金融十六条后，又送“速效救心丸”，房企预售资金放闸

作者/蒲肃  来源/债市观察

这个“双11”房地产行业赢麻了，前脚刚收到“金融16条”大礼包，监管层紧接着又送“救心丸”：预售监管资金放闸了，优质房企可以用保函置换预售监管资金。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》 (以下简称《通知》)规定，商业银行可以向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

来源：中国银行保险监督管理委员会网站

这是自11月8号央行“第二支箭”、11月11日“金融16条”之后，房地产企业迎来的第三大政策利好，对缓解短期流动性压力具有较大助力。

《通知》的具体内容共有12条，我们关注的重点内容如下：

1、保函可以置换的额度是多少？

保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

2、哪些商业银行可以开具保函置换监管额度内资金？

监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不能向本银行主要股东、控股股东或关联方的房企出具保函置换预售监管资金。

3、哪些房企可以申请？

商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准......对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。

4、置换的资金使用有何规定？

房企使用保函置换的预售监管资金，要优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

此外《通知》中明确，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。商业银行需按要求计提风险资本，提取风险准备。

业内人士指出，保函置换预售监管资金，是银行向房地产项目提供授信或者担保，本质是将银行信用注入到项目当中。

今年以来，各地对房企预售资金的监管持续加强，尤其是7月份发生“集体停贷”事件后，房企提取预售资金难度更大，基本属于被冻结状态。

金融行业人士分析称，房地产政策短期最重要看预售资金监管，中短期看两集中和房贷额度，中长期看三条红线，长期看限购和房地产税，对短期流动性影响最大的是预售资金监管政策。

预售监管资金规模超万亿

“保函置换预售监管资金”并不是首次出现，2022年4月在南京已经出现试点。不同的是，在南京的试点政策中，保函置换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

房企预售资金的监管问题争论已久，尽管监管政策一直都在，但在实际执行过程中出现过于宽松或过于严格的“极端”情况。

以2021年9月中国恒大债务违约为分界线，之前房企挪用预售资金已经是行业内“通常手段”，但由于并未出现系统性风险，因此监管起来较为宽松；

随着恒大债务风险曝光，行业性资金风险不断增加，部分城市相继加强预售资金监管，要求全部购房款直接存入监管账户，并实行全额、全程监管，导致预售资金提取比例降低、难度增大。

2022年2月，针对预售资金监管曾经作出一次全国性的宽松调整，即超出监管额度的资金可由房企提取使用。

但据房企反映，各城市的放宽力度不一，大部分属于微调。而2022年7月出现“集体停贷”事件后，导致预售资金基本被“冻结”。

房企对预售资金的使用被严格监管后，进一步加剧房企还债压力，甚至原本没有流动性风险的房企也逐渐陷入债务危机。

今年9月底，旭辉集团董事长林中就在公司内部信中写到，“‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

据克而瑞研究中心数据显示，在2021年财报中披露预售监管资金的有41家房企，有一半房企将预售监管资金算在受限资金内，受限资金站总现金的29%。

最典型的如合景泰富受限制现金从2020年的39亿元增加至217亿元，占现金持有总额的比重也从9%增加至74%，非受限现金短债比从1.61降至0.38，流动性压力骤然加剧。

来源：克而瑞研究中心

预售监管资金政策的趋严与放宽，直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响短期的偿债压力。

据中指研究院分析，2022年以来，面对诸多房企发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。

据媒体引用的信达证券研报数据显示，2021年9月~12月，全国预售资金监管新增规模约1.6万亿元，对应同期全国商品房销售额约4.7万亿元。

房企七天内连获三大礼包

从11月8日到11月14日，房地产行业在七天内喜迎三大礼包，而且政策一次比一次直接、有效，多个行业人士认为，利好政策叠加，房地产市场信心将得到进一步提振。

具体来看，11月8日，中国银行间市场交易协会将民营房企纳入“第二支箭”政策，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

11月10日，龙湖集团拿下“第二支箭”首单，融资额度200亿元；新城控股紧随其后，在11月11日公告称，将向中国银行间市场交易商协会发申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

来源：龙湖集团官网

此外，市场消息称，美的置业已向交易商协会申请新增50亿元债务融资工具的注册额度，但美的置业回应表示，“具体金额请以公告为准。”

“第二支箭”的提法出自2018年支持民营企业的融资政策。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

其中，民营企业债券融资支持工具被成为“第二支箭”，由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

而就在“第二支箭”刚刚发出之后，某房企董事长就发微信朋友圈称，“第三支箭”马上也会推进，但随即删除。

11月11日，央行和银保监会联合发布支持房地产市场发展的“金融16条”，从监管层的角度，明确支持房企的在信托、债券等渠道的合理融资，尤其是支持房企在开发贷款、信托贷款和债券等债务方面的展期需求。

其中提到，对房企的开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

受连日政策利好影响，房地产板块迎来股债双升。11月14日“20金地01”、“19碧地02”、“G17龙湖3”、“20金科03”等债券涨幅均超10%。

A股房地产板块有79家房企上涨，金地集团、新城控股等企业涨停；港股方面，德信中国大涨超110%，碧桂园涨超45%，龙光集团涨超38%。

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