667亿债券压顶！富力质押3公司股权获广州城投援手

作者 | 雷晨

来源 | 债市观察

2020年的最后三天，富力地产（2777.HK）一举将旗下三家子公司的股权质押给广州城投。虽然未披露融资金额，但从三家子公司净资产近百亿的规模来看，资金压力将得到一定缓解。

近日，富力地产刚刚完成110亿元债券回售，本月内还有近120亿元境内外债券即将到期。获得广州城投支援后，它的667亿元存续债券有望“软着陆”？

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存续667亿债券，2020年排名下滑

近几年，富力地产成为房企发债浪潮中一朵奔涌的浪花。如今，面对高达667亿元的债券，不但打出回售+转售的组合拳，还以股权质押等多种渠道缓解资金压力。

1月4日，富力地产公告称，完成“18富力10”回售本息支付工作，金额共75.11亿元，后续将进行转售。而前不久，其名下近40亿规模的“18富力08”也是全额回售并转售。

图片来源：公司公告

富力地产成立于1994年，凭借广州旧改发迹，在地产界曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”。2005年富力赴港上市，风头一时无两。

财务数据显示，2020年前三季度，富力地产实现营收500.38亿元，同比下降0.96%；实现净利润41.22亿元，同比下降9.15%。

同样是在1月4日，富力地产公布了2020年全年的未经审核营运数据，全年销售面积约1153.09万平方米，权益销售金额约1387.9亿元，未能达成1520亿元的年度目标。

亿翰智库2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研报显示，富力地产以1496.6亿元的业绩排名全口径销售金额榜单第24位。2019年排名为第21位。

虽然排名依旧靠前，但和2019年相比略微下滑。这是富力地产继2017年排名第23位之后，销售规模又一次跌出TOP20。

要知道，2007年富力地产曾以161亿元销售额排名第四，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。不过，此后屡屡踏空楼市的富力被同行接连赶超。

在被合生创展、碧桂园和恒大超越后，2009年10月，富力地产首次在内地发行公司债。2011年首次被挤出销售规模TOP10阵营后，又从2015年的16名滑到了2016年的第19名。

2015年，富力地产公布第5次回归A股方案，计划募资350亿元。回A之路虽未成功，但在当时发债宽松的环境下，富力时隔6年得以再度发行境内公司债。

克而瑞数据显示，2015年至2016年中期，在房企公司债发行TOP10榜单中，富力地产以433亿元排名第一，成为名副其实的“发债王”。

2017年，富力地产以199亿元拿下万达77家酒店，成为世界最大的豪华酒店业主。此后，富力又接盘了万达伦敦一号项目和海航部分资产。

接盘不倦的富力地产，2018年开始大举发债。据债市观察不完全统计，富力地产在2018年至少发债26次，融资超过514亿元，几乎全部用于还债。

到了2019年，富力地产仍然忙于融资，甚至不惜提高融资成本。2019年共发债15次，总发债规模约336亿元。债券平均年利率为6.9%，较2018年底的5.74%提高了1.16%。

据企业预警通数据，富力地产存续14只境内债券，存量规模约315.22亿元。此外还存续11只美元债，合计54.6亿美元（约合人民币352.56亿元）。

总的来看，富力地产境内外存续债券总规模约合人民币667.78亿元，其中“16富力01”和“16富力03”以及一只美元债将于本月内到期，债券余额约合人民币120.24亿元。

图片来源：企业预警通

如此规模的债券，折射出富力地产债务体量之大。

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质押融资！2天质押3子公司股权

为了降低负债，富力地产多措并举，已初显成效。

截止2020年9月末，富力地产账面货币资金359.5亿元，短期借款93.47亿元，一年内到期的非流动负债659.23亿元，货币现金无法覆盖短期负债。

与此同时，富力地产的有息负债规模较2020年一季度下降约242亿元；净负债率较2019年同期下降64%到166%；资产负债率降至约80.37%，剔除预收账款的资产负债率约为70%

按照2020年8月20日公布的三道红线标准（剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍），富力的现金短债比、净负债率两个指标踩中红线。

基于如此背景，“降负债”成为了富力地产的关键词之一。

譬如，去年10月，富力地产完成2.57亿股新H股配售。同年11月9日，富力地产还宣布将旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权作价44.1亿元出售给黑石集团。

富力地产联席董事长李思廉曾在2020年的中期业绩会上表示，未来9个月，可能会在国内外处理250亿元到300亿元的债务。

值得注意的是，2020年12月29日和30日两天，富力将其持有的三家子公司股权质押给了广州市城投投资有限公司（简称“广州城投”）。

具体包括：广州圣景房地产开发有限公司（简称“广州圣景”）25%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司（简称“富景吉山”）50%股权、广州天力建筑工程有限公司（简称“天力建筑”）100%股权。

图片来源：天眼查

虽然没有披露融资金额，但债市观察查阅2020年1月《富力地产2020年度第一期超短期融资券募集书》发现，被质押的两家子公司净资产合计达到93.23亿元。

其中，广州圣景成立于2007年8月27日，注册资本2000万美元。主要负责开发富力盈凯广场项目，该项目完工后不再开发其他项目，也未再办理相关资质证书续期。

截至2019年3月31日，广州圣景的总资产为43.08亿元，总负债26.44亿元，净资产16.64亿元。2019年1-3月实现营业收入4778.59万元，净利润-710.07万元。

另一家天力建筑也有迹可循。它成立于1993年5月20日，主营业务为建筑施工服务。截至2019年3月31日，天力建筑注册资本为3亿元，总资产207.62亿元，总负债131.03亿元，净资产76.59亿元。2019年1-3月实现营业收入54.29亿元，净利润2.59亿元。

至于2020年8月19日刚刚成立的富景吉山，是广州吉山村旧改的合作企业。去年10月，富力联合合景泰富竞得吉山村旧改项目，总投资额约206亿元。

整体来看，只要富景吉山的净资产超过7亿元，那么富力地产本次质押的三家子公司，净资产之和将突破百亿。

知名地产分析师严跃进对债市观察表示：“融资额一般会比质押股份的价值或市值要小。但是这三家子公司的规模相对来说还可以，能够较好地缓解富力的资金压力。”

富力地产将上述三家公司质押给了广州城投。实际上，地产圈对这位“白衣骑士”并不陌生。

2020年11月，广州城投曾出资100亿元，“继承”了广州另一家本土房企——恒大地产早期战略投资者退出的股权，目前持股4.8%。

据官网介绍，广州城投成立于2008年12月10日，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。

严跃进告诉债市观察：“质押的目的就是为了融资。但是质押也有特殊性，比如有些企业跟国企去合作，后续国企可能去持股。这些都有助于增强企业的实力。”

“从融资角度来看，质押能够较好地把股份变现以便获取资金。但如果富力地产后续资金压力比较大，股份完全可以卖给广州城投。”严跃进进一步分析道。

可以看出，富力地产质押三家子公司股权无论是单纯质押融资还是为引入战投铺垫，对于其存续债券来说，都不失为上上策。你对它未来降负债怎么看？欢迎在文末留言。