损失上亿！成龙豪宅遭法拍，13年未办房产证自食其果

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

近日，有消息爆出，明星成龙位于北京的两套豪宅正在拍卖。

据悉，被拍卖的两套住宅均位于北京市东城区东直门内大街9号院（NAGA上院），两套房屋面积共1206.14平方米，目前房产评估价1.03亿元，起拍价约为7191万元，开拍时间为2020年9月28日。

风云地产界（微信公号：fydcj888）获悉，上述房产被法拍的原因，并非成龙本人遇到债务问题，而是该房产一直没有完成产权变更手续，依然在开发商名下。开发商欠债，导致成龙的两套房产连同开发商其他资产一起被变卖。

13年未办房产证究竟为何？

公开资料显示，被法拍房产属于NAGA上院，开发商为御嘉置地有限公司（下称“御嘉置地”）。

据了解，2006年，成龙通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称“中泰成龙”）以总价人民币3360万元购入两套房产。

成龙的付款方式较为特殊，因当时成龙代言NAGA上院，获得推广费2060万，所以将代言费用抵扣房款后，又通过其他方式付清剩余购房款。由于代言费抵扣，成龙入手房产价格也相对较低。

2007年，御嘉置地交付房产，成龙一家入住。但两套房产却一直没有办理产权变更登记手续。后因开发商债务纠纷，北京天鸿控股（集团）有限公司（下称“天鸿控股”）向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申请强制执行。法院执行过程中，成龙购买的两套房产及车位正处于查封范围内。

成龙被法拍豪宅内景  

图片来源：京东拍卖网

去年，成龙旗下公司中泰成龙向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。之后，北京市第二中级人民法院判决停止对涉案房屋的执行。

2020年，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。

此时，北京市高级人民法院从中泰成龙方面了解到未办理产权，成龙方存在很大的责任。中泰成龙坦言，成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办产权证，御嘉置地公司也答应解决，但直到查封也没有解决。

成龙被法拍豪宅内景  

图片来源：京东拍卖网

御嘉置地也称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。

最终，北京市最高人民法院认为，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙名下，系因中泰成龙自身原因所致。因此，撤销北京市第二中级人民法院一审判决，驳回中泰成龙的诉讼请求。

法拍房背后暗藏风险

成龙豪宅法拍信息一出，可能许多人就已经跃跃欲试了。

具有低价特点的法拍房，往往会成为人们捡漏的目标。一般来讲，法拍房首次起拍价是市场评估价的80%，流拍之后的起拍价会继续降低。风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，不少人最终竞拍成功的房源价格，也会低至同区域同品质新房价格的70%。

《瀚海法拍网》数据显示，2020年上半年北京法拍房成交平均折扣8.1折，在朝阳区，盘古七星公馆一处公寓法拍房，更是创下了2020年成交价与市场价差值的最大纪录：2129万元。

不过，最近贾跃亭前妻甘薇的法拍房却是个例外。7月，甘薇位于北京辛庄一街26号院的豪宅被挂牌拍卖，房子起拍价为1545万元，比市场价便宜了600多万，相当于七折出售。8月31日，该房屋最终以2420万价格成交，溢价57%，超过市场价200多万。

据阿里法拍显示，上述法拍房有16人参与报名，围观人数超过7万人，热度可见一斑。

事实上，不光是甘薇的法拍房，近年来法拍房热度一直很高。据《瀚海法拍网》数据显示，2020年1-6月，平均每套法拍房有5人参与竞拍。但需要注意的是，法拍房背后，实则还隐藏着不少现实风险。

比如说个税，个人拍卖有不满5年的房产需缴纳个税3%。如果是法拍房，房源二次交易，税费也需要由竞拍人承担。对于不少区域执行二次过户的个税，按差额部分征收20%，也是一笔非常大的资金。例如，拍卖成交一套400万的房产，如果增值200万，竞拍人就需要缴纳40万的个税。

此外，还有各种更隐秘税种的风险，如果是“小白”可能就更容易踩坑。

《人民日报》曾爆出一个案例，一位购房人以369万元拍下一处房产，事后经计算发现税费高达242万元，其中土地增值税就高达218万。如果以拍卖价成交，至少要支付611万元，高出市场成交价格45万元。这位购房者止损及时，损失了25万元保证金，自称如果交完首付款可能会进退两难。

专业律师解释，这套房子原先由公司持有，再加上登记总价不足5万，与成交价值相差太大，土地增值税很贵，会按差额的60%收取。

实际上，关于法拍房有两个专业名词，交吉和不交吉。交吉是不但保证帮助过户还负责空房交付；不交吉只管竞买人付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。

现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。

针对不交吉的情况，北京市法大律师事务所合伙人李维告诉风云地产界（微信公号：fydcj888），此时购买法拍房主要存在两种情况的风险。

一种情况是有产权证，如果法拍房处于出租状态，且租赁时间早于法拍时间，租赁合同应当得到履行。

此时，如果是拍卖的房产上存有长期的租赁合同，竞买人就只有所有权，拿不到使用权。即使能协商解决退还租赁价格，也将是一笔不小的花费。

另一种情况，如果法拍房没有产权证，购房者或将面临更大的风险。例如，一些违建的厂房等，因为还具有使用价值，也可以进行法拍。但此时，除了租赁风险之外，还会有违建被强拆等更多不确定因素。

此外，在房源的债权上，因为法拍房大多来自于无法偿还债务的房主，房屋有可能多次抵押，因为民间借贷很难查清，竞拍者不仅要耗费不小的时间成本解除多重抵押，还可能在入住后遭遇其他“债主”的追讨骚扰。

一位法拍房购买者称，购买法拍房前期调研很重要，除了考虑有没有产权证、有没有人住、好不好收房、有没有租约，还需要细致到看欠了多少水电费、管理费等。

风云地产界（微信公号：fydcj888）提醒竞拍人，务必综合考虑、做好基础调查，尽量规避其潜在风险，再决定是否参与竞拍。

最后，您有哪些关于购买法拍房的经验，期待评论留言！