潘石屹甩卖SOHO中国 黑石抄底700亿资产

出品｜大摩财经

6月16日晚间，SOHO中国公告宣布，黑石集团将以5港元/股的价格要约收购SOHO中国最高91%股权，要约总价值236.57亿港元（折合195亿元人民币）。交易完成后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

SOHO中国总股本52亿股，潘石屹张欣夫妇家族将在这次交易中转让28.56亿股（占上市公司股本比例54.93%）套现142.8亿港元，但仍将继续保留SOHO中国9%股权（约4.7亿股）。

潘石屹张欣控制的海外家族信托持有SOHO中国63.93%股权。福布斯2020年中国富豪榜上，潘石屹、张欣夫妇以212亿元财富排在第175位。此次交易完成后，潘石屹、张欣将退出SOHO中国董事会。

该笔交易对SOHO中国的总估值为260亿港元（214亿元），相当于33.5亿美元。SOHO中国在六月份已大幅上涨58%，停牌前股价3.8港元，总市值198亿港元。SOHO中国股将在6月17日复牌。

值得一提的是，SOHO中国净资产为375亿元，以出售价格计算的净资产折让率仅有57%。港股房地产上市公司的净资产折让率通常在60%-80%之间。

截止2020年末，SOHO中国总资产707.04亿元、总负债331.57亿元，净资产375.47亿元。

SOHO中国的核心资产为京沪的九个商业地产项目，包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

自2012年起，SOHO中国由散售模式改为自持出租。但从2014年至今，SOHO中国陆续出售资产，累计套现数百亿元。

从2019年起，SOHO中国寻找潜在买家已有两年。早在2019年10月，就有消息传出SOHO中国将向黑石集团出售资产。2020年3月，更具体的市场消息指出，黑石集团将以每股6港元的价格收购SOHO中国，交易总价约为40亿美元。

当时，SOHO中国确认正在和潜在交易方谈判。不过受疫情影响，双方的谈判据传很快陷入停滞。2020年8月，SOHO中国宣布潜在谈判终止。

兜兜转转，最终潘石屹还是将SOHO中国卖给了黑石，但价格已较此前传闻大幅压低，57%的净资产折让率也显示出疫情后商业地产资产市况低迷。

2020年的SOHO中国年报显示，9个物业项目的平均出租率为79%，总计实现租金收入约14亿元，占总营收比例约63.88%。对比2017年的数据，当时9个项目的租金收入占比约为85%。