深圳有“龙哥”，地产界都在学

作者/陈欣苗  来源/无冕财经

支持房企融资的“第三支箭”射出，地产股沸腾，等待救援的地产大佬们又被赋予了一线生机。

但有的地产大佬泰然自若，他是星河集团掌舵人黄楚龙。在《2022胡润百富榜》上，众多地产富豪落榜，而他以650亿的身家位列第61位，相比去年上升了32个位次。

黄楚龙，江湖人称“龙哥”，深圳隐形富豪。他掌舵的星河集团，资产超千亿，业态涵盖地产、物业、投资等多个板块。众多民企偃旗息鼓之下，他治下的星河地产在公开市场逆势拿地，还拿了几个旧改项目。

但他本人极其低调，鲜少露面，有的只是他流传已的“土话”：“你不好，我好个鬼”、“不赚钱，是犯罪”、“金杯、银杯，不如客户的口碑”……

此等环境下，财富上涨、逆势扩张，不得不说一句：社会我“龙哥”。

有多少钱，办多大事

黄楚龙儿子的婚礼，曾轰动深圳。

据称，当时黄楚龙包车请来500多名同乡前来喝喜酒，且不收份子钱，反而给每人发了红包；姜育恒、林子祥等明星助阵婚礼有现场，主宴会厅还通过卫星信号传输婚礼现场实况。

这约摸是公开信息中，黄楚龙仅有的“高调”时刻。

被视为“深圳隐形富豪”，黄楚龙行事异常低调，鲜少出现在公开场合，也极少接受采访。他执掌下的星河集团，亦称得上地产圈的异类。

在圈内，星河“不爱借钱”的名声传得很开，这源于黄楚龙“有多少钱，办多大事”的理念。这与多数房企“高杠杆、高周转、强扩张”的跑马圈地策略截然不同。

▲星河集团创始人黄楚龙。

在他的治下，星河集团虽资产规模超千亿，但负债却极低，甚至被称为深圳的“现金王”。

从一开始做住宅地产，到布局商业地产、金融，再到产业地产、创投，星河集团用了34年的时间，期间一直没有上市，到现在也只将旗下的商业运营服务公司星盛商业（6668.HK）推向资本市场。

在这之前，他还因“不借钱，不上市”，被成为地产界的“老干妈”。

也正因此，外界难以知道其详尽的经营情况。

不过，从其发债主体星河实业（深圳）有限公司（下称“星河实业”）可一窥其良好的负债情况。

手里有钱，短债压力小。据联合资信发布的星河实业2022年跟踪评级报告，星河实业2021年现金短债比达5.4倍，过去三年（2019年-2021年），资产负债率保持在55%-57%的水平，且在债务结构中，长期负债占比均在80%以上。

▲星河实业债务情况，无冕财经制图。

作为低杠杆的信奉者，市场上鲜有星河拿地冲规模的信息。

星河的拿地节奏并不猛。据克而瑞地产百强拿地榜单，2019年-2021年，星河地产仅在2020年以72.8亿元的拿地金额上榜，排名第93，其他年份并未上榜。

与动辄千亿的房企相比，星河地产的规模亦不起眼，2021年销售规模才突破400亿，在克而瑞2021年房企销售榜单上排名第66。

不过，也是因为过往的“胆小”，现在的星河反而能逆势拿地，保持经营节奏。

去年，以国企为主导的深圳、广州、南京第三轮集中供地中，星河均有收获；旧改方面，接连拿下广州荔湾区龙溪村、黄埔华甫荷村、南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）旧改，总投资额超270亿。

2021年406.3亿元的销售额，同比2020年增长了16.42%，这在一众房企业绩下滑的情况下亦是不易。

“不赚钱，是犯罪”

“做企业不赚钱，不是犯错误，而是犯罪。”在规模论盛行许久的地产圈，黄楚龙更重视利润。

为了实现利润最大化，星河在布局上聚焦核心区位，甚至形成了“星河所到，必定中心”这样的印象。

在深圳做地产起家，黄楚龙一开始就瞄准了高端住宅的开发。2006年，星河丹堤热卖，109套别墅卖出了9亿，成为“深圳十大明星楼盘”之一，一举树立星河“高端楼盘开发商”的形象。

也是在2006年，深圳福田星河COCO Park购物中心开业，这个购物中心至今仍为深圳市地标级商业，此后，星河在福田开发的商业综合体深圳星河发展中心、丽思卡尔顿酒店等相继面世。

据称，黄楚龙在福田中心区的土地储备之高，仅次于潮汕老乡李嘉诚。而这时候的星河，已经将版图由住宅拓宽至商业地产，包括写字楼、购物中心、酒店等。

这些核心区的物业，如今仍在为星河贡献真金白银。

比如，地处福田CBD、与地铁无缝衔接的星河COCO Park，2021年出租率高达98.04%，全年租金收入就达3.08亿元。这单个项目，就占星河实业旗下主要购物中心2021年总租金收入的48.2%。

