8亿债券求展期，上市不到2年的川系“黑马”缺钱了？

作者 | 苏影 来源 | 债市观察

顶着港股首家川系房企的光环，在房地产市场上，领地控股（6999.HK）的一举一动更加受到瞩目。但近日，这家上市不到2年的房企，却遇上了危机。

6月13日，领地控股公告称，拟对2022年6月到期的一只美元债券寻求交换展期。

值得注意的是，此次将展期的美元债券是领地控股上市后对外发布的首只优先票据，如今寻求兑付延期，领地控股到底遇到了什么麻烦？

8亿元债券拟展期

领地控股上市于2020年。

2021年6月，领地控股对外发行了一只规模为1.5亿美元（约10.9亿元）的优先票据，票面利率12%，将于2022年6月27日到期。

如今距离兑付日期不到半个月，领地控股却提出了债券展期。

领地控股表示，截至2022年6月13日，该只票据的未偿还本金余额为1.23亿美元（约8.28亿元）。其拟对不少于1.1亿美元（约7.41亿元）的本金发起交换要约，交换期限从6月13日开始，将于6月20日下午4时（伦敦时间）截止，若截止期限延长或提前终止，公司将另行公告。

来源：领地控股公告

此次交换要约的具体方式为以旧换新，拟以2023年到期的12%利率的新票据交换旧票据，新票据的期限为364天，利息将于到期后支付。

从年报来看，领地集团的核心财务指标都在恶化。

领地控股一年内到期的银行及其他借款约为32.32亿元；而贸易应付款项及应付票据约为82.06亿元，其中一年内到期约76.45亿元；领地集团在今年年内要面临的现金支出，仅这两项就有约110亿元。

同期，领地控股现金及银行结余为52.24亿元，扣除1.47亿元的抵押存款和7.79亿元的受限制现金，刚刚可以覆盖短期借款。

也就是说，截至2021年底，领地控股的在手现金无法应对2022年即将到来的108.77亿元债务压力。

而就在此次展期发生之前，评级机构已经接连对外撤销了领地控股评级。

今年3月，国际评级机构惠誉对外表示，因领地控股选择停止参与评级过程，惠誉正在撤销其评级，撤销前，领地控股的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B”，展望稳定。

一个月后，4月1日，穆迪也宣布因商业原因撤销领地控股“B2”公司家族评级，撤销前，其评级展望为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang此前曾表示，展望调整为负面反映了穆迪的预期，即由于消费者信心疲软，领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降，而这反过来又将导致公司流动性减弱。

对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，领地控股面对流动性压力增大，寻求债务展期是当下不得已的选择，如展期成功，可为企业增加现金流、解决债务问题赢得短暂喘息之机。但也暴露了企业的财务问题，一定程度上使资本市场对企业的信心有所减损，对于后期企业发债尤其是发行海外债将会产生一定负面影响。

流动性危机早有端倪

二级市场股价的表现是反映公司经营状况最直接的晴雨表，而在此次债务展期发生一个月前，领地控股的危机已初现端倪。

5月19日，领地控股发生闪崩，以3.41港元/股开盘，午后一度跌幅扩大至85%，最终收盘于0.55港元/股，跌幅83.82%。同日，其物业公司领悦服务（2165.HK）股价也下跌59.6%，最终收盘于1.2港元/股。

来源：Wind数据

当晚，领地控股表示，集团营运维持正常，继续照常开展业务，并不知悉任何须予披露以避免公司证券出现虚假市场的信息。

仅一天后，5月20日，领地控股股价又出现暴涨，盘中一度涨幅达到140%，最终收盘于1.15港元/股，涨幅为109.09%。

不过，截至6月14日收盘，领地控股的股价为0.52港元/股，总市值5.3亿港元，仅为闪崩前市值的15.25%。

而除了股价异动外，三家领地控股系公司还被公示商票逾期。

根据上海票据交易所6月6日公告显示，截至2022年5月31日，乌鲁木齐领地恒达房地产开发有限公司、乐山领地房地产开发有限公司、领地集团有限公司三家领地旗下公司均已发生商票逾期。

具体来看，乌鲁木齐领地恒达房地产开发有限公司逾期余额为140万元，乐山领地房地产开发有限公司逾期余额为5万元，领地集团有限公司具体逾期数额并未对外披露。

来源：上海票据交易所

与此同时，领地集团还面临着多起诉讼。其中仅2021年以来，领地集团就新增了31起开庭公告，作为被告（被上诉人）有14起。

5月12日，裁判文书网对外披露了执行裁定书，因房地产开发经营合同纠纷合资，上海融创房地产开发集团有限公司已向法院申请财产保全。根据法院裁定，领地集团有限公司将被冻结银行存款1.2亿元，如银行存款不足，其相应价值财产将会被查封。

此外，今年3月17日，领地集团全资子公司四川御成瑞海房地产开发有限公司还被列为被执行人，执行标的2亿元，执行法院为四川省高级人民法院。

领地控股如何解困？

领地控股成立于1999年，是四川一家老牌房企，2020年12月10日在香港联合交易所主板挂牌上市，成为川系第一家在港股上市的房地产公司。

从股权结构来看，领地控股是一家典型的家族式企业，由刘玉辉及其家族共同持有74.34%股份，为公司实控人。

来源：领地控股年报

在克而瑞2021年房企销售榜中，领地集团以251.2亿元的销售额位列房企第98位，是川系为数不多的百强房企之一。

正如此前不少房企曾把千亿规模视为目标一样，领地控股也不例外。其最早在2017年就曾立下“2018年300亿元、2019年千亿元”的销售目标，并多次在公开市场溢价拿地。

其中，2017年，领地控股竞买惠州一宗土地，楼面价高达6320元/平方米，总成交价12.54亿元，溢价率251%。2018年，领地控股在攀枝花拿地时，也以成交价11.7亿元，溢价率179%，刷新当时土地拍卖新高。

不过，激进扩张的战略并未助其实现千亿梦想。2019年，领地控股的销售额为247.3亿元，和曾经定下的目标相去甚远。

与此同时，克而瑞数据显示，截至2019年末，领地控股现金短债比为0.24、剔除预收后的资产负债率为77.31%、净负债率为141.55%，三道红线全踩。

之后，领地控股开始回归理性，逐步降速。领地控股介绍，2022年集团更要真正回归创业本心，回归经营本质，坚持“务实、专业和长期”。

截至2021年年底，领地控股的土地储备总建筑面积为1584.68万平方米，同比下降4.19%。同期，其实现营业收入150.55亿元，同比增长14%。

在领地控股的总房地产项目中，共有已建成/开发中物业98个，合营企业及联营企业公司物业17个。其中位于一二线城市的项目有31个，位于三四线及以下城市的项目84个，三四线等占比高达73.04%。

来源：领地控股年报

从当前市场情况来看，三四线城市无论是新房销售还是土地出让均不乐观，重仓三四线的领地控股未来或将面临一定的业绩压力。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，目前，三四线城市市场非常冷淡，销售去化困难，企业重点布局三四线城市一方面难以实现去化回款从而影响自身的现金流，另一方面毛利空间也十分有限，进而影响企业的盈利空间。

陈霄指出，领地控股当务之急是要先解决债务难题，可通过出售资产、加快销售回款等方式增加现金流，缓解债务压力。同时，企业也要积极开源节流，拓宽融资渠道，优化公司当下的业务布局。

你觉得对于追求长期策略的领地控股，此次其美元债可以成功实现展期吗？欢迎评论区留言讨论。