孙宏斌拿了绿城的“宝”?

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发布时间:2020-11-13 11:43:45

新湖中宝出让大量公司股权和优质项目给融创,自己入股的绿城却一无所获。事实上,在这段“三角关系”中,大家都各怀心思。

新湖中宝出让大量公司股权和优质项目给融创,自己入股的绿城却一无所获。事实上,在这段“三角关系”中,大家都各怀心思。


撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 



近日,新湖中宝(600208)公告称,公司与融创中国(01918.HK)签署协议,涉及新湖中宝两家全资子公司的股权转让及项目开发合作,总交易价款达49.44亿元。

 

新湖中宝再次出售价值大量金额的股权和项目,融创中国二度斥资接手,作为绿城中国(03900.HK)的第三大股东,新湖中宝却没有出让项目给绿城中国。

 

此交易消息一出便引出一连串疑问:为什么是融创?为什么不是绿城?一边大量出售地产股权和项目套现,一边不断加码金融科技领域,新湖中宝是否要“退房”?



01

为什么是融创不是绿城?


公告显示,与浙江启隆实业有限公司(下称:启隆实业)的交易价款为38亿元,含股权转让价款11.28亿元;与浙江启辉实业有限公司(下称:启辉实业)交易价款为11.44亿元,含股权转让价款350万元。

 

此次新湖中宝分别转让全资子公司启隆实业50%股权、启辉实业35%股权,及两个标的公司相应权利亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地。

 

其中,亚龙古城国际花园项目位于上海黄浦区中华路以东、方浜中路以南处508号街坊地块,总面积为9.4万平方米,包括旧改面积9.09万平方米;温州西湾项目全部地块总土地面积67万平方米,最大建面达到142.4万平方米。

 

值得一提的是,据《观点地产》介绍,上海亚龙古城国际花园为旧改项目,目前该地块尚有少量户数未完成拆迁。这一项目是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产,稀缺程度十分罕见。其位于上海黄浦区老城厢腹地,是中心城区难得的纯住宅用地,总建筑面积约43万平方米,距离人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里。

 

由于今年4月新湖中宝成为绿城中国第三大股东,外界普遍认为双方会始终保持密切合作,新湖中宝出让优质项目,自然也会首先想到绿城中国。

 

《观点地产》援引业内人士观点称,当初溢价36%出售3.23亿股H股股份表面上看是增加了现金、降低了负债,但如果没有持续获得新湖中宝的土储,对绿城来说有可能是一笔亏本买卖。

 

接近消息人士告诉风云地产界(微信公号:fydcj888),近几年新湖中宝与融创和绿城都有密切合作,这次出让项目,绿城和新湖中宝也接触过,但最终结果是受商业考虑和谈判条件影响。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进对风云地产界表示,这次或许是绿城本身对于此类项目没有太多兴趣,或者说收购条件谈不拢。对于融创来说,本身也有收购的意愿,其通过收购也可以实现规模扩张。

 

绿城中国近两年的新增土储布局,上海并不是拿地重点。据此推测,或许项目位置是绿城中国此次没有接手的潜在因素之一。

 

《查债通》数据显示,截至10月,2020年全年,绿城中国新增土储前三位的城市,分别是宁波224.82亿元、杭州191.26亿元、北京190.83亿元。而上海为43.43亿元,温州为41.59亿元。

 

此外,2019年全年,绿城中国的新增土储主要集中于杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市,可售货值占比达76%;当年,在上海、温州都没有新增土储。

 

另一方面,对于融创中国来说,《观点地产》认为,融创一直有意不断加码长三角地区土地储备,上海亚龙古城国际花园位于上海老城区的核心地段,融创通过收并购的方式能够以低廉价格获取优质地块,显然是不错的买卖。

 

此外,融创中国此前就与新湖中宝有过交易。2019年7月,融创中国从新湖中宝分别接手了温州西湾围涂区块15宗地块、启东圆陀角度假区4宗地,以及上海虹口青云路167弄块地,共计67.5亿元。

 

值得注意的是,新湖中宝此次出售的另一个温州西湾项目,涉及的14宗地块,就与融创于2019年7月份收购的温州平阳县西湾围涂区块15宗地块同属一个区域。



02

新湖中宝要“退房”?

 

风云地产界(微信公号:fydcj888)注意到,近两年新湖中宝频繁出售地产资产,而且套现金额不菲。《观点指数》统计,2019年至今,新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权,交易对价为227.6亿元。

 

严跃进对风云地产界(微信公号:fydcj888)表示,新湖中宝应该说这几年确实面临很多新情况,类似频繁出售,说明对于传统地产业务的投资力度在减弱,频繁出售也是为了加快回笼资金。

 

回笼大量的资金又流向何处?据《证券时报》统计,在高科技投资领域,新湖中宝近年来通过持续不断的投入,获得不少细分行业的企业,包括趣链科技、邦盛科技、谐云科技、宏华数码、晶晨半导体以及万得信息等,涉及区块链、云计算、智能制造、芯片、大数据等领域。


业内有猜测认为,新湖中宝未来的看点是“金融科技+银行+券商+期货+高科技(创投)”,也许要个3-5年,新湖将彻底告别地产。新湖目前还有不少优质土地,足以完成这个转型。

 

对此,新湖中宝内部消息人士表示,新湖中宝目前的主营业务还来自于地产,出让的公司也都是部分股权,并且土储还够好几年的发展。

 

2020年中报显示,新湖中宝土储确实还算丰厚。截至期末,新湖中宝目前土地储备约3000万平方米,土地取得成本较低,可满足公司未来5至8年的开发需求;土储分布以长三角地区为主。

 

不过,新湖中宝近五年的土储增长属于“怠速”状态。《查债通》显示,2020年7月之后,新湖中宝就没有新增土储,年内新增土储总计15.2亿元。2019—2016年全年新增土储分别为12.63亿元;(2018年《查债通》无数据);12.57亿,16.01亿。另据2018年年报显示,新湖中宝通过招拍挂新增土储面积仅4.14 万平方米。


新湖中宝近五年拿地金额情况柱状图 

图片来源:查债通

 

风云地产界(微信公号:fydcj888)还注意到一个细节,2018年年报显示,新湖中宝的主要业务仅为“地产开发”;2019年年报显示,主要业务为“地产开发和投资业务”;2020年中报显示,主要业务为“科技投资和地产开发”,而且“地产开发”被放在了“科技投资”之后。

 

您觉得新湖中宝最终真的会“退房”吗?您又是否看好其在金融科技领域的前景?欢迎评论留言!


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