生意。

朱荣斌的首次创业，能成功吗？

 27年四次转身

朱荣斌每次转身的时间点，都很微妙。

1995年，朱荣斌从清华大学硕士毕业，进入中海，相继在广州、香港、深圳、北京等地工作。

他经手过不少大工程，包括华为中心、广州新机场、香港九龙医院等，以及广州珠江新城中海康城、中海花城湾等住宅。

中海一直被称为地产界的黄埔军校，刻苦、勤奋的人，能获得很多机会。

清华大学校友会的一篇文章称，朱荣斌是从贵州到清华求学。1972年出生的他，踏入清华校门时，年仅16岁，也因此被称为“天才”。

但这份天才的傲气，并未让他变得张扬跋扈。或许是因从贵州到北京求学，他看过赤贫如洗的环境，也见过花花世界，这样的差距感，促使他在中海埋头干了13年。

▲朱荣斌曾是地产圈明星职业经理人。

直到富力伸出橄榄枝。

2007年，富力春风得意，彼时，它是销售排名仅次于万科、中海、绿地的全国第四大房企。于是，急于拓规模、保地位的李思廉、张力，从中海挖来了朱荣斌。

那是朱荣斌供职的第一家民企。

2008年，富力蒙眼狂奔，加之遇上金融危机，出现6年来的首次负增长。与如今相似的是，富力当时还迎来偿债高峰，负债率达到124%。

朱荣斌成为扭转富力颓势的重要棋子。那时候，抓销售，拿回款，显得尤为重要，朱荣斌走马上任，狠抓富力的总部华南片区。老板的放权，给了朱荣斌更多崭露头角的机会。

时任富力华南地区总经理的朱荣斌，在2009年的亚运村夺地大战中，频繁出面与同是粤系房企的碧桂园、雅居乐拿下当时的地王。

朱荣斌是个明白人。2013年，富力已不如高光之时，房企排名滑落至16位。相比之下，原先落后的碧桂园狂奔向前，直冲千亿规模。

朱荣斌转头告别富力，去了碧桂园，任执行董事及联席总裁。

在职期间，朱荣斌和莫斌、吴建斌的人，提出“拿地即开工”的高周转模式，名气一炮打响。当时，碧桂园的规模甚至冲击到三千亿，站稳龙头位置。

干满5年，朱荣斌又离职了。外界猜测，当时碧桂园奉行下沉三四线城市的布局，而负责一线城市事业部的朱荣斌，逐渐失去了优势。他转身投向另一家高速狂奔的民企怀抱。

而就在朱荣斌离职一年后，2018年6月，碧桂园的高周转模式脱缰，出现工地坍塌事故。

朱荣斌的新东家，是被称为“小碧桂园”的闽系房企阳光城。

“如果可以再造一家千亿企业，我还想追求更多的成就感。”朱荣斌在入职之初对媒体说。在朱荣斌加入阳光城后，阳光城销售额从2016年全年的487亿元，飙升到915亿元。

直到2022年1月，阳光城深陷危机。朱荣斌在“阳光城集团总部群”写下“长时间的纠结、博弈及挣扎，离职确是无奈”后，便转身离开。

▲朱荣斌离开阳光城时道别，图片来自网络。

外界认为朱荣斌是失意而走。有媒体估算，朱荣斌投资阳光城亏损约7000余万元，减去四年任职的税前薪酬2750万。打工四年，朱荣斌亏损近半个亿。

 小试牛刀

行业处于下行期，朱荣斌为何依然选择了地产赛道？

对这个问题，朱荣斌说：“在当下，我目前还没有发现我在其他领域会比干地产行业更有优势。”他说，房地产这次的调整是必然的，迭加国际因素，疫情防控影响，这次调整带来的绝对不止是阵痛，不止是刮骨疗伤，可能更是再造重生。

对于创业，朱荣斌在公开场合解释：“（孙文杰）要求我不能因为财务自由就游手好闲。”

