房价涨幅全国第三！宁波被紧急刹车，背后另有隐情

来源：金角财经

作为较早步入“万亿俱乐部”的成员，其经济体量并不低。2020年，其GDP为12408.7亿元，同比增长3.3%。

然而，它却是沿海诸省“双子星”阵营里，唯一一个沿海城市经济体量未能超越省会的孤例。

作为一个区域市场，其楼市号召力似乎不及杭州、南京、苏州等地，放在均价全部破万的浙江各地市里，也不算瞩目。

但在近几年的每一轮楼市行情中，这座城市魔幻般的房价涨幅，都让其一次次成为焦点。

它就是宁波，一个很会利用杠杆投资的地方。国家统计局最近公布的70城一季度房价数据显示，截至3月末，宁波二手房价同比上涨了10.5%，在70个城市里仅次于深圳和广州，位居第三。

另据中国房价行情网3月数据，宁波二手房房价均价为26566元/平方米，位列全国第十，仅次于杭州、南京、福州。

图源：楼市参考

从楼市层面来看，宁波在二线城市阵营里实在有点一枝独秀。

这很难说是什么好势头。上周五，宁波楼市再次被按下急刹车。

与其它调控不同的是，此次调控涵盖开发商、购房者、银行、二手房市场等方方面面，针对学区房、消费贷，也有不同程度的调控举措，可以说是对“上下游”各方都有了全新规定。

宁波楼市是怎么走到这一步的？房价高企，当地产业、人口能撑得起来吗？

此时，不失为一次审视的时机。

从被“约谈”到调控靴子落地，宁波房价涨幅明显引人关注。

宁波楼市的火热，从这座城市近两个月的楼市成交量也能窥知一二。

国家统计局数据显示，2021年3月，宁波新建住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第3位；二手住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第6位。而在2月份，宁波二手住宅价格环比上涨0.7%，70城中排名第6位；新房同比上涨10.1%，70城中排名第2位，仅次于深圳。

事实上，自从去年以来，宁波楼市就呈现较热状态。

在二手房市场，宁波多个月份价格涨幅位居70城前列。去年6月的密集土拍，宁波楼市各大板块地价不断刷新宁波历史新高。

期间，宁波楼市偏热的行情也引起了监管层注意。去年7月24日召开的全国房地产工作座谈会中，参会的10个城市里，就包括宁波。

而在此之前，宁波就已经升级了调控政策。2020年7月6日，宁波从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面，对当前偏热的房地产市场进行“降温”。

2020年年底，宁波再次加码楼市调控。12月10日，宁波四部门联合发文，从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面，对7月调控新政进行了补充完善。 

4月的这次调控，限购圈扩大，购房资格核查由市五区，扩大到市六区，一下子，由原来的240平方公里暴涨到990平方公里。此外，还对重点学区设置指导价，严格金融管控，严查首付款来源。

不同以往的是，这回房地产座谈会释放出重要信号，将“房住不炒”与“政治站位”相挂钩，要求坚决遏制投机炒房，切实扛起城市主体责任，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

与此同时，证监会发布消息，对房地产和主要从事金融投资类业务的企业，将禁止在科创板上市。明眼人都知道，证监会这是通过控制房企的融资渠道，间接调控楼市，对于房地产市场都是利空。

宁波楼市，这次能被摁住吗？

过往经验表明，任凭怎么重拳加码调控，似乎都像毛毛雨一般，宁波房价依然不见跌。

这背后又有何玄机呢？

人口是一大因素。

很多人不知道的是，近年来的“抢人”大战中，宁波以黑马之姿拔得头筹。去年各地人口流入数据还未全部披露，2019年数据显示，宁波常住人口新增34万人，在长三角仅次于杭州，远超南京、苏州、无锡等竞争对手，排名全国第四。

