2020十大房企出售案：李嘉诚、王健林、黄其森……谁是最大赢家？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

2020年，是不平凡的一年。这一年，房企遭遇了年初的市场寒冬，房企面临的除了巨大的销售压力外，还有近两年的融资收紧、降负债的紧迫。

就在行业全面复苏时，房企8月份又遇上了“三道红线”的出台。资产负债率、净负债率和现金短债比的“三条红线”，对房企融资要求进一步提高，加速了房企缩减债务，回流资金的速度。

这一年，风云地产界（微信公号：fydcj888）目睹了房企华侨城的资产腾挪，出售数十家子公司；云南城投从年初计划出售18家子公司，到年末才理清挂牌，最终选择出售11家。

之前在地产行业举足轻重的地产大佬也开始做出抉择，黄光裕出狱归来，抛售其悦秀城物业回流资金；王健林甩卖芝加哥新地标，清空海外资产。

伴随着疫情，以及地产行业的新规出台，在房地产市场叱咤风云的房企和地产大佬的动作，也被赋予了更多不同的解读。

华侨城延续资产腾挪

2020年，华侨城继续延续此前的资产腾挪。

继上半年挂牌出售多达8个项目股权后，下半年加速挂牌，有超过14个项目股权被挂牌出售。

通过出售项目回笼资金，是华侨城一贯的玩法。例如在7月份，华侨城分别作价9.63亿元出售与万达地产合资公司60%股权和作价6873万元出售潮州华侨城实业有限公司51%股权。

与此同时，华侨城也依旧保持着扩张的步伐。同样在7月，华侨城以232轮竞价，50.01亿元拿下上海唐镇新“地王”项目。

风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，2018年，华侨城就至少转让了18家子公司及一个资产包。2019年，陆续挂牌转让了20余个项目股权，涉及资产近200亿元。

关于华侨城大规模出售资产，华侨城曾在投资者互动者平台表示：“股权转让为公司加快周转的具体举措之一，可以提升运营能力，优化产品结构”。

中指研究院分析师表示，目前行业监管新规“三道红线”出台后，华侨城通过大规模出售资产，可以主动调整负债结构，通过出售负债率较高、预计效益偏低的项目或股权，降低负债水平、提升财务表现。

李嘉诚再现囤地式获利

前几年，精明商人李嘉诚频频出售资产。2020年以来，动作较少，不过一出手，就是获利颇丰，展现出了其慢开发的囤地式盈利方式。

2020年7月，李嘉诚旗下的长江实业集团有限公司发布公告，宣布出售成都南都汇项目，作价约71.02亿元（78.47亿港元），预计获利约34.51亿元（38.11亿港元）。