虽然对外宣称“财富自由”，但朱荣斌也不傻。多年的地产经验，让他深谙拿钱办事的方法。

“明星团队也是有资源的。”一位在粤系房企任职的人士指出。此番创业，他将27年职业生涯的资源变现了。

 “资源”最直接体现在朱荣斌的资方上。在他的资方结构中，有大型民营企业，也有他工作多年累积的粤系资本方，包括蔷薇资本、深圳前海钥石财富、广东宏升投资等机构，都曾出现在朱荣斌公司的股东、合作公司股东行列。

蔷薇资本，是一家明星金融机构，背后站着史玉柱及民生系等。深圳前海钥石财富是一家PE机构，曾投资神州专车、青岛银行、万达影业等项目。宏升投资则是一家粤系投资公司，涉及地产基金、不良资产、产业地产等，聚焦大湾区及海南自贸区。

此前，外界还盛传，昆仑资本曾为朱荣斌投资10亿，但该消息还未经朱荣斌证实。

▲朱荣斌与几家投资机构关系密切。

当然，创业找钱，最重要的是为资方讲故事。

朱荣斌说，他在寻找一条门槛高，不是每个地产人都能走的路，按互联网的话说，就是“差异化”。

“房地产即将进入卖方市场，刚需客户购买力会越来越弱，刚需盘也将变成国企执行的低利润产品。很多地产公司会转而开发精品项目，针对对价格不太敏感的高端客户。这就要求房地产产品不能像现在这种‘模块化’的产品线模式，更需要职业经理人的个人和团队创造力。”一位业内人士对无冕财经研究员分析。

长期以来，房地产界奉行“复制化”的产品模式，以便于标准化施工、销售。

熟悉楼市的群体会发现，同一个开发商，会出现在不同城市有外立面、空间涉及、精装修、售楼处相似的楼盘。这样的楼盘并不需要太多创新性，而是更需要施工配合、资金到位。

既然赛道找对了，搭建强大的团队，才能吸引资方投入。

以职场35岁困惑为例，“绝大部分工作，并没有特别尖端的技术含量，都是工具人，岁数越小，成本越低。”一位地产从业者分析。

可朱荣斌团队，大多是地产老炮儿。朱荣斌对外称：“我觉得35岁、45岁的人是最好用的，经验丰富、家庭稳定、心智也成熟，甚至个人、人品道德基本上经过比较长时间的观察。”

朱荣斌的言外之意，是在强调他们的专业性。他对外宣称，项目是由地产圈内成熟的操盘手出品，以增加产品背书。

朱荣斌没瞎说，他麾下有不少地产老将。例如曾在碧桂园、阳光城任职的杨义武，曾在中海、阳光城任职吴圣鹏，任职朱荣斌名下及相关公司的董监高职位。另据乐居财经统计，朱荣斌旗下还有曾在阳光城任职的章隆、吴悦肇、朱晓杰等人。

这样的明星团队，才能吸引投资机构为朱荣斌掏钱。

不过，朱荣斌此番创业，也只能说是小试牛刀。

朱荣斌操盘的项目，仅占雅居乐清水湾项目不到2%的体量。雅居乐曾回复《每日经济新闻》，称朱荣斌操盘的海南雅诚，在清水湾仅占约200亩土地以及5栋现房资产。

但其实，200亩也并不算小，大概约18个足球场大小。在市场中，几十亩的蚊型楼盘比比皆是。只能说是中小型体量，可以让朱荣斌团队试试手。

朱荣斌将新项目命名为“心海”。“10月份后，心海就会进入市场，在产品和理念上也有很多创新，要打造高端生活的刚需。” 朱荣斌说。

另有消息称，朱荣斌正在与海南雅居乐洽谈其他项目的合作，清水湾项目只是第一个尝试。

目前，朱荣斌操盘项目的公司主体海南雅诚房地产开发有限公司（下称“海南雅诚”），由蔷薇不动产投资持股70%。而朱荣斌团队，则充当操盘手加入。

▲海南雅诚公司团队构成。

无冕财经梳理发现，朱荣斌未在海南雅诚持股，担任公司董事长职位，职场伙伴吴胜鹏、杨艺武任法人、董监高职位。另外，雅居乐与蔷薇资本的人士也占有董事席位。

朱荣斌此番创业的逻辑是，花资方的钱，受别人监督，找自己的人，干想做的事。从这层面来讲，“打工皇帝”多了些话事权，但本质上依旧在打工。