图源：2020年末宁波市拥有户籍人口613.7万人，比上年增加5.2万人。（图源中商产业研究院）

此前，宁波大学商学院副教授张二华团队曾做过测算：按照目前的常住人口增长趋势，宁波到2025年末常住人口规模在970万至1010万人之间，有望成为人口千万级城市。

去年5月6日，宁波还加码了人才落户政策。

政策放宽“高层次人才专户B类家庭户”设立条件，取消硕士、中级专业技术人员、技师等人才申请本人、配偶、未婚子女户口迁至B类人才专户时缴纳社保年限的要求；甚至租房满三年也可以落户宁波；社保缴纳年限累计的范畴由 “在本市缴纳”放宽至“在浙江省内缴纳”等。

某种程度上，放宽落户实质就是放松购房门槛，变相破除限购。

当然，彼时更重磅的，是宁波宣布“牵手”舟山，正式实现两地户籍互认。在此基础上，舟甬两地将实现港口、路桥、公共福利的互联互通。消息一出，传言两地合并的消息不绝如缕。

因为户籍障碍打通，哪怕行政区划难以调整，实际上也只是少了个“虚名”。着眼于楼市层面，其实这是宁波在给舟山人送房票。

果不其然，一系列组合拳下来，宁波的楼市热情一再被点燃。

正所谓“产城人”融合发展，倘若从产业结构等经济基本面来看，宁波真能撑得起这么高的房价吗？

众所周知，一个城市的房价上涨，离不开产业的支撑，在优质产业的带动下，才会出现更多有购买力的“接盘侠”。

眼下一大新趋势是，那些越是靠近互联网高科技企业的地段，楼市热情往往只增不减，例如杭州的余杭，东莞的松山湖，皆为典例。

宁波似乎却一直缺乏让人眼前一亮的头部企业。

直到现在，宁波有影响力的的企业，还是类似方太、雅戈尔这样的 “老面孔”，少见极具影响力和技术创新的大品牌。当各大城市纷纷试图争夺新能源汽车之都，宁波派出的吉利，也不及隔壁押注蔚来的合肥有底气。

这背后，离不开宁波的经济发展模式，即长期将命运起伏系于港口之上。

倘若走进宁波北仑穿山港区，长长的海岸线上，集卡车辆往返穿梭，集装箱码头上，繁忙有序的桥吊一字排开，卸货装载马不停蹄，一副勃勃生机的景象映入眼帘。

图源：图虫创意

多年来，宁波也正是用港口汇集了世界各地的现代与繁华，长达12年一直牢牢占据货物总吞吐量世界第一大港的宝座。不仅形成了石油化工、装备制造、新材料、汽车制造等千亿级产业，还与220多个国家和地区建立了投资贸易关系。

港口固然是这座城市最大的王牌底色，但港口优势没能转化为城市竞争力，容易导致城市曝光度低，一直过于依赖港口的发展模式，某种程度上也容易成为宁波发展的负累。

在这些年的转型升级中，宁波主导产业不够突出，产业结构偏重，转型明显慢于杭州，苏州、深圳、东莞等其他城市。

值得玩味的细节是，在一众依靠双极驱动的沿海省份里，杭州、宁波是一对相爱相杀的“瑜亮”城市，但它俩是“双子星”阵营里唯一一个沿海城市经济体量未能超越省会的孤例。

这隐射出了宁波的发展隐忧。

整体来看，宁波缺乏航母级企业作为产业支柱，难以形成世界级产业集群；高校资源羸弱，人才严重制约了发展；与上海、杭州、苏州等距离较远，没有充分联动。

品牌方面，宁波缺乏“流量担当”，更多是面向企业端的装备、新材料、家电等基础领域隐形冠军企业，虽然坐稳了隐形冠军第一城的位子（相关企业有28家），却难有声量。

以至于很长一段时间，外界对于宁波代表性产业、创新实力，感知仍然比较模糊。

当然，有说法会认为，宁波属于生产资料型城市，本身就具有低调务实的属性，不像杭州、成都、西安，都是一些消费资料型的城市，自带网红流量。

这话有一定道理，宁波在旅游消费层面并不占优，整体还呈现出县强市弱的特点。2019年，宁波下辖代管的四县市占到全市GDP约36%，随之而来的便是宁波中心城区城市化不足、首位度不够的问题。

