阵地丨11月地产股出现回暖，行业信心开始修复

来源/丁祖昱评楼市

上证地产股指数（000006）显示，自2022年11月1月探底以来，截至11月30日收盘，已累计上涨1370.63点，涨幅26.25%。

由此可见，房地产市场预期向好，并不单纯得益于这次的支持政策。自2022年10月底以来，监管层便不断加强房企融资的支持力度，在政策持续利好下，上证地产股指数开始修复。

“第三支箭”发出后，截至目前至少有8家A股上市房企发布再融资计划。同时，多家A股房企表示已经接到投行的合作意向，研究再融资方案。

随着房企融资功能逐渐恢复，房企暴雷也将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。

11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，证监会支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

继11月11日,银保监会发布十六条新政，到此次的“股权融资优化5条新政”，可以视为对“救项目与救企业”政策的延续，至此“三支箭”政策皆出。不同于信贷及债券受限于白名单的房企覆盖范围，此次新政同样惠及风险房企，尤其是恢复上市房企并购重组、恢复上市房企再融资两条，有利于房企打通再融资渠道。

“第三支箭”正式次日，11月29日开盘A股地产股强势大涨，行业主力净流入41.27亿元，截至当日收盘，房地产开发板块涨幅超7%。其中万科A、中交地产、中国武夷、光大嘉宝等近40只地产股涨停。粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。

港股方面，地产板块也大幅高开，截至收盘，大发地产涨64.08%、融创服务涨25%、宝龙地产涨15.38%。

不仅是11月29日，2022年11月以来，上证地产股指数（000006）就已出现修复。

2022年11月1日，上证地产股指数探底，达5111.06点，为近一年最低，此后上证地产股指数开始逐步走高，至11月30日达近一年次新高，为6873.28点。

从2022年11月1日开盘至2022年11月30日收盘整体月k来看，2022年11月上证地产股指数涨幅达26.25%。

究其缘由，主要还是在持续政策利好下，整体市场开始出现修复。

自2022年10月底以来，监管层便不断加强房企融资的支持力度，目前包括工农交建中邮储六大行，以及中信银行、上海银行、恒丰银行、浙商银行、广发银行、兴业银行、广西北部湾银行、上海农商银行、宁波银行、浦发银行，共16家银行公开宣布与房企签署战略协议，提供提供多元化的综合金融服务，并给予意向性授信额度。

涉及房企已达57家，包括碧桂园、万科、龙湖集团、数十家全国性房企，以及10余家山东省内房企、8家重庆房企、12家湖北房企、5家广西房企，意向性授信额度累计27,596.23亿元。

而在“第二支箭”利好消息释放的半个月内，已有6家房企储架式注册发行约1080亿元。

融资端的持续利好，以及政策纾困方向从此前的“救项目”转换至“救项目与救企业并存”是11月至今市场修复的主要原因。

在“第三支箭”发布的第二天，11月29日晚，湖北上市房企福星股份率先公告筹划定增事项，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。成为“新政”后首家应声行动的企业。随后6家房企陆续跟进。

2022年12月1日晚间，万科A万科发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，作为临时议案提交2022年第一次临时股东大会审议。

据公告，该提案提请公司股东大会批准，授权董事会根据市场情况和公司需要，在A股及/或H股发行不超过各自20%的新增股份。

万科方面表示，此次提请股东大会给予发行股份的授权，是由大股东深铁集团发起的。一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。公司将加倍努力、不负信任。

根据公告定增比例，预计万科可以募集资金在百亿以上。

至此，已有8家A股上市房企发布再融资计划，此外，多家A股房企表示已经接到投行的合作意向，研究再融资方案。

从目前已经发布股权融资计划的内容来看，非公开发行股票或成为再融资中操作频率较高的方式。非公开发行无论是发行成本、还是审批速度都优于公开发行，对于抓住政策“窗口期”’、早一天补充流动性的中小房企来说，更实际。

需要注意的是，这8家上市公司名单中出现了以往“优质”民企之外的其它民企，里面甚至包含了出险的世茂和华夏幸福，这表示其他民企也获得了融资的可能，这对于目前仅靠“自救”的大部分房企来说，无疑是一个好消息。

我们认为房企供给侧改革已渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复，企业经营有望逐渐回归正轨。

需要注意的是，政策短期内很难扭转市场基本面。在政策信号明确的情况下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。

对于房企来说，在短期销售依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。