宝龙地产2021年冲击千亿，亮眼业绩下，少数股东分走26.7亿元

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

阳春三月，两会召开在即。2021年3月3日，宝龙地产召开了2020年业绩发布会。

图片来源：宝龙地产

2020年，宝龙地产实现总收入355.0亿元，较去年同期上升36.3%；净利润88.2亿元，较去年同期上升46.5%；归母净利润60.9亿元，较去年同期上升50.8%；合同销售额815.5亿元，较去年同期上升35.1%；毛利率36.1%，稳居行业领先水平。

无论从哪个角度看，这似乎都是一个不错的答卷。然而，今天宝龙地产股价高开低走，未能延续前几日的增长趋势。

谨慎的千亿目标

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今年1月初，宝龙地产总裁许华芳在公司年度工作会议上，曾提出2021年要完成千亿目标。

3月3日的业绩发布会上，宝龙地产对外公布了2021年的具体销售目标，定为1050亿元。这一目标，较此前2018年提出的2020年实现，晚了一年。

从去年完成815.5亿元销售额来看，2021年的销售目标额增速为28.75%，较去年35.1%的业绩增速有所下降。

对于这样的千亿目标，许华芳表示：“销售金额增长目标1050亿元非常有信心，公司不需要拿任何新的项目就基本接近这个指标。”

从宝龙地产土储来看，1050亿元的千亿目标，其实并不难实现。

截至2020年12月31日，宝龙地产拥有3650万平方米土地储备，总可售货值达到4500亿元。仅仅在2020年，宝龙地产新增地块39幅，计容总面积940万平方米，新增可售货值达到1300亿元。

在宝龙地产的土地储备中，约有70%位于长三角地区。近几年，宝龙地产的业绩快速增长，离不开长三角地区的快速发展。

风云地产界注意到，今年以来，长三角地区的楼市政策调控动作频频，南京、上海、合肥、杭州等地，纷纷针对楼市过热现象，加强了对楼市的控制。

此举对于土储集中于长三角地区宝龙地产，影响或许会比较显著。即使手握近5000亿土储，在政策影响下，宝龙地产或多或少应该也会感到一些压力。

关于长三角地区调控政策是否会对销售业绩带来影响，宝龙地产没有回应。

“三道红线”仍承压

2020年下半年，“三道红线”出台对各大房企带来了不同考验。

作为想要快速发展的宝龙地产，在实现销售额增长的同时，也在承受楼市融资政策的考验。

2020年上半年，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为73.24%，净负债率为80%，现金短债比为1.16，踩线一条。

经过下半年的努力，宝龙地产将“三道红线”的财务指标均控制在了“绿档”以内。具体来看，2020年剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%，净负债率为73.9%，现金短债比为1.22。

宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜指出，按照“三道红线”的要求，宝龙地产的有息负债增幅在15%，以目前665.67亿元的规模，增加15%，公司将近可以增加100亿元，但是今年总的预算来看还是会控制在增加90亿以内。不过，宝龙地产还是希望在三条红线满足的条件下去扩大经营跟拿地的规模。

对于“三道红线”带来的成长压力，宝龙地产在业绩会表示依然存在。

从数据上看，宝龙地产“三道红线”的压力主要体现在资产负债率上，2020年虽然控制在了“绿档”内，但资产负债率达到69.9%，距离红线要求仅差0.01%。

在融资方面，宝龙地产提出了新的目标。数据显示，2020年宝龙地产融资利率在6.4%左右，其融资成本仍有下降空间。宝龙地产指出，将继续对融资机构进行调整，尽量减少短债，提高融资资金的使用效率，会努力将融资成本降至6.3%以下。

少数股东分走26.7亿元

2020年上半年，在房地产行业一片业绩表现不佳下，宝龙地产的成绩单就格外“亮眼”。

2020年业绩会上，宝龙地产交出总收入增长近4成、净利润增长近5成、归母净利润增长超5成的成绩单、利率36.1%，靓丽的成绩单延续至全年，表现依旧华丽。

不过在这华丽的成绩单背后，宝龙地产的权益“硬伤”更加明显，其少数股东权益增加越来越大，分走的利润也越来越多。

图片来源：宝龙地产2020年财报

2020年上半年，宝龙地产的非控制性权益为77.04亿元，同比增长23.34%。去年下半年，宝龙地产的非控制性权益增长愈加凶猛，截至2020年12月31日，非控制性权益达到了150.6亿元，同比增长高达141.11%。

图片来源：宝龙地产2020年财报

业绩会上，在投资者的追问下，宝龙地产指出，合约销售和利润的增加，其中项目合作的增资大约有64亿元，获得利润约27亿元，少数股东分利越来越大。

风云地产界注意到，在这样的合作占比中，宝龙地产在拿地中就表现明显。

2020年财报数据显示，在全年新增39宗地块中，有16宗地块的权益占比在50%及以下，仅有4宗地块权益占比达到100%。

宝龙地产在业绩会也指出，在土储的3650万平方米中，宝龙地产的权益占比约60%。通过财报了解发现，这样的联合拿地在2019年更加明显。数据显示，宝龙地产2019年41宗新增地块中，有26宗地块权益占比在50%及以下，只有2宗地块权益占比为100%。

由此来看，这样的联合拿地，权益占比的背后，宝龙地产的各种业绩或许要打一个折扣。这或许也是宝龙，对于权益销售金额超千亿的目标，提出在未来五年实现。