嘉凯城换“东家”解决同业竞争，恒大回流资金将超20亿？

撰文/ 韩菱

编辑/ 卢泳志

6月21日，嘉凯城（000918.SZ）发布公告，其控股股东广州凯隆已与深圳华建控股签订《股份转让框架协议》，拟转让29.9%嘉凯城股权。

这意味着交易完成后，中国恒大(3333.HK)母公司广州凯隆将不再控股嘉凯城。

恒大回流资金超20亿元

据公告显示，截至目前，广州凯隆持有嘉凯城约占公司股份总数57.75%的股份。本次交易广州凯隆拟向华建控股转让其持有的5.39亿股公司股票，约占嘉凯城股份总数的29.9%。

交易完成后，广州凯隆剩余持有5.03亿股嘉凯城股票，约占嘉凯城股份总数的27.85%，并将自愿放弃以上股份表决权。

2009年，嘉凯城借壳*ST亚华正式登陆A股市场。

2016年，恒大地产作价36亿元，收购了嘉凯城52.78%股份，并由此成为嘉凯城的控股股东。

当时，恒大地产承诺，协议转让股票过户后3年之内，以届时法律法规允许的方式解决与嘉凯城之间的同业竞争问题。

2017年5月9日，广州凯隆收购恒大地产持有嘉凯城股份，成为公司控股股东，但同业竞争问题依然未解。广州凯隆承诺，将继续遵守恒大地产的承诺，并在解决同业竞争及符合相关法律法规及规范性文件的前提下，推动嘉凯城培育、发展新的业务。

后来，经双方商议，“同业竞争”履行期限延长至2021年7月31日。

如今，在距离“承诺”兑现还有40天的时候，由于时间较为紧迫，广州凯隆做出了一个比较现实又一举两得的选择——转让股权。

此外，公告还提到，嘉凯城将于 2021 年 6 月 21 日开市起停牌， 预计停牌时间不超过5个交易日。

停牌前嘉凯城股价为4.65元/股，总市值83.89亿元。若以常见的股权转让打八折计算，此次交易恒大约回笼资金20亿-25亿元。

对此，IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜对风云地产界表示，在恒大解决与嘉凯城同业竞争解决的承诺期限即将到来之时，恒大采取转让股权的形式不再保留嘉凯城的实际控制人的地位，从逻辑上而言这也是一种恰当的解决同业竞争的方式与途径。

这样一来，一方面恒大兑现自身承诺解决了与嘉凯城的同业竞争问题，同时也实现了现金回流以缓解恒大自身的流动性压力，可谓一举双得。

此外，本次交易后，嘉凯城的新东家为华建控股，其实际控制人为王忠明。

来源：企查查截图

据风云地产界查询，华建控股持有恒大地产集团约1.6%的股份。

“同业竞争”问题终将解决

此前，在恒大接入嘉凯城后，没有选择立即抛出，而是让其走上了转型之路。

为了，解决“同业竞争”问题，“去地产化”成为了嘉凯城的首要任务。

此后，嘉凯城都在靠出售项目来维持净利润的回正。恒大一边甩卖地产业务，履行其避免同业竞争承诺的同时，为培育院线业务套现，另一边积极布局嘉凯城的院线业务。

2016年，嘉凯城通过出售青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权，获得收益36.62亿元。

2018年，嘉凯城全资子公司嘉凯城科技以5.65亿元的总交易价格收购明星时代电影院，3000万元收购艾美影院，总计5.95亿元。至此，嘉凯城宣布开始培育发展公司第二主业——院线业务。

同年，嘉凯城开始了一系列抛售地产资产的动作。

2018年，嘉凯城以3.55亿元的价格公开挂牌转让了杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权和张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。

与此同时，嘉凯城的土地储备也逐年下降。从2016年13个储备土地项目建筑面积达134.38万平方米，到2017年的减少至11个土地项目建筑面积为122.07万平方米，再到2018年大幅减少至6个储备土地项目，建筑面积仅剩24.11万平方米。等到2020年，嘉凯城累计土储总占地面积仅剩4.46万平方米。

在收缩地产业务的同时，嘉凯城的院线业务规模在逐渐扩大。

年报显示，2020年嘉凯城全年院线业务实现收入约2.38亿元，截至2020年末，累计开业影城达148家。

来源：年报截图

另外，据2020年年报显示，嘉凯城实现营业收入约为10亿元，归属于上市公司股东的净利润约亏损12.6亿元。

其背后的主要原因是2020年公司房地产业务持续收缩，院线业务受疫情影响较大。

嘉凯城净利润为负值，并且其流动负债高于流动资产。

嘉凯城方面表示，2021年公司计划继续大力推进在售项目销售和存量资产去化工作，从而快速回笼资金。并且，进一步加快院线业务发展，提升运营质量和盈利水平，通过资产整合提升未来可持续发展能力。

对于未来嘉凯城的发展趋势，知名地产分析师严跃进表示，解除同业竞争后，从经营发展方面来讲，对公司日后的业务发展有一定的好处。

“新东家”的战略调整或将对公司产生一定的影响，企业的发展主要还是取决于企业的管理层，应该继续做好经营。

柏文喜表示，嘉凯城转让给华建控股以后就摆脱了和恒大长期以来剪不断、理还乱的同业竞争、关联交易嫌疑与问题，获得了独立发展的战略地位。

但是华建控股作为实际控制人的实力是无法与恒大相提并论的，因此也就缺少了一个实力雄厚的大股东的强有力的支持。

那么，对于嘉凯城换“新东家”后，未来将以怎样的崭新姿态面对市场，你怎么看呢，欢迎评论区留言讨论。