宇宙第一局，浮出水面

来源/地产知识橘

拿下地块三个月之后，广州年度热盘之一——中海上涌果树公园北侧地块，终于转让股权了。

拍地结果出炉时，忍不住为中海拿地拍手叫好的中建四局，拿到了项目10%的股份。

理论上，按照成本价计算，中海回笼了近13.7亿元。

但细究起来，这次股份更迭，更像是一家人的“内政”——

中海和中建四局都属于中国建筑旗下。

同属中国建筑旗下的地产开发平台，从中海双雄到“中建八子”，大大小小，错综复杂，多达十余个。

当他们被重新被看作一个整体的时候，你就会发现——

在来来回回的“宇宙第一房企”之外，名副其实的“宇宙第一局”，已经暗暗发力很久了。

横扫土地市场

前不久，在北京土拍上，中国建筑出尽了风头。

10月末，丰台区郭公庄两宗地块挂牌出让，合计揽金130个小目标。

其中，一宗由中海溢价6.7%竞得，另外一宗，则被中建东孚以近75亿元的总价，在6家参拍房企中幸运摇中。

中建东孚看似陌生，但真实身份是中建八局旗下的地产开发平台。

中海就不用多说了，它是中国海外集团在地产业务上的嫡长子，而海外的控股母公司，正是中国建筑。

其实，这不是中建系第一次这么凶猛拿地了。

早在去年，中建系就开始崭露头角。

他们把第一波的投注，押在了帝都。

据有关媒体统计，2022年，中建系至少在北京拿地14块，其中，中海一家拿下了8块。

而当年，北京的推地数量不过55块——

也就是说，超过四分之一的土地，都被中建系收入囊中。

北京土地的含金量，相信大家伙都是了解的。

到了今年，中建系越发停不住手了。

不仅横扫北上广深等一线城市，拿地的金额更是迈上了一个新台阶。

2023年1-10月，中海的拿地金额接近900亿元，中建八子是约514亿元，二者相加是1410多亿元。

这是什么概念呢？

不查不知道，一查吓一跳，原来中建系的购地金额，已经可以完全覆盖2个保利、接近3.5个招商蛇口了。

众所周知，当下的拿地情况，反映的就是未来1-2年内的销售收入。

那么，按照拍地状况推演的话——

未来中建系在住宅市场上就是巨无霸的存在，其余任何一家房企都无法撼动。

登顶“宇宙第一局”

但事实证明，我们还是低估了中建系。

我们粗算了一下，发现，今年中建系的销售业绩十分抢眼。

截至11月末，中建集团地产业务的合约销售已累计超过4000亿元——

这个数字，很显然，已经超过了保利、万科和华润等一众主流房企。

“宇宙第一局”，已经浮出了水面。

有“宫斗”那味了

那么，为什么近两年中建系会突飞猛进呢？

这，或许与中建系的策略转变有关。

过去，中建系的主营业务是房屋建筑，简单来说，就是代建住宅、商场和酒店和体育馆之类。

这类业务，基本占了集团营收的60%-70%。

但近年来，随着房地产形势直转之下，留在场上的开发商数量越来越少，行业的新开工面积都快跌到2008年的水平了，中建系的支柱业务大受打击。

毛利率下滑就算了，更重要的是，随着房企和城投逐一爆雷，就算房子建好了，工程款也有可能拿不回来，计提损失不少。

但另一边，反观地产开发业务，发展势头一直在上升。

去年，在中国建筑超2万亿的营收中，房地产开发与投资的营收占比近七分之一，但对整体毛利率的贡献占比却超过了四分之一，比房屋建筑多出1倍多——

眼看在同行身上找不到机会了，只好自己创造机会。

中建系亲自下场，摇身一变，从承建商转为开发商。

但转型的这条路，并不好走。

众所周知，中建系集团目前控制着包括中海系2家、中建系8家地产平台，人多了，内部肯定有竞争。

比如说，每个分局在不同地方设有总部，都有自己深耕的片区，例如八局总部在上海，地产业务范围在长三角，三局总部在武汉，业务集中在华中区域开展。

原先每个局都秉承互不打扰的原则，但如今，分局都不甘心停留在自己的一亩三分地，开始把手伸向其他局的势力范围了——

三局和八局，会跑去一局扎根的北京拿地，也会和“大哥”的中海同台pk,去深圳抢地。

又比如说，总局爸爸的意思，一边是安抚，一边又搞起了赛马机制。

今年上半年，北京热门地块拍卖引得中建系几乎全员出席，遭到同行极大抗议。

中建集团总局立马组织协调，内部传言以后X局深耕的区域，就优先由X局去拿地，减少自家人“打架”的几率。

这样的协调自然是好事，但蛋糕就这么大，谁都想分一口，表面一团和气，私底下的暗斗是少不了的。

前不久，中建召开了三季度业绩会，会上透露了内部考核指标，包括快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益等。

换句话说，以后会采用赛马机制，哪家有能力跑出来，有机会跑得远，就决定了集团资源的倾斜方向。

业绩排名靠后的公司，抱歉了，可能你想要的支持力度就没有那多了。

这么一来，看着中建系的相互掐架，多少有点“宫斗”那味了。

当围猎变去过去时

最后，展望未来，中建系面临的挑战也不少。

还是拿拿地来说吧。

就像我们在《聊聊最近的变化》所写的那样，如今，不少热门的一二线城市，都宣布最新的出让地块不设最高价了，价高者得。

那么，以后，拍地市场就是“土豪”的游戏——

哪家房企掏出的钱多，核心城市核心地段的地就归谁所有，想靠马甲提高摇号中签率？

这方法，过时了。

放到中建系身上，其实这也蛮影响他们拿地的。

以前可以几个局一起上，围猎某块好地，增加拿地概率，毕竟，最后无论是谁拿到，都算集团拿到了地。

但如果现在开始拼土地价格，不够精打细算的中建系未必能扛得住。

中海和盈利能力强的少数几个局还好一点，但业绩表现较差的、在市场上没有什么声响的，就比较难说了。

对于中建系来说，也只能边走边看了。