上坤地产：财务指标全面恶化，经营风险还在累加

原创/一号地产 作者/海哥

辛辛苦苦忙活半年，不如财务一支笔

这几天依旧在看房企中报，看惯了头部大佬的波澜壮阔，忽然突发奇想，看看百强靠后的，换换口味。

一不小心，去年下半年才姗姗上市的上坤地产进入视野，上一次关注到还是该房企公关怒怼媒体事件。

中报研读下来，可以说是中小房企在行业寒冬下的样本，无论是业绩层面，还是盈利能力、财务状况，几乎是一场“全面溃败”。

业绩质量差：税前利润净亏损3800万

中报显示，2021年半年，上坤地产的营收为15.226亿元，相较于去年同期的19.55亿元，同比减少22.13%；

营收构成中，来自客户合约收入为14.95亿元，较去年同期的19.35亿元少了4.4亿元；其中来自物业销售的收入为14.48亿元，同比减少了4.7亿元；

来自其他收入的0.33亿元中，有0.27亿元是来自于出售附属公司的收益。

蚊子腿再少也是肉。

就在中报截止期的6月份，上坤地产发布公告称，拟以3.19亿元转让旗下附属公司合肥坤聪置业，该笔交易上坤地产可录得收益1508万元。

营收减少的同时，毛利润下滑的更厉害。上半年仅录得毛利润3.4亿元，相较去年同期的9.19亿元断崖式下滑了63.03%。

但同期上坤地产的成本却在上升，同期销售成本为11.83亿元，较去年的10.36亿元上涨14.18%，对此上坤地产在中报中解释称因今年上半年项目增多所致；

其中，销售费用同比增加24.72%至1.193亿元，管理费用同比增27.75%至1.55亿元。财务成本总计达8.27亿元，其中计息银行及其他借款利息达6.71亿元，相较去年去同期3.5亿元激增90.6%。

但上坤地产采取了利息资本化的调节手段，资本化利息6.97亿元，利息资本化率达到了84.3%，但这部分利息支出只是延后，并未消失，将在未来的业绩中体现。

营收骤降和成本激增之下，上坤地产今年上半年录得营业利润仅为784.3万元，还不够在上海中环附近买一套房的。

与此同时，上坤地产的合联营公司在上半年也送上了“神助攻”，累计亏损4587万元，去年同期还盈利2000多万元呢，对此上坤地产的解释是上半年合联营公司没有交付。

这样一来，上半年上坤地产的税前利润为-3804万元，嗯，大概亏了上海内环内的两套房。

怎么办？这时候不得不说考验CFO技术的时候来了。

上坤地产祭出了税收调节的大招。上半年所得税支出费用为-3亿元，你没看错，税收是负的。

这部分主要来自土地增值税，对此上坤地产的中报解释说由于“三个项目的土地增值税清算税额，低于前期的预估，差额在本期间扣除。”翻译一下就是说，原来预估的土地增值税要扣很多的，做了大量的提留，但现在用不了那么多了，所以这部分差值在此做一下扣减。

这样的神操作下来，净利润立马从税前的亏损3800万变成了盈利2.62亿，净利润还同比增长了19.3%。

但这部分净利润并无真实现金流入，并不是税收返还，仅仅是数字的纸面调节，没有实际意义。

而且这种情况如果到了年底，是否又会发生土地增值税较年中的预估又要多交了呢？

财务状况全面恶化

上半年，上坤地产除了营收及利润的业绩质量不佳，全靠税收调节之外，其他的财务指标也在全面恶化。

首先是盈利能力。上半年上坤地产的毛利率为22.3%，较去年同期的47.03%下降了近25个百分点；

净利率由于是税收调节后的呈现，本身并无实际的净利润现金流入，所以并无比较意义，但上半年的税前利润是净亏损3800万；营业利润为784.3万元，较去年中期的6.08亿元下降了98.71%；

在净利润通过税收调节的情况下，上半年的净资产回报率也仅为2.35%，较去年同期的3.07%下降了0.7个百分点，较2020年全年的22.68%更是下降了20多个百分点，还不及一个零头。

其次是债务和三道红线达标情况的恶化。2021年上半年，上坤地产的总负债由去年底的242亿元，增加到347.5亿元，增加了43.4%，较去年同期的212亿元增加64%；

其中有息负债包括银行借款、其他贷款、优先票据等为123.16亿元，较去年底的87.45亿大增41%，有息负债比率高达35.44%；

同时，上坤地产的总资产从去年底的305亿元增加到今年中期的422亿元，同比增加38.5%，不及总负债和有息负债增速；

因此上坤地产的资产负债率从去年底的79.42%上升到82.23%

一号君注意到，上坤地产上半年的净资产从去年底的62.8亿元增加到今年中期的75.11亿元，同比仅增加19.6%，而这其中归属母公司的净资产仅由22.29亿元增加至22.97亿元，几乎没有变化，但非控股股东占有的净资产则从40.03亿元增加到52.13亿元，同比大增30.3%。

但即使少数股权权益大增，也比不过有息负债的增幅；所以上坤地产今年上半年的负债率不降反升。

净负债率从去年的54.3%上升到66.7%，剔除预收款后的资产负债率上升到75.4%。

三道红线的另一个指标，现金短债比也下降到1.23。由于短期负债从去年底的23.3亿增加到了今年中的34.6亿，而同期不受限的现金及等价物仅从去年底的33.65亿元增到42.6亿元，增幅不及短债。

多种经营风险激增

随着上坤地产各项核心财务数据的全面恶化，其他方面的财务风险也在累积。

比如贸易应付款及应付票据，从去年底的17.1亿元增加到18.65亿元，增加了1.5亿元；其他应付款从去年底的25.7亿元，激增34亿元至59.7亿元；

应收关联公司款项从去年底的13.4亿元增加到了26.7亿元，应收账款规模激增，呆坏账风险也同步增加，同时对公司现金流是一种侵蚀；

债务结构也在恶化，银行借款从去年底的23.3亿元减少至今年中期的22.3亿元，反而是利息高达12.5%的优先票据激增了12.4亿元，计息银行及其他借款总额从去年底的64亿元至88.5亿元；

如果按照上半年银行及其他借款利息6.7亿计算，上述融资的年化成本达到了惊人的15%，如此之高的融资成本，上坤地产如何考虑？

此外，上坤地产的合联营风险也在增加，上半年上坤地产合联营的投资从去年底的19.3亿元增加到31.5亿元，增幅高达63%。

但从今年上半年合联营公司的业绩表现来看，上半年净亏损4580万，较去年同期的2000万盈利少了6600多万。

这样“猪队友”式的合联营收益，恐怕让今年追加的合联营投资风险更是高的瑟瑟发抖吧。