二闯IPO，体量小得惊人！嘉创地产底气在哪？

撰文|蜜妹儿&编辑|凯  来源|闺蜜财经

今天是个特殊的日子。3年前的今天，你我可能怎么也不会想到，这3年里我们生活里发生的各种翻天覆地变化。

作为经济巨轮之一的房地产，在这三年里阵痛持续，曾经红火的房企排队赴港上市也逐渐冷清。

近日，“蚊型”房企嘉创房地产控股有限公司再次向港交所递交招股书，这距离其首次递交招股书过去近8个月。蜜妹才意识到，已经很久没有房企赴港IPO了。

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嘉创地产在招股书里自我介绍说：按合约销售金额及面积计，为2021年中国百强房地产开发商。不过蜜妹看了中指院及克尔瑞的统计数据，在百强房企名单里并没有看到它。

从招股书披露的数据来看，作为一家精品住宅开发商，嘉创地产在动辄千亿体量的百强房企里，有点“蚊型”。

于估值日期，嘉创地产的土地储备约为262555平米，包括已竣工物业的可出售整体楼面总面积约131083平米；及131472平米持作未来发展。

而且从下表里可以看到，嘉创地产已经很久没有买地了。

嘉创房地产手上有七个项目，包括五个已完成项目（不同期的嘉辉豪庭及罗浮公馆）、一个持作未来发展项目及一个持作投资项目。项目主要在东莞、惠州和佛山。

“面粉”不够多，嘉创地产的营收也不会很高。

截至3月31日止的2020、2021、2022年度，以及截至2022年9月30日止的六个月，其营收分别约人民币4.82 亿元、5.91 亿元、7.76 亿元、4.73 亿元。

简单算一下增长数据，截至3月31日止的2021、2022年度，嘉创地产营收同比增速分别为22.6%、31.3%；截至2022年9月30日止的六个月营收同比增速为31.4%，在现在的大环境下，增速还算可以。

嘉创地产的利润也不错，前述同期时间毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元、3.54亿元；净利润分别为1.05亿元、1.89亿元、2.57亿元、1.01亿元。根据招股书说明，这和开发的项目层级有关，也和前期买地成本低有关。

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即便增速还行、利润不错。但这个体量，加上如今的市场环境，在一众IPO的企业里，嘉创地产实在是难言出众。

不过，嘉创地产似乎有一个比较大的“爸爸”——嘉利国际。后者成立于1980年, 1996年就在香港联合交易所上市了，是一家塑料及五金零部件制造商，产品涵盖服务器机壳、机箱轨道、收银及贩卖机壳、电动车充电桩及存储产品等。

嘉创房地产在上市前的股东架构中，控股股东即为嘉利国际为，持股100%。嘉创房地产拟以分派方式进行分拆以及股份以介绍方式于主板独立上市，嘉利国际所持的股份将予以分派，上市完成后，嘉利国际不再持有嘉创房地产的股份。

在嘉创和嘉利背后，都站着同一个家族，何焯辉：1946年出生于澳门，祖籍广东南海。

从公开报道蜜妹看到，何焯辉属于草根逆袭的那一类。从小家境并不好，12岁全家搬到香港后就辍学了，开始做工模学徒。16岁，何焯辉就靠打工攒的钱开了自己的小厂，不过结局并不好。

转折点在1980年，彼时何焯辉与夫人何宝珠创立嘉利国际，提供录像带的外壳生产，踩上了改革开放的风口，以及大陆的人口红利。何焯辉夫妇从此腾飞。此后，随着业务扩大，嘉利国际也开始涉足其他业务，比如房地产。

房地产业务在嘉利国际分量几何？据公开披露，该司目前营收分为三大板块：五金塑胶业务分部、电子专业代工业务分部和房地产业务分部。

2022年4月1日-9月30日的财务数据显示，嘉利国际上述三大业务的营业收入分别为10.23亿港元、6.23亿港元、5.53亿港元，占比分别46.51%、28.33%、25.17%。

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对于嘉利国际而言，经营数据之外，财务风险指标值得注意。如下图东方财富数据显示，从2014年到2022年，截至当年3月31日年度算，其资产负债率逐渐走高，从曾经的40%+到如今的66%+，堪比有些房企了。

最新截至2022年9月末这一数据下降了些，为62.77%。 而一直以来，嘉利国际的流动负债占比都相对较高，2022年则一直在80%+。

图片来源|东方财富（特此感谢！）

回到嘉创地产，从披露数据来看，截至2022年9月，其债务压力不是很大：剔除预收款后的资产负债率为45.6%。比115家房企剔除预收款后的资产负债率平均值61.19%要低。

目前，嘉创地产的主要问题是：体量太小，以及高毛利如何可持续？前面也提到，最近嘉创地产也没拿地，在做的项目屈指可数。做完了怎么办？

另外，如果公开报道准确，创始人何焯辉已经76岁，但接班人能力如何，似乎还不明朗。儿子何伟汗英国约克大学毕业，22岁进入嘉利国际，目前职位似乎是主席助理兼财会部主管。女儿何蔓娆则走的是艺术路线，设计专业出身。

在蜜妹印象里，2020年以来，在港交所递表但未成功上市的房企就有好几家，比如鹏润控股、实地地产、方直集团、石榴投资、天鸿中国等。其中部分房企，招股书已经失效，但也未更新招股书。

如今房企融资政策端虽然利好接二连三，但大环境依然难言乐观。嘉创地产二次递表结果会如何？