“双千亿”目标压顶，三盛控股二轮融资警惕“三道红线”？

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

10月19日，有关三盛控股（02183.HK）以3.47亿港元收购其控股股东Mega Regal所持有的目标公司全部股权的动议，获得独立股东投票一致性赞成通过。

据悉，收购完成后，三盛控股将间接持有福州伯盛95%的股权。截至2020年6月30日，福州伯盛持有目标物业项目的市值约101.5亿元；其拥有权益的9个项目中，4个项目位于福建省，3个项目位于长三角。

三盛控股于2019年年初提出“三年双千亿”目标，如今约期已经过去大半。伴随新一轮注资，三盛控股能否如期实现目标也再次受到关注。

“解禁”一年体量翻倍，拓储积极

2017年8月，借壳利福地产成为港股上市公司后，三盛控股足足等了24个月的借壳上市注资限制期。

去年9月刚“解禁”，三盛控股随即开始第一轮注资。三盛控股以2.31亿港元与卖方控股股东Mega Regal订立了有条件收购销售股份协议，首轮注入4个地产项目，增加土地储备43.81万平方米；除此之外，还完成了对三盛集团旗下时幸投资有限公司的收购。

2018年，三盛控股资产为98.68亿元，2019年，迅速增至234.77亿元。一年时间，三盛控股的总资产增加了近1.4倍。

除了注资，三盛控股的拓储力度也明显加大。克而瑞数据显示，三盛控股2020年1-7月新增土储货值324亿元，已完成去年全年的80%；三盛控股2020年前7个月新增拿地金额、货值分别为128亿元、324亿元，同比增长509%、1509%。

2019.9—2020.8新增土储  

图片来源：DM查债通

从土储位置来看，依旧集中在长三角区域。克而瑞数据显示，截至2020年7月底，三盛控股新增土储中，长三角城市占比高达44%，比去年同期占比增加了18%。

财报显示，截至今年6月，三盛控股合共有35个开发中及计划未来开发的物业发展项目。土地储备总占地面积约为199.85万平方米；规划总建筑面积约为609.48万平方米，权益计算应占447.26万平方米。

“三年双千亿”完成得如何？

三盛集团成立于1988年，起家福建，早年深耕于华南一带。2008年开启全国化布局，但长期以来，异地复制表现不温不火。

2019年年初，三盛集团董事长林荣滨一改以往求稳风格，提出“三年双千亿”的目标，即在2021年实现总资产、签约收入千亿。当年9月，三盛控股还将总部搬到上海，实行“福州上海双总部”的战略。

如今三年约期已经过去大半，三盛控股距离“两个千亿”还有多远？

数据显示，2020年上半年，三盛控股实现营业收入15.95亿元，同比增2871%。期内毛利6.22亿元，同比增1459%。期内净利润1.47亿元，归属股东净利润1.72亿元，同比扭亏。

2020年上半年主要财务数据 

图片来源：企业年报 

同时，2020年上半年，三盛控股实现签约销售额145.73亿元，是2019年全年的129%；总资产为341.17亿元，较2019年底的234.17亿元增加了100多亿。

《新浪证券》报道指出，由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成，其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。考虑到三盛集团对三盛控股的资产注入将继续推进的因素，三盛集团上半年的销售业绩表现一定程度上代表三盛控股未来业绩的增长空间。

“无心之失”背后存诸多隐忧

关于此次二轮注资还有一个“乌龙事件”。

7月28日，三盛控股宣布收购控股股东旗下物业公司。因为该交易，7月29日，三盛控股股份停牌。然而，仅一天后，三盛控股就宣布终止协议。

三盛控股在半年报中解释，由于2020年7月22日开始至2020年8月21日属于公司股票禁止买卖期，不符合港交所相关规定才终止协议。而且，对于本次失误，三盛控股形容为“无心之失”。

值得一提的是，联交所于公告日期在联交所交易时间开始前就已经告知公司注意相关事宜。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，董事会、董秘、CFO等发生这样的错误确实不应该，从某些角度也说明部门衔接不够完善。

除此之外，三盛控股在追求速度和规模背后，还存在诸多隐忧。

近年，三盛控股债务压力逐渐增加。Wind数据显示，2017—2020年6月，三盛控股的资产负债率分别为75.64%、87.58%、93.58%、94.58%；净负债率分别为128.07%、382.86%、492%、60.9%。

依据“三道红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档的标准。三盛控股的现金短债比已经“触线”。

数据显示，截至2020年6月，其银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款72.91亿元，一年后到期的借款40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）19.46亿元，现金短债比仅约为0.27。

据《中国经营报》报道指出，在“三道红线”的调控基调下，过往房企以杠杆撬动规模的扩张模式必然受限。2020上半年，三盛控股融资成本高达10.83%，同比增长1.03%，高于行业平均水平。

除了债务问题，三盛控股的业主维权、违规事件频发。

据《证券之星》报道，今年7月，济南三盛房地产开发有限公司因未取得《商品房预售许可证》擅自以意向金及首付款的方式收取预订款性质的费用被处罚；

今年3月，三盛控股位于南京江宁滨江板块的三盛&中北G54地块因为违规施工被主管部门要求停工整改；

2019年12月底，三盛控股旗下公司福州盛欣房地产开发有限公司因发布违法广告案被国家市场监督管理总局通报，项目福州市璞悦湾区因违法违规被住建部点名。

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