远洋的地产谋局，或将进一步收购控股红星地产？

撰文/ 于婞

编辑/ 卢泳志

3月28日，市场消息称，为解燃眉之急，红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产18%的股权打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元人民币。

消息一出，很多投资人对于200亿的接盘价直呼不可能，若按此算，远洋资本对红星地产的估值要在千亿以上。更有人怀疑，此操作难道名为买卖，实为借贷？

次日午间，财新网报道称，18%的股权对应交易对价其实为40亿元。

风云地产界向远洋资本求证，对方表示：“不是200亿，也不是40亿。”

3月29日晚间，远洋资本在官微推送中辟谣了200亿的说法，并表示：股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。

对于借贷一说，红星地产方也侧面回应：此次与远洋合作，签署的是战略合作协议。

一位接近交易的人士称，这一估值在合理范围，毕竟这次交易不包括红星置业，以及上海吴中路爱琴海等项目，而且也是红星美凯龙控股的股权转让净收入。

远洋资本“牵线搭桥”

收购的消息发布时，很多人的第一反应是远洋地产的资产并购。仔细看发现，事实的收购方是远洋资本。

远洋资本是远洋集团下属的五个板块之一，另外四个板块分别是：远洋地产、远洋商业、远洋服务、远洋营造。

这么来看，远洋资本与远洋地产同属远洋集团，是独立且平行的两个板块。那么收购方为什么不是业务更相近的远洋地产而是远洋资本呢？

事实上，远洋资本和远洋地产存在很紧密的关系和深厚的渊源。

2011年，远洋地产和KKR建立共同基金平台，投资中国房地产市场。2013年2月，远洋地产房地产金融事业部成立。两年后，“远洋地产房地产金融事业部”更名为“远洋地产资本运营事业部”，也就是现在的远洋资本。

股权穿透显示，远洋集团通过一家海外创投公司间接持有远洋资本49%的股权，还有三家境外公司分别持股12.75%、12.75%、25.50%。

也就是说，远洋资本的股东都是境外持股，没有控制人，远洋集团是第一大股东。

在这种情况下，由远洋资本出面收购，既可以避免远洋集团负债“踩线”，又可以对远洋集团的地产业务进行“输血”，两全其美。

最新财务数据显示，截至2020年底，远洋集团三道红线指标全部达标，均处于“绿档”。

知名地产分析师严跃进认为：“远洋地产没有介入，或许和远洋资本的定位有关。远洋资本本身作为一家独立的企业，收购此类项目符合其业务发展需求。类似收购成本不高，后续收购的收益预计会比较大。”

对于此次购买红星地产的股权，远洋集团还特别强调：“是战略投资，不是收购。”

红星地产方也表示，此次与远洋合作，签署的是战略合作协议，根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。

但红星地产还表示，在业务层面，红星地产和远洋资本关联的房企远洋集团将整合各自资源优势，建立和完善战略合作机制。

由此看来，此次股权收购，实则是交易双方以资本为纽带，整合自身地产资源。

远洋资本以战略投资的名义成功完成了一次“红娘”的任务，为双方地产业务牵线搭桥。

更有知情人士指出，18%股权只是前期，远洋资本后续还会继续增持，最终控股红星地产。《时代周报》的报道中也确认了这一说法。

远洋集团的“醉翁之意”

早在远洋资本入股红星地产前，关于接盘方的传闻就偶有传出，其中不乏金科、万科等头部房企。去年4月，红星地产曾以47亿元将融创中国转让的金科股份11%股权收入囊中，两公司可谓渊源颇深。

而最终远洋资本以溢价方式抢到红星地产的股权，或许与其集团的自身困境有关——急需找到新的增长点。

回顾历史可以发现，创立于1993年的远洋集团，仅用了十年时间，便做到了北京出售总建筑面积第一位，并在2004年开始向多个城市进军。

2007年上市后，业绩高歌猛进，2009年合同销售额便突破了百亿元。2016年，上市公司协议销售额首次突破500亿元，2018年更是成功冲击千亿规模，全年实现业绩1095.1亿元。

从成立到发展为千亿房企，远洋只用了25年的时间。

不过，2018年虽然销售突破千亿，但毛利率却下降了超30%，主要原因是由于结转物业收入的下滑。

而背后的原因，或许与远洋集团的“去地产化”有关。

这几年远洋集团一直强调去地产化，从2016年将“远洋地产”更名为“远洋集团”就能看出来。

去地产化意味着远洋集团的地产开发业务越来越少，还要花费更多的钱去投资新兴业务，发展多元业务。此外，地产布局集中在京津冀，也降低了远洋进一步扩大利润空间的步伐。

因此自2018年以后，远洋集团的业绩增长都呈现出了疲软的态势。

2020年，远洋集团的战略又从多元化发展转为聚焦主业，但业绩依然差强人意。

在本次交易的一周前，3月23日，远洋集团发布了2020年财报，期内，远洋集团全年协议销售额达到1310.4亿元，但同比仅增长1%。

放眼销售榜单，据克而瑞统计，远洋集团的销售排名比2019年下降了11名，跌破前30排名36。

土地方面，远洋集团的总购地成本和平均土地成本都有提高，平均地价从2019年的5400元/平米，上升至 6200元/平米。

同样主要布局于一二线城市的融创中国，土储均价是4000多元。

此次被远洋集团相中的红星地产，拥有的1800亿元土储货值，全国落子57座城市。

在中国指数研究院发布的《2020年全国房地产企业拿地排行榜》中，红星地产的拿地面积为553万平方米，排名32，拿地金额拿地金额168亿元，排名57；远洋集团也在这个榜单上，其拿地面积是246万平方米，排名71，拿地金额却高于红星地产，以229亿元排名46。

对比一目了然。

此外，红星地产在商业地产、商业住宅两个产品系列手握多个成熟IP，项目有购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。截至到去年底，红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。

土地和商业的赋能，或许才是远洋集团真正的小九九。

远洋集团是否会最终控股红星地产？你看好远洋+红星的未来发展吗？欢迎留言评论！