建发前两月拿地超200亿！能够补上土储“短板”吗？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

中指研究院统计，建发房产2021年1月拿地金额在众多房企中拔得头筹，前两月以拿地金额194亿元排列拿地房企榜单中的第二位，仅次于绿城中国。远远高于自己去年同期19亿元的拿地金额。

风云地产界注意到，建发房产在土地市场的高歌猛进，背后的建发系融资也同样强势。

2021年开局，建发系延续此前的融资速率，厦门建发集团有限公司（以下简称：“建发集团”）前两月就累计新增借款282.27亿元，占上年末净资产的23.74%。建发股份今年也多次发布融资计划，仅在2月底就完成了26.67亿元的融资计划。

不论是建发股份和建发集团，这些融资或多或少会直接和间接地用于建发房产的业务扩张。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，在近期的两集中供地政策之下，要求一年内最多三次拍地机会，届时众多地块集中竞拍，资本雄厚的房企更具竞争优势，因此对于部分房企来说，尤其是资金面不甚宽裕的房企，需要积极抓住当前的补仓机会。

豪掷200亿拿地

数据来源：风云地产界公开资料整理

风云地产界整理统计发现，建发房产今年前两月拿地金额，远比中指研究院榜单中的数据要高，实际金额达到240.16亿元，拿下了12宗地块，其中主要集中在长三角地区。

在拿地中，建发房产多次表现强势。例如在1月28日的温州瓯海区宗地竞拍中，建发房产经过470轮竞价，才最终拿下，还竞配了政策性住房（人才住房）76200平方米。2月1日，建发房产又以高达65.52%溢价率，总价16.69亿元竞得南通如皋市一宗宅地。

拿地表现保持强势的建发房产，在2月20日上海牛年第一次土拍中，颇受市场关注。据了解，与头部房企联合拿地的建发房产，权益占比49%，经过300余轮竞价，才以总价64.52亿元成功竞得，溢价率达到36.15%。

此次在上海高溢价拿地，也被当地政府部门进行了约谈。有知情人士还向观察者网透露，该地块周边新房售价预计将限制在9.5万元/平方米左右，约谈其实就是给企业打一个“准备亏损”的预防针。

据了解，该地块的成交楼面价为84345.6元/㎡，高出去年12月该地块东侧地块楼面价47434元/㎡近一半的价格。

整体来看，建发房产前两月拿地平均溢价率达到了31.11%，处于土地市场较高的位置。由此不难看出，强势拿地的建发房产，展现出对于土储需求的迫切性。

“踩线”下的奔跑

风云地产界注意到，建发房产在招拍挂土地市场的强势表现，使得拿地成本持续走高，也引发了毛利率下降等问题。

数据显示，建发房产背后的港股平台建发国际集团（HK：01908）2020年上半年毛利率由2019年底的40.62%下降至21.89%，下降原因之一，则归结于当前项目结转收入的毛利率比2019年同期项目较低。

这其中，离不开建发房产近几年的房产业务扩张。据悉，从2018年开始，建发房产控股股东建发股份在地产业务中，都会提到“去库存”、“冲销售”、“保目标”等要求，促进销售规模的持续增长。

兵马未动，粮草先行。建发房产旗下的上市主体建发国际集团，2019年便获取40宗地块，拿地金额420亿元；2020年，全年拿地金额也超过500亿元。

开启扩张步伐的建发国际，除了在拿地上快速增长，其负债也随之高企。

截至2020年上半年，建发国际集团的流动负债继续升至695.39亿元，负债总额也达到1212亿元，较去年年末增长26%。其中，一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元。

据观点指数统计，建发国际集团近几年现金短债比也在往下走，2016-2018年该数据分别为2.60、2.33、2.29，2019年降至1.84，为近5年新低，2020年上半年有所回升，则为1.87。

按照三条红线标准，建发国际集团剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.3%，现金短债比1.87，踩线两条。对此，建发房产并未作出回应。

押注地产业务，土储压力显著

图片来源：官网

建发股份（SH600153）作为建发房产的控股股东，是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业。建发国际集团则为建发股份房地产业务的主体。

从2018年到2020年上半年，建发股份的供应链业务，占比分别为84.17%、85.12%和90.36%；房地产业务占比则分别为14.47%、13.61%和9.78%。

虽然房地产业务占比不高，不过从所贡献的利润来看，建发股份的供应链业务远不及房地产业务。

数据显示，从2018年至2020年上半年，建发股份供应链业务分别实现利润为67.93亿元、75.02亿元和28.92亿元，房地产业务实现利润却分别为143.5亿元、131.74亿元、44.20亿元。

由此不难看出，建发股份旗下的建发房产近几年拿地强势，今年以来更是大规模拿地，在一定程度上是将资源倾斜于房地产业务，从而进一步增加利润。

依托母公司资源及背景，在建发房产大规模拿地的同时，其上市主体建发国际近几年销售业绩保持着高速增长。

2018年至2019年，建发国际集团销售金额连续两年大幅提升，分别增至248亿元和508亿元，同比增长145%和105%。

风云地产界注意到，建发国际集团业绩快速增长的同时，土储增长压力较为明显。年报显示，2019年建发国际集团新增土储货值963亿元，同比增长15%，远不足销售业绩的增长速率。截至2019年12月末，其库存土储货值为1620亿元。

2020年，建发国际集团在业绩发布会上，将去年的销售目标定位700亿元，同比增长38%，虽然较之前增长速率来看，下降明显。不过在行业遭遇黑天鹅下，依然非常亮眼。

有业内人士曾对此表示，按照建发国际集团2020年700亿元、2021年1000亿元的目标销售金额计算，建发国际集团未来1-2年内仍需进一步加大拿地力度。

事实如此，据中指研究院统计，2020年建发房产拿地金额723亿元，位列拿地房企榜单第13位，拿地新增货值1281亿元。

从建发国际集团2020年销售业绩来看，去年新增的土储货值增加并不明显，土储压力并未得到明显解决。

据建发国际集团披露，去年最终完成销售金额约907.7亿元，同比增长78.75%，远高于行业平均增长水平和预期目标，同时距离突破千亿大关也仅有一步之遥。

今年建发国际集团虽然还未公布销售目标，不过按照去年目标完成度来看，年初保持强势扩储的建发房产，千亿目标似乎已经不言自明。其中带来的土储压力，可想而知。

陈霄表示，建发房产迅猛拿地是出于对规模扩张的渴求，需要大规模拿地补仓。同时也体现出建发对于其房地产业务板块的重视，准备大举发力房地产板块的决心。