南都汇作为一块2004年的千亩地块，当时由和记黄埔以总价21.35亿元，1030元/㎡的楼面价拿下。如今经过16年，项目仍未开发完，还有6-8期正处于开发当中。

业内人士表示，采用“囤地”式的漫长开发模式，这是李嘉诚长实系的一大特点，这也让其公司运用这种方式，获利不少。

据了解，2020年上半年，长实集团盈利同比去年减少近六成，依靠出售南都汇项目获取的收益，让长实集团在内地的物业销售业绩有了保障。

长实集团曾对外表示，过去十年，其在内地的物业销售收入平均约每年280亿港元，计入这次出售成都南城都汇项目单位所获得收入后，今年物业销售步伐预计跟过去十年相若。

王健林清空海外资产

2020年7月27日，万达酒店宣布紧急停牌，随后万达在7月30日揭晓停牌答案，计划以2.7亿美元（18.9亿人民币）出售芝加哥物业项目。

不过这次交易一度遇阻，从约定的8月14日完成项目交割，一直延期到2020年12月25日才成功出售。

对于王健林来讲，芝加哥项目的出售并不是临时起意，早在2019年就透露了其出售芝加哥项目的想法。此次交易完成后，王健林也将其5大海外地产项目全部清空。

如今，万达海外业务告别了重资产业务，留下的更多的是酒店管理、酒店设计及建设等轻资产主业。这也符合近几年来，王健林一直在强调的轻资产模式。

有业内人士认为，万达酒店希望通过出售加速获得一定现金流缓解经营压力，同时规避目前国际营商环境面临巨大的不确定性。

万达集团当时也回复表示，出售芝加哥项目主要是现在国际环境有太多不确定性，国外资产持有成本高、风险大，也是为了稳健、顺应国家“内循环”大势。

黄光裕归来抛售悦秀城

北京悦秀城

在众多地产大佬中， 从电器起家的黄光裕，曾经打造过自己的地产王国。此前因为中关村内幕交易入狱10年的黄光裕，也在2020年重新归来。

在回归不到2个月的时间，有消息传出，黄光裕将北京悦秀城项目出售给颢腾投资与外资的联合体。该项目原持有方为鹏润控股集团，系国美系地产板块。

据了解，悦秀城为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平米，项目位于丰台区北京南站区域，紧邻南二环和北京南站。颢腾投资联合境外投资人合资收购北京悦秀城项目，交易投资额约人民币40亿元。

风云地产界当时注意到，黄光裕分别对地产业务和电器业务做了不同的操作。以40亿元价格出售北京悦秀城之后，国美联合京东共同宣布了，启动300亿元的联合采购计划。

知名地产分析师严跃进对此表示，这两年商业地产面临很多变化，甚至出现饱和状态，这都是国美此类跨界企业后续在商业地产方面谨慎看待的内容。就短期来看，肯定会以电器和商业零售业务为主。后续是否会涉足房地产，还很难说。

富力出售唯一物流园

广州国际机场富力综合物流园

2020年11月9日，富力地产发布公告表示，拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园以63亿元的物业价值，转让70%权益给黑石集团，此次交易对价44.1亿元。

公开资料显示，富力综合物流园，成立于2007年，是富力地产旗下唯一的物流园，也是富力地产进军工业地产的标志。园区位于广州市花都区，占地1470亩，还有210亩仓库净用地并未开发。虽说富力地产保留了物流园30%的股权享受后面的收益，不过作为富力地产的优质资产，唯一物流园自此易主，也让人觉得惋惜。

据了解，此次转让后，富力地产预估会带来约15亿元收益。对于此次转让，富力地产坦然表示，所得收益就是用于降低公司资产负债比率及公司运营。

对于富力地产来讲，前几年的快速增长，带来了“三道红线”全踩的融资困局。风云地产界注意到，除了出售资产，积极开源以外，富力地产也在通过减少拿地、裁员等方式积极节流。经过一系列操作，富力地产有望在2020年年底将其资产负债率翻绿一条。

新湖中宝再出手两个地产项目

2020年11月10日，新湖中宝对外宣布将浙江启辉实业有限公司、浙江启隆实业有限公司股权，一并出售给了融创中国，总交易价款达到49.44亿元。

这也是融创中国二度斥资接受新湖中宝的项目。对于新湖中宝而言，一直面临着旧改项目开发周期长、周转慢的困扰。选择直接出售项目，可以缓解当下流动性紧张的压力，快速回流资金。

据了解，在此交易之前，从2019年7月以来，新湖中宝就已经出售了5笔资产分别给融创和绿城，交易总价达到193.51亿元。

如此大规模的出售背后，还有新湖中宝主要业务已经变更为“科技投资和地产开发”，“地产开发”已经被放在了“科技投资”之后，转型之路明显。

在外界看来，新湖中宝未来的看点是“金融科技+银行+券商+期货+高科技（创投）”，也许3-5年之后，新湖将彻底告别地产。目前新湖中宝手中还有不少优质土地，足以完成这个转型。

不过，新湖中宝内部消息人士对此表示，新湖中宝目前的主营业务仍是地产，出让的公司也都是部分股权，并且土储还够好几年的发展。

绿地上架231亿资产包

2020年11月，有媒体报道称，绿地集团一次性上架了长三角区域14个项目27处物业资产，涉及金额达到231亿元。

摆上货架的物业包含了成熟商圈物业、地铁盖上的综合体、商业改造体和在建物业等。囊括了苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心等多个项目。

