员工钱房两空？富力广州项目被追债，表外负债露出“冰山一角”

作者/蒲肃  来源/债市观察

半年前，富力地产（2777.HK）成功实现467亿元境内外债券重组，成为国内开发商债务重组的典型正面案例。但公开债券市场上的顺利，并不能掩盖公司实际面临的困境和不堪。

日前，有富力前员工向媒体公开了富力广州某项目以员工内购形式融资的情况，显示富力通过员工内购集资金额约6亿元，已经违约半年多仍未按协议退款，揭开了富力地产表外负债的冰山一角。

克而瑞曾研究发文分析，对房企来说，债务重组只是第一步，真金白银才是出险房企复苏的关键。

2022年中报数据，负债超3000亿的富力地产，表内现金及等价物余额仅约20.24亿元。富力不仅需要真金白银，更要统计还有多少表外债务，理应退还员工的款项也不容漠视。

“福利”房融资6个亿，1年半仍未动工

在富力前员工向“地产操盘手”等业内媒体分享的讨债书中，披露了富力地产以员工“福利购房”形式向员工融资，在达到约定退款条件后，又迟迟不予退款的问题。

富力给员工提供的“福利”项目为富力地产的广州富力·富云山，属于陈田村“城中村”改造项目，是广州知名的旧改项目，当年“南方PLUS”等媒体报道称，其总投资估算约105亿元。

2021年7月，富力广州公司在内部文件中表示，陈田项目现正加快办理国土证相关手续并需补交地价款，为缓解项目资金压力,申请开展员工福利方案。

来源：富力前员工追债文件

方案中显示，富力员工可以内购的房源为富云山B5栋，面积约334万平米，共215套，首批内部员工福利优惠执行均价6.68万元/㎡，总货值约223亿元。

富力前员工对媒体表示，上述房源户型面积为120㎡-190m²，单套货值超过千万，富力以低于市场价每平米1万元的价格发动公司员工内购，首付只需30%，并给出较为宽松的退出条件。

双方在“员工福利购房服务协议”中约定，出现以下两种情形之一的，乙方有权单方解除本协议，甲方无息退还乙方已缴所有款项。所列情形包括：1、截至2022年6月30日房屋未取得预售证的；2、乙方在本项目取得预售证后未成功更名的。

在一系列优惠条件下，187名员工联络亲友，以“拼多多”形式借贷凑钱参与了这次内购，大部分人交付了280万元或更多的购房款，而富力通过这次内购获得的资金约6亿元。

让人未能预料的是，从2021年8月开始，以恒大为首的房企频频爆雷，裁员优化一波接着一波的富力地产也未能幸免，债务违约、优化、降薪、迟发薪酬已成为常态。

富力·富云山A区、B区

“更可怕的是，陈田项目施工进度缓慢，A区迟迟未能拿证，节点一拖再拖，B区连地基都未开始打，更别提2022年6月30日拿证，当时的承诺无一兑现。”富力前员工在文中表示。

上述富力前员工还对媒体表示，“更为骇人听闻的是，这次披着员工福利及忠诚度检验的融资之下，富力·富云山项目的B地块5号楼，时隔一年半仍未开工建设！”

目前，富云山项目A1、A2两栋已经封顶，A4施工只有十几层楼，现在已停工，而B区仍未开工。

员工讨债、久拖不还，富力直言“公司没钱”

2022年6月，由于广州富力富云山项目仍未取得预售证，前期参与跟投的富力员工开始按约定要求公司退款，但富力此时却开始了“拖字诀”表演。

富力前员工在追债书中提到，“2022年6月我方投诉至住建局，施压富力方发起退款，富力方表示积极配合退款事宜，说是可以给我方直接办理退款，预计8月到账，但没后文了...”

此后，在多次交涉中，富力以新客户付款流程为由，迟迟不给跟投的员工退款，直到去年底，富力直接摊牌，“表示没客户且公司也没钱可退了”。

来源：富力前员工追债文件

此外，富力方面为对应B5合同到期，向跟投员工提出了“转认购”的化解方案，其中提到“以现成交单价转移到A4栋3705单元 (140方)，预售证时间预计2023年3月30日。”

根据广州商品房预售证的发放规定，项目楼体要建设到2/3的层数，而富云山项目属于超高层项目，总计45层，目前A4只建设到十几层，是没有达到预售要求进度的。

虽然距离富力上述承诺预售证时间还有一个月，但项目资金正用于安置房的施工交付，因为如果安置房不按时交付，拆迁户就会阻挠施工和销售。

上述跟投的富力员工对媒体表示，富力以“公司福利”形式向员工融资的过程中，处处设置机关，逃避法律责任，导致跟投的富力员工难以通过法律武器维权。

在签订协议过程中，富力地产不给员工提供协议原件，导致跟投的富力员工仅有协议局部照片，起诉困难；

此外，协议中的收款单位为富力旗下投资公司：广州富宏投资咨询有限公司，虽然法人为富力集团华南区域负责人，而且是富力地产100%控股子公司，但主管单位表示，无证据表示项目开发公司收到款项，加大了追讨购房款的难度。

律师向富力员工分析称，协议上标明是“员工福利购房服务协议”，从富力员工的转账记录中明显可以确定联名人并非员工，富力对此并未提出异议，收取这个款项没有合同依据，按理也是要返还的。

此外，虽然员工拿不到合同原件，但法院有权要求持有合同的一方提供原件。

来源：企业官网

业内人士曾点评分析，房企以“福利房”的形式向公司员工融资的情况比较普遍，一般都是以取证后转手赚取溢价的形式获利，但实质是鼓励员工内部炒房，变相融资，富力富云山声称以低于市场价每平米1万元内购，给了员工一个“暴利”的想象空间。

“富力内部炒房，不仅是非法融资，也有违正常的企业营销操作，最终将高房价击鼓传花，传到到真实的购房者身上，是推高房价的黑手，严重背离了国家‘房住不炒’的方针。”上述业内人士发文表示。

即使在员工面前丧失的信任也无法还款，从侧面反衬出富力的现金流仍处于相当危险的境地。

今年1月份，富力地产销售额只有13.5亿元，同比大降70.65%；2022年，富力地产累计实现总销售收入约384.3亿元，而2021年为1202亿元，同比下降68%。

销售额的减少，将导致富力在短期内的回款依然匮乏，而半年前虽然已经完成债务重组，但展期不代表富力没有还债压力，比如发行规模4亿元的“19富力02”，展期后每月9日需兑付10%本金，今年5月9日还要兑付剩余40%本金。

据富力地产2022年中报显示，富力总负债约3064亿元，其中短期借贷超749亿元，而表外负债的规模还难以统计。

富力地产的前景仍未明朗，多少真金白银才能减轻富力的债务压力呢？

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