富力26亿ABS被终止！“地产发债王”遭三大评级机构接棒降级

作者 | 王洪臣

来源 | 债市观察

9月1日，据上海证券交易所披露，由广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，02777.HK）申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”。

公开信息显示，最早于2019年6月27日，中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态为获受理，该项目品种为资产支持证券-ABS，中信证券股份有限公司为承销人，拟发行金额26亿元。

2019年9月5日，据上交所披露，该ABS状态更新为“已回复交易所意见”，当年11月29日，项目状态更新为“已反馈”。

有业内人士向债市观察（ID：bondreview）表示，此项ABS被终止的原因一般都是交易所和主承或发行人口头沟通。为此，债市观察曾致电富力地产求证，对方称“不便回应”未予置评。

另外，知名地产分析师严跃进向债市观察（ID：bondreview）表示，“此类债券发行受影响，不排除和其财务状况有关，尤其是在‘三道红线、四档管理’的模式下，其实也还是有很多压力的，所以从降低负债的角度看，监管层对于此类酒店资产相关的融资会有收紧，这也需要此类企业后续调整融资和经营的策略。”

就在此项26亿ABS终止前一天，8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。展望“稳定”。

同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。

公告显示，过去几个月，富力地产在国内发行或延期方面没有取得重大进展，这与标普的预期相反。在标普看来，这已经恶化了其流动性状况。

同时，标普认为正常情况下，富力地产将能够满足其近期的还款需求，尽管有小幅下滑的空间。公告称，公司在2020年前6个月结算了约460亿元人民币的到期债券，新发行的债券总计不到40亿元人民币。该公司还利用其现金余额将债务削减了约100亿元人民币。

此前的5月25日，穆迪也发布报告称，将广州富力公司家族评级（CFR）由Ba3下调至B1，将广州富力公司家族评级由B1下调至B2，上述两家公司的展望从评级观察调整至负面。

富力地产成立于1994年，凭借广州旧改发迹后，2005年富力赴港上市，在地产界曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”。

但是，上市后的富力地产发展趋缓。在被合生创展、碧桂园和恒大超越后，2009年10月，富力地产首次在内地发行公司债，用于补充营运资金和调整负债结构。在2015至2016年间，公司频频发行债券。

克而瑞数据显示，2015年至2016年中期，在房企公司债发行TOP10榜单中，富力地产以433亿元排名第一，成为名副其实的“发债王”。2018年至2019年，富力地产发债数量同样居于行业前列。

截至最新，企业预警通显示，富力地产仍存续15只境内债券，总规模为358.39亿元，其中一年内到期债券为100亿元。

此外，富力地产还存续10只美元债，总规模为51亿美元，约合人民币350亿元，其中一年内到期债券为11.75亿美元，约合人民82亿元。不难统计，富力地产目前债券总规模约为708亿元。

8月24日公布的年中报显示，2020年上半年，富力地产在营业额和净利润两个重要指标上均出现3年来的首次下跌。其中，总营收335.91亿元，同比下降4.63%；净利润同比跌6%至39.17亿元。

另据9月1日，富力地产发布的8月未经审核营运数据显示，今年前8个月，富力实现总权益合约销售金额约726.2亿元，销售面积约623.93万平方米。在3月26日的业绩会上，富力地产将2020年权益协议销售目标设定为1520亿元。可见，截至今年8月，富力地产已完成全年目标的47.78%。

其中，8月单月，富力地产实现权益合约销售总金额约108.6亿元，同比增长3.13%。

据地产观点网报道，在年中报业绩说明会上，富力地产联席主席李思廉透露，“未来9个月，公司将在国内外处理250-350亿元之间的债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵销。”

除此之外，李思廉表示，去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担”目前也在考虑范围内。无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。李思廉将一系列的减负债操作形容为“减磅”。

不难发现，在降低负债方面，富力地产下了不少功夫，过去半年已处理了108亿元的境内债券。对于应对未来的债务问题，富力地产目前仍处于相对主动的位置。

那么，你怎么看富力地产的“减磅”行动，以及26亿ABS的终止呢？欢迎在下方留言评论。