没有一家地产商可以撑过6个月

来源/好猫财经

世茂是继恒大之后，走在债务违约边缘的TOP10级别房企。

如果说恒大的风险是个例，债务危机肇始于其自身无度的多元化扩张，以及贪婪的土地储备，而世茂则是三线绿档的黑马房企，至少上半年没有任何暴雷迹象。

危机开始于10月销售额下降，以及疲弱的配股、资产腾挪等一系列资金获取动作，直到信托展期的传言四起，世茂股债双杀。

尽管如此，危机发酵几天，世茂并没有公开承认寻求债务展期，也未有债权方公开债务关系，甚至评级机构也未有所行动。

世茂暴雷原因到底是什么？

来自市场资讯机构REDD的消息，世茂为保证信用债、第四季度利息，以及农民工工资支付，确实在寻求信托贷款展期三个月，每周分期付款。

更重要两个信息点在于：

监管部门、债权银行方似乎都在努力，保证世茂不出现连锁债务违约情形；

世茂11月底的现金余额与上半年末接近为747.6亿元，但受限资金从76亿元增加至600亿元，世茂预计2022年1月1日之后，各地预售监管资金会释放100亿元。

第一点可以理解，世茂作为销售规模TOP10级别的房企，中国房地产行业再也经受不住再一波“恒大式”的冲击。

针对房企的融资政策正在放松，如果能够寻求到债务展期，以时间换空间化解风险，这是监管部门和债权方能够接受的。

第二点有点不可思议。总计747.6亿元的现金余额，受限资金高达600亿元，其中绝大部分为预售监管资金。

由恒大债务危机引发的停工潮，促使各地政府收紧了预售资金监管，银行方卡紧了开发贷，房企从融资端、销售端失去了大量现金流。

世茂上半年的融资现金流仍然是正向的，也就是说，世茂的危机从下半年才逐步深入，其中预售监管资金成为压垮资金流的最后一根稻草。

去年开始的三道红线政策中，曾经明确规定，以货币资金的三分之一或预售款项的20%，以孰高者计算为受限资金。

世茂前10个月的合约销售额为2418亿元，20%计算将近500亿元，也就是说，如今世茂的预售监管资金甚至超出政策制定者的预计。

恒大许家印此前呼吁，各地政府监管的500多亿元资金，以及已售未回款的800多亿元（400多亿元为个人按揭款款，剩余部分为定金、购房者分期款等）应该尽快被盘活。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛也曾抱怨：

“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”

佳兆业的暴雷，同样受困于预售监管资金、银行提高备偿资金比例的困扰。

除了REDD的消息，世茂仍然没有公开披露相关债务资金状况，但结合公开资料看起来，尤其是在行业销售放缓的情况下，世茂在等政策的边际放松。

当然，世茂也充分揭示了风险，中国大部分房地产公司，在当下严格的预售监管、融资政策之下。

几乎不可能撑过6个月。