存续641亿债券!三道红线全踩,绿地控股将如何化债?

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发布时间:2021-01-26 20:15:39

“三道红线”之下,千亿债务将如何化解?


作为龙头地产企业,绿地控股似乎一直很低调。观其同行,万科因为王石频频上热搜,许家印的恒大也在市场上赚足了眼球,而融创则因为白衣骑士孙宏斌颇具“江湖本色”……


相比之下,绿地控股这些年只是默默地拿地扩张,还一度登上过房地产销售额第一的宝座。但受2016年“云峰债事件”影响,绿地控股迎来了发展的转折点,逾四年未能在境内发债。


今年1月,绿地控股重返境内债市发行26亿元公司债券。1月21日的业绩交流会,绿地控股披露了外界关注的混改、销售业绩等信息。“三道红线”之下,千亿债务将如何化解?



作者 | 雷晨

编辑 | 卢泳志

来源 | 债市观察


1月25日,有消息称,绿地控股(600606.SH)已经准备好足够资金用于兑付2021年2月12日到期的4.6亿美元债(ISIN:XS1760376878,票面利率为5.25%)。


债市观察1月26日从绿地控股品牌负责人处了解到,“绿地控股统筹安排现金流,2月债券资金已排好计划。”


01

140亿元战投方逐渐明朗


1月21日,绿地控股在上海举行媒体会暨2020业绩交流会。


此前有消息称,“某十强房企欲收购某十强房企”。1月21日,有传言说被收购方是绿地控股,而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。


绿地控股董事长张玉良在业绩交流会上辟谣了上述传闻,并透露了混改进展,“目前有两家,一家金融机构、一家央企正在洽谈中,具体名称不便于透露,春节后会进一步明朗化。”


债市观察注意到,若按照此前绿地控股公告信息估算,新战投要拿下绿地混改中转让的17.5%股权,大约需要花140亿元。


绿地控股品牌负责人对债市观察表示:“金融央企是重要的、较理想的潜在股权受让方,目前已与相关方进行了深入沟通。”


至于被收购传闻抢了“风头”的2020年度业绩,绿地控股董事长张玉良表示:“虽然有些指标不理想,但是总体而言还是比较理想。”


数据显示,2020年绿地控股实现营业总收入4812.96亿元,同比增长12.43%;营业利润312.99亿元,同比下降1.14%;利润总额307.52亿元,同比增长0.52%;归属于上市公司股东净利润137.21亿元,同比下降6.93%。


“不理想”的地方或许是销售规模。2020年,绿地控股实现合同销售额3583.53亿元,同比减少7.7%,合同销售面积2909.3万平方米,同比减少10.7%。


与过去的高光时刻形成明显对比。2014年,绿地控股销售额一度超越“宇宙第一房企”万科,登上房地产销售额第一的宝座。一年后,绿地控股又借壳金丰投资,正式登陆A股。


2018年,绿地控股实现销售额3875亿元后几乎无增长,2019年完成了3880亿元销售额,2020年销售额则出现负增长。克而瑞2020年房企销售排行榜上,绿地控股是房企十强中“操盘销售金额”唯一下降的房企。


02

存续641亿债券,时隔四年重启境内发债


昔日“带头大哥”,为何陷入了增长的“怪圈”?


“云峰债事件”是一个较为重要的转折点,在其他房企融资冲规模时,绿地控股在长达四年的时间里失去境内发债融资渠道,多多少少影响到其发展的曲线。


今年1月,绿地控股旗下核心子公司——绿地控股集团有限公司完成发行2021年第一期公司债26亿元,其中品种一10亿元,期限3年,票面利率7.0%,品种二16亿元,期限3年,票面利率6.5%。募集资金将用于偿还到期债券。


发债利率不低,而且此前募集书显示,绿地控股原本计划发行30亿元公司债。


对此,一位深圳资深券商人士告诉债市观察(ID:bondreview),从去年12月底到现在,受华夏幸福事情影响,地产商都不太好发债。


关于对绿地控股后续发债的建议,上述行业人士称:“这几年绿地控股跟市场沟通相对较少,包括对投资者需求的了解,要多跟市场做沟通。”


值得注意的是,这是绿地控股逾四年来首次重返境内债市。2016年,绿地控股陷入闻名债市的“云峰债违约”风波,银行间交易商协会和交易所接连暂停了绿地控股的发债。


虽然境内发债受阻,但绿地控股近年来积极通过其它融资渠道。企业预警通显示,绿地控股累计进行了107次租赁融资、566次应收账款融资、105次银行借款融资、7次信托融资、48次股权质押融资。


在境外发债方面,绿地控股及子公司存续16只境外债券,票息在5.25%~7.25%区间,总规模74.3亿美元(约合人民币481.54亿元),其中28.1亿美元(约合人民币182.12亿元)将于一年内到期。


此外,绿地控股境内的参、控股子公司也存续155.27亿元的债券。其中,广西建工集团有限责任公司的债券规模最大,为77.85亿元;其次是绿地控股集团有限公司、上海新华发行集团有限公司、北海银都城镇化建设有限公司、绿地控股金融投资控股集团有限公司、西安建工集团有限公司,存续规模分别为26亿元、20.2亿元、16.2亿元、9.62亿元和5.4亿元。



图片来源:企业预警通


整体来看,绿地控股及子公司的境内外债券存续规模高达641亿元。


绿地控股品牌负责人告诉债市观察:“公司高度重视在包括债券在内的资本市场的信誉,严格安排现金流,保证按期足额偿还债务。”


据了解,绿地控股近期以自有资金为主,按期偿付了总额约180亿元的债券,具体包括“15绿地控股01、15绿地控股02”和“16绿地控股01、16绿地控股02”。


03

踩“三道红线”,千亿债务如何化解?


相较于业绩不前、一度境内发债受阻,“三道红线”才是绿地控股头顶的达摩克利斯之剑。


财务数据显示,截至2020年三季度末,绿地控股“三道红线”全踩,即剔除预收款后的资产负债率82.38%超过70%的标准,净负债率183.45%超过100%的标准,现金短债比0.78低于1倍的标准。


截至三季度末,绿地控股的短期有息负债和长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元。账面货币资金有805.72亿元,不能覆盖短期负债。


实际上,长期以来,举债扩张、高杠杆运营成为房地产行业的关键词,同时也存在不小的风险。在此背景下,降负债成为房企的主旋律。


而经过半年的加速,绿地控股的去杠杆效果明显。


2020年,绿地控股几大核心指标均有好转。业绩快报显示,绿地控股现金短债比累计提升超40%;净负债率累计下降近50个百分点;有息负债总额较高点下降约450亿元。


对于降负债方案,绿地控股方面表示,公司后续将围绕“三年三步走”去杠杆计划,有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆。


具体而言,包括降有息负债、优化土储结构、调整生产供应节奏、加快销售金回笼等6个核心措施方式降负债。绿地控股计划在今年6月末完成降一档的任务。每年降一档,三年降三档。


今年1月,绿地控股时隔四年得以重启境内发债,募集资金26亿元。前述券商人士对债市观察表示,“通过公开市场融资恢复,有利于未来获取资金来改善财务指标。”


踩中“三道红线”,加上参、控股子公司在内共存续641亿债券,绿地控股已经开始谋变。你认为它能否重回巅峰时刻?欢迎在文末留言。


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