整体上看，星河实业的主要收入来自深圳购物中心、写字楼等商业物业租赁收入，2021年这一数据为13.69亿元，占比77.56%，毛利率则高达76.77%。

▲星河实业部分商业运营数据，无冕财经制图。

另一表现，便是星河对旧改的偏好。旧改赚的是慢钱，资金需求大，但利润也相对可观。

星河在2004年就开始布局，据官网披露，公司目前在粤港澳大湾区运作项目超80个，已有50多个项目推向市场，累计更新改造面积超2000万平方米。

▲星河部分城市更新经典项目，图片来自“克而瑞深圳”。

比如位于深圳光明区的星河天地项目，原是丰安旧工业区，总建面达60万平方米。2018年首度开盘，至今仍在开发。

据克而瑞深圳数据，这个楼盘去年全年销售额82.11亿元，在深圳普通住宅销售T0P10中排在第五，贡献了星河地产深圳区域的大部分销售额，占比71.52%。

略微超前半步

“做企业要顺潮流而动，做产品要顺市场而动，略微超前半步。”这是黄楚龙的另一经营哲学。“超前”，讲究抢占先机，把握机遇，而“略微”，则是“超前”的度，不能过分，防范风险。

这点从星河业务布局节奏上可以看出。

在2005年开发星河COCO Park时，深圳福田中心区还没有成规模的商业。而从星河COCO Park开始，星河开始在中心区布局商业地产，先一步在深圳建立起商业运营能力，同时期的万科、中海地产、招商地产等，均难以与之匹敌。

2009年，星河便开始涉足金融领域，参股阳光保险集团，成为第一大股东。隔年，参股深圳市创新投资集团（深创投），成为仅次于深圳国资委的第二大股东；参股深圳福田银座村镇银行，成为其第二大股东。

地产本就跟金融难分家，金融投资直接为星河地产主营业务提供支持。

特别是参股本土创投“一哥”深创投，星河赚钱能力得到提升。参股第二年，深创投一份年度分红方案曝光，星河分红额度达到1.45亿元。

此后，星河便跟着深创投试水投资，还成为中国最大的市场化母基金、靳海涛创立的前海母基金的LP（有限合伙人），也是国家中小企业发展基金的LP。

到2019年，星河直接将旗下的股权投资业务独立出来，正式成立星河资本。隔年，星河又入股了另一家头部创投机构、同样位于深圳的基石资本。

据官网信息，目前星河资本自有资金及基金管理规模超150亿元；根据公开资料，星河资本被投的企业200余家，其中36家企业已成功IPO。

▲星河资本投资的部分企业，图片来自星河集团官网。

把握机会，顺势而为，循序渐进。这一步，星河用了近13年，与地产圈内另一跨界资本碧桂园创投相比，后者高举高打，4年成形，风格截然不同。

“地产+金融投资”的布局，让星河切入产业地产成了“有备而来”，而这一布局又让星河抢在众多房企前头。

标杆是深圳·星河WORLD。以这个项目为起点，星河形成了“产城投融”的创新发展路径，即以股权投资为纽带、以金融赋能，孵化创业企业、培育新产业。

▲星河产业“产城投融”模式，图片来自“产城观察网”。

过往的投资布局以及产业资源积累正是这个项目做成的关键。

“星河产业成功运作的重点支撑在于股权投资。一方面，在股权投资行业的积累，为前期投入解决大量的资金需求，另一方面也为星河产业导入积累大量的企业资源。”克而瑞分析称。

具体到操作层面，星河以股东以股东身份对企业进行投资孵化，解决长期现金流的匹配外，又创新性地提出“租金/服务/产权换股权”模式，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。

深圳·星河WORLD亮相的2014年，星河产业集团正式成立。也是在2014年，房企才扎堆切入产业地产，星河又“略微超前半步”。

目前，星河产业布局近20城，运营及在建面积超180万平方米，产业地产规模在全国可排进前十。

“你不好，我好个鬼”

“龙哥”，这个透着江湖气的名称，是黄楚龙更为习惯的称谓，而不是“黄总”。

黄楚龙的这股江湖义气，渗透在他管理企业过程中。“做人要有义气，做企业要有信誉”、 “你不好、我好个鬼”，是黄楚龙被熟知的口头禅。

“进入碧桂园之后，别人问我的诚信特质从何而来时，我说就是从龙哥那里学来的。”碧桂园总裁莫斌在星河集团30周年庆典上受邀讲话时，如此说道。

莫斌说，在央企任职期间，他曾带领中建五局承担着星河项目的施工任务，“龙哥每次来开协调会时，首先会问我们两个问题。一、我们有没有按合同及时付施工款？二、星河人员对你们有没有为难？有没有吃拿卡要？”

在他看来，黄楚龙作为甲方，没有盛气凌人，而是先律己后律人，这是一种合约精神。

“金奖、银奖，不如合作单位的褒奖；金杯、银杯，不如客户的口碑。”这也是黄楚龙的经典语录，星河由此在业内积攒了不少好口碑。

草莽出生的黄楚龙在用人方面，也有自己的一套。“我是潮州佬，没有文化。”早年，黄楚龙在多种场合毫不讳言自己书读得少的遗憾。

在他看来，“钱财比不上人才，资金比不上智慧”，人力资源是星河的第一资源。但在人才选用上，又给自己定了“红线”，即不孝、赌博、吸毒三种人不用的准则。

看回星河的业务经营，正如黄楚龙定下的“三不做”原则——控制不了不做，支付不了不做，变现不了不做，看似“胆小”，实则稳扎稳打，循序渐进。

相比高举高打，黄楚龙更爱闷声发大财，他的经营哲学，值得一学。