25亿债券回售!“2000亿房企新贵”成发债大户,资产两年翻倍

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发布时间:2020-07-28 15:17:33

销售额从1000亿增长到2000亿,旭辉集团只用了两年时间。但与之相伴的,是公司债务规模骤增,融资成本上涨,利润率持续下滑。如今,25亿债券选择全部回售,考验着这家“2000亿房企新贵”的资金链。

销售额从1000亿增长到2000亿,旭辉集团只用了两年时间。但与之相伴的,是公司债务规模骤增,融资成本上涨,利润率持续下滑。如今,25亿债券选择全部回售,考验着这家“2000亿房企新贵”的资金链。

 



作者 | 王洪臣

来源 | 债市观察



01

资产两年翻一倍,刚性负债546亿


近日,旭辉集团股份有限公司(下称“旭辉集团”)公布了公司发行的债券“2018旭辉03”的回售实施结果,回售金额共计25亿元,即全部选择了回售。

 

 

公开信息显示,“2018旭辉03”于2018年8月6日发行,计划发行规模12.5亿元,实际发行规模为25亿元,债券期限为2+1Y,票面利率5.46%,资金用途为偿付公司部分已发行公司债券的回售金额。

 

公开信息显示,旭辉集团为港交所上市公司旭辉控股(集团)有限公司(下称“旭辉控股”,0884.HK)在境内的主要运营实体。公司以商品住宅开发销售为核心,涵盖小高层、别墅以及 LOFT 等,产品定位中高端,销售额于2019年突破2000亿元。公司实控人为林中、林伟与林峰三兄弟。

 

7月初,旭辉集团宣布称,根据募集说明书中约定,决定将“18旭辉03”最后一个计息年度的票面利率下调266个基点,即从最初的5.46%下调为2.80%。所以,“2018旭辉03”此次选择全额回售,市场应当并不意外。

 

 

债市观察(ID:bondreview)了解到,今年1-6月公司累计发行债券募资31.20亿元,即“20旭辉01”与“20旭辉02”,票面利率分别为3.80%与4.50%,均大幅低于此前发行的债券。

 

企业预警通显示,旭辉集团目前债券存续规模为159.86亿元,债券为12只,其中一年内到期金额为31.21亿元。此外,公司1-3年内到期的债券金额接近100亿元,占比超过了债券总量的60%。

 

 

此外,港股上市的旭辉控股目前存续有11只债券,其中包括41.07亿美元债与26亿的人民币债券,金额合计约为313亿人民币。如果将旭辉集团与旭辉控股所发行债券合计,总规模为约473亿元。

 

 

据上海新世界资信6月18日发布的跟踪评级报告显示,公司主体评级为“AA+”,展望稳定。截至2019年底,公司总资产为2682.49亿元,总负债为2046亿元,其中刚性负债546.45亿元。

 

债市观察(ID:bondreview)注意到,在2017年时,旭辉集团总资产还仅为1086.44亿元,两年时间增长160%,可谓迅猛。



02

净利润率连降,权益销售额占比过低


公开信息显示,旭辉集团创立于1992年,前身为“永升物业代理有限公司”。在创建这家公司之前,林中已是厦门房地产市场的一名优秀地产销售经理。

 

创业之后,林中带领公司迅速打开局面,获得第一桶金。但他并不满足于做中介,开始向开发商转变,创立“厦门永生旭日置业公司”。在厦门立稳脚跟后,林中在2000年选择“迁都”上海,进军一线城市,开始二次创业。

 

2004年11月,旭辉集团有限公司正式成立,开始在房地产市场全面发力。此后经过多年发展,2012年11月,旭辉集团终于在香港上市。

 

近年来,旭辉集团发展迅猛,仅用了两年时间,便走完了从1000亿到2000亿的进阶之路,堪称“黑马”。

 

据港股上市公司旭辉控股2019年财报显示,公司全年合同销售额为2006亿元,同比增长32%;营业收入547.66亿元,同比增长29.26%;实现总利润90.41亿元,同比增长27%。

 

但是,在规模快速扩张的同时,这家“2000亿俱乐部新贵”的利润率却持续下滑,2017-2019年度净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%,期间归母净利润率由15.17%渐降至11.75%。

 

旭辉控股的营业总收入同比增长率也出现逐年下滑态势,在2017-2019年营运总收入同比增长率分别为43.16%、33.13%、29.31%。

 

此外,旭辉控股财报显示,公司融资成本也在大幅增加。数据显示,2019年公司营销及市场推广开支同比增长50.85%,行政开支同比增长37.09%,融资成本增加则达到97.38%。

 

公开数据显示,2019年旭辉控股进行了多笔境外融资,如2019年1月发行4亿美元票息率为7.625%的二年期美元债券、2019年7月发行16亿元票息率为6.70%的两年期人民币债券、2019年11月发行5亿美元票息率为6.45%的四年期美元债券等等。

 

据债市观察(ID:bondreview)了解,长期以来,与其他房企合作都是旭辉集团发展的重要战略之一,但随着合作项目逐步入账及并表项目比例提升,权益销售额占比低也成为公司面临的重要问题。

 

2017年旭辉集团销售额首破千亿时,旭辉权益销售额占全口径销售额比例为53%,2018年没有变化,在前15名房企中最低。2019年为55%,提升不大。而据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,TOP100房企2019年权益销售额占比为75%,远高于旭辉集团。

 

如今,不论是国内运营主体旭辉集团,亦是港股上市的旭辉控股,对债券市场都相当倚重。对这样拥有数百亿债券的2000亿房企巨头,你了解多少呢?欢迎在下方留言评论。


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