绿地集团内部人士对此表示，此次出售行为只是正常的商业行为，并没有变卖资产的概念。并且绿地商办大多以销售为主，年底的确比较集中，其实是正常的销售推进，并不是外界理解的打包资产抛售，是一个正常的项目行为。

不过值得注意的是，“三道红线”刚出台的时候，绿地集团是为数不多全部踩线的房企之一。在融资新规的压力下，绿地集团在降负债、巩固资金链等财务方面的改善也并不明显。

有业内人士表示，绿地集团此举一次性上架多个物业，对于资金的回流具有重要意义。此举措难免被赋予了更多一层“减负回血”的味道。

在2020年的最后一天，绿地集团以55.5亿元的价格出售了上海绿地外滩中心T4办公楼给建信人寿。目前已核心筒封顶，预计2021年末建成交付。

泰禾斩断多元化业务

对于泰禾而言，资金问题已经是明牌状态。从宣布引入战投，到最终确定万科入驻，并没有给泰禾带来实质性的解救，更多的还得是自救。

11月12日，有消息显示，中国平安和阳光保险竞购泰禾投资集团旗下寿险子公司，交易价值10亿美元。

随后，泰禾集团对此做出回应，目前交易的寿险业务主要在港澳区域，关于寿险业务交易事项的具体进展请关注公告披露。

泰禾人寿前身是大新人寿保险，是泰禾集团在2016年敲定，2017年正式入主的保险公司，总代价为106亿港元。通过此举方式，泰禾集团正式布局保险行业，拿到了心仪已久的保险牌照。

如今，在债务压身的状态下，急需完成债务重组的泰禾，手上的牌并不多。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄当时曾表示，泰禾正受到与万科方面协议的压力，解决自身债务问题，尽快谈成债务重组方案成为重中之重，因此出售资产也是为了偿还债务，在债务重组方案上与债权人达成一致。

如今2020年已经过去，泰禾人寿的最终的出售消息，还未成得知。

海航投资清空地产业务

12月4日，海航投资宣布打包出售天津亿城堂庭项目。公告披露，双方约定由百年人寿购买亿城山水开发的天津亿城堂庭项目的剩余写字楼、集中商铺、酒店式公寓及车位，囊括了10.3万平方米物业总可售面积，以及车位1149个，总价约12.73亿元人民币。

此次参与收购的主角百年人寿，其实早已获得了天津亿城堂庭项目的大部分抵押。公告中显示，除了13套酒店式公寓及1149个车位外，其余各类物业前期均已抵押给了百年人寿。

天津亿城堂庭项目对于海航投资而言，也是最后的地产业务。海航投资内部人士曾对风云地产界亲自回应，他们从2019年开始就计划今年清空该地产项目，因为合作公司推动的销售进程并不理想，他们一直在寻找打包出售的机会。并且此次打包出售之后，目前就没有了地产业务，未来也应该不会再进行地产业务。

对于未来，海航投资表示，未来主要专注于基金和养老业务。于是地产行业又少了一位伙伴。

云南城投挂牌11家子公司

今年7月，云南城投以5.16亿元的价格将西双版纳沧江文旅开发有限公司100%股权与西双版纳云辰置业有限公司51%股权，转让给了融创。

实际上，云南城投2020年年初就已计划出售18家子公司，多为此前在全国扩张时，购买的项目。

如今经过大半年的时间整理，云南城投终于在12月底确定上架的11家子公司股权，转让底价合计30.06亿元。

对于云南城投而言，前几年大规模扩张，并没有带来巨大的收益，还留下了一堆债务。据中华网财经报道，截至到三季度，云南城投的资产负债率、净负债率和现金短债比全踩，距离及格线也较远。

2020年以来，选择瘦身转型的云南城投，此次最终确定上架11家子公司，也跟部分公司如果出售，需要提前还债有关，无法出售。对于云南城投而言，除了回流资金，一次性上架多家子公司，也可以减轻不少负债。

云南城投对此也坦言表示，转让11家公司的股权收益，将用于偿还债务和补充流动资金，以降低资产规模及有息负债、优化资产结构。