由于城市化水平不高，宁波民间强大的购买力难以在全社会统计上得以体现，

以至于在一些外界榜单里，宁波的成绩也不算好看。去年《2020城市商业魅力排行榜》正式发布，在这个被俗称为“新一线城市榜单”的排名中，宁波首次出局，取而代之的是此前从未入榜的佛山和合肥。

图源：第一财经

因此，从经济基本面来看，宁波楼市的红火与城市实现良性发展明显相悖。

倘若缺乏强势产业支撑、好的工作机会及社会保障制度，房价仍处于一个比较高的情况下，那就会倒逼年轻人流出。

宁波近几年人口增长是很不错，但想要巩固既有优势，仍需在产业层面狠狠发力。

宁波近些年的发展变迁，其实隐含了城市发展的逻辑转向。

曾经，身处制造业时代，物流是经济运行的血液，需要有港口作为配套，海内外对于重化工原材料需求很大，这座港城风头一时无两，GDP长期力压武汉、成都、南京、长沙等省会城市。

步入服务业时代，城市发展逻辑变了，由投资驱动转为消费驱动，全社会商品销售额占GDP的比重更为关键。相应的，港口优势一再被削弱，人员加速流动，机场、高铁的价值不断被放大

置身这一背景下，宁波开始掉队，被一众城市赶超，经济总量长期在10-15名之间徘徊。

所幸这座港口之城经济韧性强劲。2020年，宁波实现地区生产总值（GDP）12408.7亿元，同比增长3.3%。

回顾去年4个季度GDP的累计增速，宁波从一季度的-7%到上半年的-0.6%，再到前三季度的1.9%，最终全年增速定格在3.3%。能取得这一路攀高的成绩，宁波可谓披荆斩棘、成绩不俗。

对于城市发展存在的一系列隐忧，宁波也并没有熟视无睹，正试图夺回昔日荣光。

去年6月，浙江省委副书记、宁波市委书记郑栅洁公开表态：“宁波城市能级不高、核心功能偏弱，说到底是服务业，特别是总部经济、平台经济不够发达。”

在他看来，要推动经济高质量发展，就必须打造更加完整、更具竞争力的服务经济体系，促进一二三产业相融相长。

最新经济数据表明，宁波在提升三产比重方面取得了一定进展。2019年，宁波第三产业占比首次超过第二产业，达49.1%，2020年这一数据为51.4%。

只是对比南京、杭州、苏州的66.1%、68.1%、52.5%而言，宁波仍有一定的提升空间，在抢夺人才、加强创新层面，仍需补足短板。

图源：图虫创意

目前，宁波已经将创新人才提到了最重要的位置。在不久前披露的公文里，人才引进被放在第一位。

其中提到，到2025年要实现基础研究经费占研发经费比重、PCT国际发明专利申请数、数字经济增加值、高新技术企业数、科技型中小企业数、顶尖人才和科技领军人才等六大重要指标倍增目标。与此相应的是，在建设创新型城市的主要目标中，宁波也将“高素质人才规模和质量大幅提升”摆在了首位。

不可忽视的是，宁波有着集聚人才的良好基础。作为著名的院士之乡，上百位宁波籍院士遍布全国，总数位居全国各大城市之首。

因此，在人口从一线城市向二线城市回流的大趋势中，宁波仍有契机大力引进人才、创新产业、强化隐形冠军的品牌力，与杭州错位发展，走出一条二次崛起之路。

如此一来，楼市的红热也不再只是一味炒作概念的“虚火”，昔日的"明州"也不至于没入历史的尘埃，逐渐黯淡。