又降了！这个省会城市房贷利率进入“3”时代

来源/丁祖昱评楼市

1月29日，郑州部分银行首套房按揭贷款年利率下调至3.8%。消息一出，郑州再次成为焦点，这个省会城市，成为节后首个房贷利率进入“3”时代的中心城市。

此次调整有迹可循。

1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

实际上，包括郑州在内的38个城市满足条件。节后，郑州率先打响第一枪，具有很强的信号意义。

公开信息显示，目前郑州部分银行下调首套住房贷款利率至3.8%，二套房贷利率维持4.9%不变。其中，首套房贷款利率较调整之前（4.1%）大幅降低了30BP。此外，外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。

从需求端来看，房贷利率下调也意味着购房成本下降。以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供将减少172元。从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。

开年房贷利率首降信号意义大于拉动作用，房贷利率下调的另一面也可以看出郑州“救市”的迫切性。

早在去年3月，郑州便成为新年以来首个下场“救市”的二线城市，彼时通过松绑限购、限贷，重启货币化安置，全方位激发购房需求。

但郑州楼市需求疲软，在超7成项目下调价格、低首付项目攀升的情况下，2022年，郑州商品住宅成交规模依然跌破千万，全年商品住宅成交面积同比下降43%至542万平方米，且成交规模连续三年下滑。

从房价的角度来看，郑州新建商品住宅销售价格环比和同比已连续5个月均下降。

国家统计局数据显示，郑州商品住宅销售价格自2021年8月进入下降通道，仅2022年7月房价指数环比为正，随后5个月环比降幅不断扩大，至12月郑州房价环比下降0.6%。从房价同比走势来看，2022年3月郑州房价同比下降0.6%，随后连续9个月同比下滑，且降幅逐渐扩大。

信贷政策支持力度不断深化。

2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。在稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行。

实际上，早在2022年9月29日，央行、银保监发布房贷新政，允许6-8月新房价格同环比三连降的城市阶段性调整房贷利率下限。彼时，70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷利率下限下降55个基点。由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。

2023年1月5日，央行、银保监会再发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，房贷政策再升级。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。其中，有38个城市满足这一条件。该政策发布以后，包括唐山、太原、丽水、珠海、江门等十余个城市跟进调整首套房贷利率。

而在郑州之前，石家庄、贵阳、武汉、天津等城市主流房贷利率也进入到了“3”时代，部分城市贷款利率已降至历史低位，同为二线城市的石家庄目前执行首套房房贷利率最低3.8%，三四线城市中部分城市首套房贷利率已低至3.7%。

随着郑州打响新年降首套房房贷利率“第一枪”，更多压力城市将受惠于利率新政，阶段性下调甚至取消首套房房贷利率下限。此外，京沪等一些核心城市的首套、二套房贷利率加点也存在明显下调空间。

居民信贷政策将成为2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点。

2022年至今实施的托市政策，对于购房者的刺激作用依然有限，考虑到目前购房者观望情绪依然浓重，现有政策力度仍然小于市场预期。

未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。2023年稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行；各地首套房首付比例有望迎来全面下调；取消认房又认贷，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策等。值得注意的是，北京、上海等风向标城市若能跟进，对提振市场信心有很重要的意义。

整体而言，目前政策暖风频吹，在利好政策作用下，市场信心将逐渐得以恢复，房地产市场也将逐步回稳。