千亿正荣发债10亿!利率高于同行,闽系房企“家族典范”

债市观察债市观察
发布时间:2020-09-11 11:51:02

千亿房企一声吼,债券市场抖三抖。

千亿房企一声吼,债券市场抖三抖。


近期,正荣控股将再度发行10亿元债券,用于偿还公司债券,票面利率略高于同行。致力于偿债之余,正荣地产在土储方面的需求,考验着未来的融资工作。

 



作者 | 雷晨

来源 | 债市观察



01

将发行20亿债券,利率高于同行均值


9月9日,据上交所信息,正荣地产控股股份有限公司(简称“正荣控股”)拟发行10亿元公司债券。募集资金扣除发行费用后,拟用于偿还公司债券。

 

募集说明书显示,本期债券为无担保债券,分为两个品种,品种一简称“20正荣03”;品种二简称“20正荣04”。品种一和品种二的发行规模可互拨,无比例限制。


图片来源:债券评级报告

 

其中,品种一为4年期,附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权;品种二为5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。

 

除了本次发行的“20正荣03”和“20正荣04”,正荣控股的存续债券共计9只,存量规模为68.71亿元,其中24.21亿元将于一年内到期。


图片来源:DM终端


值得关注的是,本期债券为固定利率债券,票面利率询价区间为:品种一4.6%-5.6%,品种二5.2%-6.2%,最终票面利率将根据簿记建档结果确定。

 

债市观察(ID:bondreview)注意到,正荣控股的境内债券融资成本高于行业平均水平。据中指研究院数据,8月单月,房企信用债的平均利率为4.57%。

 

此外,正荣控股今年已发行的境内债券票面利率在5.75%-6%之间。然而,据中指研究院数据,今年1-7月房地产行业信用债平均利率为4.44%,正荣控股的融资成本在行业中不算低。



02

融资需平衡,面临补货需求


高于同行均值的融资成本背后,正荣控股存在着一定的补货需求。  


如中诚信国际认为,正荣控股的可售资源不足,截至2019年末,其土储中可售面积与其目前销售情况相比规模略显不足,苏州、南京及合肥等优势区域亦面临较大的补货需求。

 

近期发债偿还公司债券,那么正荣控股未来拿地方面会不会有资金压力呢?

 

知名地产分析师严跃进告诉债市观察(ID:bondreview):“若是近期发债力度大,虽然偿还了旧债,但后续也还是有各类偿还的压力的。包括‘三道红线、四档管理’的政策,其实也会对此类企业拿地有约束,后续也是需要平衡此类资金的关系的。”

 

严跃进表示,类似补货需求或说明过去拿地方面的策略并不成熟,尤其是需要拿地的时候,往往面临土地成本上升等问题,所以要对后续土地市场的地价走势有足够的了解和预判。

 

“另外对于此类房企来说,融资方面的工作也需要平衡,如果资金方面压力大,那么其实后续拿地方面的压力也是比较大的,这会限制后续补库存。”严跃进称。

 

就目前情况来看,中诚信国际报告显示,正荣控股的区域布局分散、均衡且较为优质的土地储备。截至2019年末,公司土储分布在31个城市,各主要布局城市占比相对均衡,约72.75%的土地储备位于一、二线城市。



03

闽系房企“兄弟抱团”典型


正荣控股成立于2015年7月,是正荣地产集团有限公司(简称“正荣地产”,6158.HK)在境内业务运营主体,主营业务为房地产开发及销售,并辅以租赁业务、物业管理服务等。

 

在克而瑞2019年中国房地产企业销售榜(全口径金额)上,正荣地产排名第23位。2018年合约销售额超过千亿。不过,其权益销售额占比仅在三成左右。

 

正荣地产间接持有正荣控股100%股权,欧宗荣、欧国强和欧国伟(欧国伟、欧国强为欧宗荣之子)分别间接持有前者54.6%、4.99%和4.97%股份,为公司实际控制人。


在闽系房企之中,兄弟抱团的现象并不少见,其中最厉害的莫过于欧式家族三兄弟。老大欧宗金的欧氏集团、老二欧宗荣的正荣地产、老三欧宗洪的融信中国均颇为知名。


具体到正荣控股,欧宗荣的三个儿子在公司均扮演了重要角色,其中老三欧国伟掌控了较为核心的资本和投资大权。

 

截至2020年6月底,正荣控股总资产1923.97亿元,总负债1591.61亿元,所有者权益332.36亿元。扣除预收款项后的资产负债率为58.55%,负债率处于合理区间。

 

中诚信国际在评级报告中表示,近年来,正荣控股的债务规模增速有所放缓,并通过增资及增加少数股东权益方式提升所有者权益水平,净负债率明显下降。同时,公司调节债务期限结构,短期债务在总债务中占比持续下降。

 

信用评级方面,中诚信国际8月4日报告显示,正荣控股的主体信用等级为AAA,评级展望为稳定,债券的信用等级为AAA。这一等级表明公司偿债能力极强,违约风险极低。



图片来源:评级报告

 

中诚信国际指出,正荣控股销售业绩快速增长,2017年-2019年签约销售金额的年均复合增长率为36.5%。

 

与此同时,随着控股股东正荣地产在香港联交所上市,其境外资本市场融资渠道拓宽,同时与境内主要金融机构的合作有所加深,整体融资渠道有所改善。

 

发行10亿新债偿还公司债,利率高于同行均值。同时,AAA评级房企正荣控股的部分优势区域面临较大的补货需求,需要一定资金投入,融资工作需要平衡。你对此怎么看?欢迎在文末留言。


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